"Академическая" ждет метро

Территориальная зона "Академическая"<BR> СПб. "Академическая" -- территория, опровергающая тезис об отрицательном влиянии на рынок отсутствия метро. <P> Территориальная зона "Академическая" ограничена ул. Академика Константинова, Северным пр., ул. Софьи Ковалевской, пр. Науки, ул. Карпинского и ул. Верности. В районе есть ярко выраженная точка влияния -- одноименная станция метро, которая, даже практически бездействуя, оказалась центром бурного развития инфраструктуры. Уровень цен предложения жилья и темпы их роста никак не выделяются среди других подобных районов: очевидно, рыночная динамика имеет все же иные причины, более глобального свойства.<BR> После полноценного запуска Кировско-Выборгской линии метрополитена станция станет выполнять свою основную функцию, и территория окажется в приемлемой доступности. Вторая "доминанта" -- Гражданский проспект -- для зоны "Академическая" имеет значимость только с точки зрения транспортной составляющей: социальная инфраструктура вдоль проспекта на его протяжении в этой зоне развита плохо и на развитие территории влияния не оказывает. Здесь это просто транзитная магистраль с севера на юг, впрочем, в часы пик уже начинающая захлебываться.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне представляет собой типичную застройку советских времен: большая часть -- "хрущевки" (в основном панельные), меньшая -- панельная и кирпичная "типовка" брежневских времен. Предложения жилья в недавно построенных домах по индивидуальным проектам практически нет.<BR> Это спальный район, превратившийся из-за аварии в метро из "хорошо доступного" в "плохо доступный". Тем не менее территория сохранила преимущество перед зонами-аутсайдерами вроде Сосновой Поляны, Уткиной заводи или Ржевки. Сейчас в строящемся здесь десятке домов появилось предложение как эконом-класса, конкурирующее с основным предложением вторичного рынка, так и комфорта, имеющее здесь особенно хорошую перспективу.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне выше среднего по городу и не уступает большинству спальных районов. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в конце апреля средний метр предлагали здесь по $1114,5 -- притом что средняя по городу цена метра была тогда $1075. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне составляла в конце апреля $76,5 тыс. ($949,5/м2), трехкомнатной -- $59,9 тыс. ($979,7/м2), "двушки" -- $50,6 тыс. ($1076,4/м2) и однокомнатной -- $40,6 тыс. ($1199,4/м2). Темп роста цен предложения в зоне "Пр. Луначарского" -- 22% с начала года. Это больше, чем общегородской (19,6%), однако меньше, чем в "спальниках"-лидерах. В окраинных районах -- "лидерах" ценового роста этот показатель равнялся 25,9% в середине апреля.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в зоне относительно сбалансированы. Спрос на двухкомнатные квартиры несколько превышает предложение, в явном дефиците многокомнатные: жилой фонд в этой зоне явно не соответствует подобным запросам. В различных ценовых диапазонах оказывается, что предложение дорогих (от $45 тыс.) однокомнатных квартир пока малоперспективно: покупатели не готовы выкладывать такие суммы за жилье невысокого качества. Почти вдвое превышает спрос предложение дешевых ($40-44 тыс.) "двушек" -- обычно это жилье в "хрущевках", а двухкомнатные квартиры, приобретаемые чаще для постоянного проживания, в таких домах популярностью не пользуются. Есть попытки приобрести за такие деньги трехкомнатные квартиры, однако предложение отсутствует. С другой стороны, дорого продавать "трешки" здесь так же малоперспективно, как и остальные типы жилья.<BR> Все это типично для "советского спальника" с жильем, обладающим всем известными характеристиками. Купить здесь что-то дешевле, основываясь на нелучших потребительских качествах квартир, сложно, так же как и продать что-нибудь дороже.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", в зоне "Академическая" минимальное время (13-14 пунктов, или условных дней) экспонируются в открытой рекламе однокомнатные квартиры от $39 до $45 тыс. Две условные недели -- один из лучших косвенных показателей ликвидности в городе. "Единицы", предлагаемые дешевле ($33-39 тыс.), стоят в листингах уже 21 условный день. В точности такая же картина в двухкомнатном сегменте: дорогие, от $50 до 60 тыс., квартиры "уходят" из рекламы за 14 пунктов, дешевые ($40-50 тыс.) -- за 21.<BR> Трехкомнатные квартиры продолжают тенденцию: быстрее исчезают из рекламы объекты по $60-70 тыс. (18 пунктов), остальные -- в среднем за 25 условных дней.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Главное ожидание в зоне "Академическая" связано с полноценным открытием метро. Однако прогнозировать рост цен (не более чем на $1-3 тыс. за квартиру) можно лишь в расположенных рядом со станцией домах, причем наилучшего качества. Этот аргумент будет действовать лишь короткое время, пока у покупателей не исчезнут представления об одномоментном "качественном улучшении" территории. Более явственное влияние на рынок может оказать дальнейшее развитие социальной инфраструктуры. Оно сможет несколько оттянуть спрос из популярных сейчас зон наподобие "Озерков" или "Пр. Просвещения", где средний уровень цен все-таки выше. В этой связи весьма перспективно появляющееся на первичном рынке предложение жилья класса комфорт или верхнего эконом-класса.<BR> Кроме того, району есть куда развиваться с "географической" точки зрения. Например, между Гжатской ул., пр. Науки и Гражданским пр. и ул. Гидротехников расположены занимаемые Техническим университетом участки, теоретически вполне пригодные для квартальной жилой застройки.