Олег Мисько: "Ипотеку можно сделать привлекательной"

В Петербурге в начале недели прошел круглый стол "Участие банков в кредитовании и развитии строительного сектора экономики региона".<BR>Как всегда, банкиры сетовали на несовершенство нормативной базы и неготовность населения жить в кредит. В продолжение разговора, который проходил в Ассоциации коммерческих банков Северо-Запада, -- мнение Олега Мисько, начальника отдела привлечения клиентов ОАО "Санкт-Петербургский инвестиционный Технохимбанк", по поводу того, как сделать ипотеку распространенной.<BR>"В Технохимбанке обслуживается ряд клиентов, связанных со строительным бизнесом. Я хотел бы остановиться на трудностях, связанных с распределением пятен под застройку. Проблема в том, что пятна формируются Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА) явно в недостаточном количестве.<BR><BR>Все застройщики отмечают тот факт, что даже если у них есть свободные финансовые ресурсы, то возникает проблема быстрого нахождения места под застройку. Я считаю, что КГА должен создавать определенный запас пятен, причем информация о нем должна быть открыта для всех желающих.<BR>К сожалению, в настоящее время мы сталкиваемся с тем, что пятна под застройку зачастую покупают посредники, которые затем выгодно перепродают участок. В результате этого итоговая цена квадратного метра жилья в исторической части города возрастает на $300-400.<BR>Когда выделяется участок для застройки, на котором находится ветхое жилье, то в обязанности застройщика входит снос имеющихся строений и подготовка участка к новому строительству. Проблема заключается в том, что с момента выделения участка под застройку до начала строительства проходит значительный промежуток времени (до 9 месяцев).<BR>Если банк кредитует застройщика с самого начала, то весь этот период подготовки застройщик вынужден платить банку проценты. В итоге эти затраты войдут опять же в цену квадратного метра жилья. У большинства застройщиков перед началом строительства возникает дилемма: либо пользоваться банковским кредитом и продавать все квартиры по фиксированным ценам, либо возводить дом за счет будущих владельцев квартир, при этом предоставляя скидки при покупке квартиры на начальных этапах строительства. Оптимальный вариант -- это сокращение промежутка времени между получением пятна под застройку и реальным началом строительства.<BR>В том случае, если информация о местах строительства будет достаточно прозрачной и застройщики смогут анализировать эту информацию до начала строительства, у них будет время на подготовку проектно-сметной документации до получения банковского кредита, что сократит время от момента приобретения пятна под застройку до начала строительства и удешевит в конечном счете стоимость жилья".<BR><BR><b>Причины, сдерживающие развитие российского рынка ипотечного кредитования:</b><BR><BR><ol><li> отсутствие внятного законодательства в отношении реализации залога и эмиссионных ипотечных бумаг;<li> слишком высокие ставки ссудного процента;<li> риск невозвращения кредита ввиду нестабильности рынка недвижимости;<li> отсутствие у подавляющего большинства жителей готовности жить в кредит;<li> основными документами, подтверждающими доходы граждан, служат справка о доходах или налоговая декларация. Однако по статистике лишь 20% граждан имеют доход, полностью отраженный в налоговой декларации.</ul>