Комнаты играют на повышение

Территориальная зона "Чернышевская"<BR> СПб. "Чернышевская" -- район с хорошим потенциалом для развития бизнеса и повышения уровня жизни. <P> Территориальная зона "Чернышевская" ограничена набережными реки Фонтанки, Кутузова и Робеспьера, Водопроводным пер., Потемкинской ул., Виленским пер., Греческим и Лиговским пр. и ул. Жуковского. Это один из центральных, "дорогих" районов с относительно малыми темпами роста цен предложения и имеющий все характерные для подобных районов особенности.<BR> В зоне "Чернышевская" очень дифференцированы цены предложения в конкретных домах. Даже в "престижно" расположенном здании встречается жилье и по $600, и по $1000, и по $1500 и более за квадратный метр. При том, что техническое состояние большинства домов полностью соответствует понятию "старый фонд", разница в цене объясняется исключительно "видовыми" характеристиками. Коммуналка в третьем дворе по-прежнему малоперспективна, а квартиры с окнами на улицу в большинстве своем расселены и продаются уже близко к ценовому пределу.<BR> Повышают интерес к территории близость еще более дорогих "Золотого треугольника" и Невского проспекта, хорошая (даже для центра) транспортная доступность, весьма выигрышные "видовые" характеристики (Нева, Таврический сад, Фонтанка и расположенные на ее противоположном берегу памятники), приемлемая, хотя и несбалансированная социальная инфраструктура, и даже "Большой дом", "отпугивающий" всевозможные асоциальные элементы. Роль одноименной станции метро неоднозначна: помимо того, что она улучшает транспортную доступность, что вокруг нее особенно бурно развивается бизнес, именно здесь -- чуть ли не единственное место концентрации "маргиналов".<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне несколько выше среднего по городу, но вполне соответствует уровню центральных районов. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в I квартале "средний метр" предлагали здесь по $1054. Типовых квартир в зоне нет, поэтому статистика "средней абсолютной" цены квартиры совершенно не показательна. Динамика роста цены предложения минимальна, как и в прочих центральных районах: 12% по отношению к IV кварталу прошлого года. В "Чернышевской" гораздо показательнее динамика роста цены комнат. По оценкам риэлтеров и аналитиков, площадь приобретаемого для расселения жилья в среднем в 1,3 раза больше (и, в грубом приближении, -- дороже) исходного. Получается некий "бонус" для тех, кто угадал в свое время с покупкой. Кроме того, большие комнаты площадью от 22 м2 подорожали за год в среднем (независимо от иных влияющих на ценообразование факторов) в 1,54 раза. Это уже сказывается на рынке: во II квартале этого года цены предложения комнат в мало-, средне- и многонаселенных коммуналках практически выровнялись.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Петербургской телефонной справочной по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение 1- и 2-комнатных квартир вполне сбалансированы. Зато абсолютный дисбаланс на рынке 3- и многокомнатных квартир. "Трешки" -- в дефиците, а предложение многокомнатных квартир в 3,7 раза превышает спрос. Это типично для старого фонда: просторное, но дорогое жилье пользуется малым спросом из-за плохого технического состояния, а главное -- наметился переизбыток расселенных квартир, требующих вложений в ремонт, сопоставимых с их стоимостью.<BR> На рынке комнат есть попытки приобрести дешевые (до $15 тыс.) объекты -- очевидно, "впрок" или для расселений, однако таких предложений очень мало. "Дешевый" сегмент постепенно смещается к уровню $15-20 тыс., однако маленькие комнаты с плохими потребительскими качествами за такие деньги еще не нашли достаточного спроса: во-первых, в памяти покупателей еще свежи воспоминания, когда столько просили за малогабаритные квартиры, а во-вторых, таких комнат в зоне явный переизбыток.<BR> Зато спрос на "дорогие", а значит, просторные комнаты превышает предложение. И будет превышать еще больше, учитывая темпы роста цены такого жилья.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", в "Чернышевской" минимальное время (13-14 пунктов или "условных дней") экспонируются в открытой рекламе комнаты в малонаселенных квартирах. Комнаты в средненаселенных стоят в листингах до 17-18 "условных дней", и дольше всего продаются объекты в многонаселенных квартирах: 21,5 пункта.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Перспективы центрального района, вполне удачно расположенного, обладающего уникальными исторически сложившимися преимуществами, сейчас полностью зависят от стратегической политики властей. Пример такой политики -- "130 квартал" между Невским, Маяковской, Жуковского и Восстания. В нынешней ситуации, если положение не изменится "искусственным образом", продолжится ценовая дифференциация в отдельных домах, когда "видовые" квартиры продолжат дорожать быстрее расположенных "внутри", тем самым сводя перспективу полного расселения того или иного дома к минимуму. Общий "средний" рост цен здесь по-прежнему будет отставать от общегородского: жилье в центре города часто оценивается неадекватно его состоянию, и вновь построенные объекты, по мере своего появления, будут создавать все большую конкуренцию вторичному рынку.