На юге Купчино -- стабильный рост цены

Территориальная зона "Южное Купчино"<BR> СПб. Южное Купчино обладает всеми свойствами типичного спального района, поэтому здесь весьма интенсивные темпы роста цен на жилье. <P> Территориальная зона "Южное Купчино" ограничена ул. Малой Балканской, Малой Карпатской, Малой Бухарестской и Димитрова. Эта территория сформировалась как типичный спальный район Петербурга, причем из-за не очень хорошей транспортной доступности (одна станция метро "Купчино") -- один из самых "дешевых". Территория может получить некий импульс к развитию после строительства путепровода в районе ж/д станции Купчино, когда появится транспортный выход в Московский район. Сейчас зона "на выселках": здесь есть только одна транзитная магистраль на север -- Бухарестская ул. и одна с запада на восток -- пр. Славы.<BR> Впрочем, южное Купчино уступает в средней цене м2 многим спальным районам только потому, что здесь нет неких "точек влияния", вокруг которых ценник всегда выше и из-за которого повышается общий средний ценовой уровень зоны.<BR> Не худшая "панель"<BR> Жилой фонд в территориальной зоне однородный -- в основном "панель" 504-й либо 137-й серии 70-х -- начала 80-х гг. Неплохой вариант: 504-я (и 606-я) -- это лучшее, что строили из панелей до появления 137-й. Тем не менее если до кризиса 1998 г. здесь предлагались дорогие квартиры после хорошего ремонта, иногда называвшиеся даже "элитными", то сейчас таких случаев уже нет. Район окончательно приобрел реноме "спального", и в дальнейшем предложение здесь дорогого жилья малоперспективно.<BR> <B>Цены</B><BR> Зона "Южное Купчино" по-прежнему в числе самых дешевых городских территорий. Средняя цена предложения м2 на вторичном рынке в I квартале этого года составила здесь $1041,5/м2 -- при том что средняя по городу цена м2 сейчас равна $1100. Дешевле лишь территориальная зона "Сосновая поляна" и откровенно непопулярные "лакуны" -- например, в районе Елизаровской или Уткиной заводи. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне составляет сейчас $84 тыс., трехкомнатной -- $66 тыс., "двушки" -- $54 тыс. и однокомнатной -- $41 тыс.<BR> В этом году "средний метр" в "Южном Купчино" подорожал на 20,1% . Рост цен на недвижимость -- общегородская тенденция, но темпы этого роста в зоне опережают среднегородские (19,6%), как и во всех дешевых спальных районах.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Спрос и предложение по типам квартир здесь в принципе сбалансирован. Можно назвать дисбалансом преобладание предложения трехкомнатных квартир на 6%, но все-таки это еще в рамках статистической погрешности. Однако в различных ценовых диапазонах разница очевидна. Явно переоцениваются однокомнатные квартиры: предложение типовой "панели" в районе $40 тыс. вдвое превышает спрос. Столь же переоценены маленькие "трешки", которые предлагаются по $55-60 тыс.<BR> Естественно, такие же трехкомнатные, но на $5 тыс. дешевле, -- в абсолютном дефиците. Это может объясняться в первую очередь "имиджем" южного Купчино: дорогого жилья здесь быть не может.<BR> В остальных ценовых диапазонах очевидного дефицита или избыточности нет. Однородность застройки и устоявшееся "реноме" зоны в основном уже определили уровень цен.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Чтобы получить абсолютные данные, характеризующие ликвидность того или иного типа квартир в территориальной зоне, необходима статистика зарегистрированных ГБР сделок именно в этом месте (а не целиком в административном районе), а также сведения о реальных ценах этих сделок. Такой статистики нет, поэтому приходится оперировать данными о времени экспозиции квартир в открытой рекламе -- публикуемых каталогах.<BR> По данным аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", минимальное количество "пунктов" (условных "дней") -- 12, в этой зоне экспонируются самые дешевые квартиры -- однокомнатные по цене $33-36 тыс. и двухкомнатные по цене до $45 тыс. Чуть дольше -- 13-14 "пунктов" -- однокомнатные по $36-42 тыс. и, как ни парадоксально, дорогие двухкомнатные -- по $55-60 тыс. Это объясняется тем, что самые дорогие двухкомнатные квартиры в этой зоне предлагаются не дороже двухкомнатной "хрущевки" на более дорогих территориях. Другими словами, быстрее всего из рекламы исчезают наиболее дешевые, как по меркам территории, так и по меркам города в целом, квартиры.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Южное Купчино будет оставаться востребованной территорией до тех пор, пока вообще на рынке востребовано дешевое жилье. Однородный жилой фонд -- по сравнению со стоящими в тех же ценовых диапазонах "хрущевками" -- можно признать качественным. К тому же хоть не намного, но меньшая относительно других спальных районов цена предложения может дать зоне небольшое преимущество.<BR> Темпы роста останутся прежними, и этот район в долгосрочной перспективе будет оставаться "дешевым". На первичном рынке предложение жилья иного, чем эконом-класс, сегмента -- малоперспективно.