Рыбацкое в ожидании КАД

Территориальная зона "Рыбацкое"<BR> СПб. Рыбацкое -- очень выгодный по соотношению "цена-качество" район, обладающий к тому же блестящими перспективами после строительства кольцевой автодороги. <P> Территориальная зона "Рыбацкое" ограничена Рыбацким проспектом, рекой Славянка, переулком Слепушкина, улицами Тепловозной и Караваевской и проспектом Обуховской обороны. Это необычная для Петербурга территория: она отделена от города промзоной, зажата между Невой и железной дорогой, а после строительства КАД окажется единственной (кроме Красного Села и Колпино) за ее пределами. И этот по всем признакам депрессивный "анклав" обладает очень качественным жилым фондом, который к тому же активно развивался вплоть до конца 90-х гг.<BR> Несмотря на удаленность, транспортная доступность в Рыбацком вполне удовлетворительная: есть одноименная станция метро и транзитная с севера на юг магистраль: проспект Обуховской Обороны и его продолжение -- Шлиссельбургский проспект. После строительства КАД и вантового моста через Неву выехать отсюда станет еще проще.<BR> Тем не менее активное жилищное строительство не привело к строительству коммерческому. Относительная закрытость зоны не давала развиваться инфраструктуре, и сейчас она обслуживает минимальные потребности тех, кто живет в Рыбацком.<BR> Хороший жилой фонд и транспортная доступность определяют относительно высокую (по сравнению с другими окраинными зонами) цену предложения, однако удаленность и замкнутость весьма ограничивают спрос. С другой стороны, цены здесь высоки в сравнении лишь с прочими окраинами -- для жилья хорошего качества они более чем приемлемы.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в Рыбацком на три четверти, за исключением кирпичных "хрущевок", состоит из улучшенной 137-й панели и недавно построенных зданий по индивидуальным проектам. Строится только один дом и еще один был недавно сдан. Тем не менее первичное предложение комфорт-класса, конкурирующее со вторичным, со временем может стать здесь перспективным.<BR> <B>Цены</B><BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в мае средний метр предлагали в Рыбацком по $1079 -- притом что средняя по городу цена составила $1147. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне равнялась в мае $92,3 тыс. ($910,2/м2), трехкомнатной -- $74,2 тыс. ($991,9/м2), "двушки" -- $59,1 ($1085,6/м2) и однокомнатной -- $43,3 тыс. ($1202,2/м2).<BR> Темп роста цен предложения в зоне "Ржевка-Пороховые" -- 25,2% за 5 месяцев с начала года, это почти соответствует общегородскому (24,8%) и гораздо меньше, чем у лидеров.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Данные мониторинга телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН" подтверждают главную особенность этого района: дешевое жилье хорошего качества в "непрестижном" месте. Спрос на однокомнатные квартиры значительно превышает предложение, трех- и четырехкомнатные предлагаются в избытке. Район популярен у так называемого "нижнего сегмента среднего класса" и платежеспособных молодых семей, которым просторная квартира "вдалеке" предпочтительнее тесной, но "рядом", и у которых пока нет возможности приобретать "рядом" просторные.<BR> В различных ценовых диапазонах оказывается, что спрос и предложение однокомнатных квартир вполне сбалансированы. Дешевые "двушки" в "хрущевках" спросом не пользуются, а спрос на 137-е серии постепенно смещается к самому лучшему с точки зрения видовых характеристик и технического состояния жилью. Обратная тенденция в трехкомнатных квартирах: очень популярна дешевая 137-я, а дорогое предложение пока не находит спрос.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", однокомнатные квартиры по цене предложения $35-40 тыс. экспонируются в открытой рекламе в среднем 15 пунктов* (условных дней), $40-45 тыс. -- 20 пунктов.<BR> Более 60% предложения "двушек" -- в диапазоне от $53 до 61 тыс., и они остаются в листингах около 20 условных дней.<BR> Трехкомнатные экспонируются в открытой рекламе 19-24 пункта.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Рыбацкое не обладает доминантой, оказывающей влияние на ценовой уровень жилья, территория до сих пор была абсолютно самодостаточна. Зато в скором времени такая доминанта неизбежно появится -- это КАД. Дорога неизбежно повлечет за собой строительство "социально-инфраструктурных" сооружений, кроме того, со временем здесь увеличится спрос на жилье и изменится его структура. Рост цен превысит среднегородской, однако случится это не раньше чем через 2-3 года. <P> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).