Центру Петербурга определили потолок роста

<BR><BR><B>Администрация Петербурга подготовила новый регламент высотного регулирования строительства в исторически сложившихся районах города</B><BR>Жесткие ограничения по высотности для строящихся домов в центре Петербурга вводятся впервые после 1917 года.<BR><BR>В данный момент распоряжение "Об утверждении режима высотного регулирования в объединенных зонах охраны объектов культурного наследия в исторически сложившихся районах Санкт-Петербурга при осуществлении градостроительной деятельности" находится на подписании у и.о. губернатора города. Документ уже прошел основные согласования в Комитете по строительству, Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА), Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).<BR><BR><B>В борьбе за силуэты</B><BR>Над созданием нового высотного регламента в течение 1 года работали специалисты КГА и КГИОП.<BR>"Смысл введения нового жесткого режима в том, чтобы сохранить наиболее значимые городские панорамы и силуэты, которые, собственно, и подлежат охране", -- поясняет один из разработчиков регламента, руководитель первой мастерской Бюро генерального плана города КГА Борис Николащенко.<BR>С 1844 по 1917 гг. высота застройки в Петербурге регулировалась статьей №198 "Строительного устава", где главным ограничением по высоте были 11 саженей (23 м). Как ни странно, но с 1917 года никаких ограничений по высотности в Петербурге не действовало.<BR>"Все застройщики просто следовали историческим ограничениям, т.к. большой опасности роста города в высоту не было, -- рассказывает Александр Петров, начальник отдела реконструкции центра КГИОП. -- Но сейчас появилась явная угроза потерять целостность исторического силуэта за счет нерегламентируемой высоты новых домов".<BR><BR><B>Зоны роста</B><BR>Согласно новому регламенту центр делят на шесть высотных зон (см. таблицу). Центральная часть Петербурга еще в 1988 г. была разбита на две охранные зоны (Решение Исполкома Ленсовета от 30.12.88 №1045 "Об утверждении границ объединенных зон охраны памятников истории и культуры в центральных районах Ленинграда"). Первая -- объединенная охранная зона объектов культурного наследия (ООЗ) находится под охраной КГИОП. Застройка во второй -- объединенной зоне регулирования застройки первой категории (ОЗРЗ-1) уже не требует согласования КГИОП.<BR>Вводимый сейчас регламент определяет, что в 1-й, наиболее ценной, зоне базовые параметры застройки не могут превышать все те же исторические 23,5 м (11 саженей). Однако в отдельных случаях после проведения дополнительной историко-культурной экспертизы и получения положительного заключения застройщику позволяется увеличить предельную высоту зданий по уличному фронту и внутри квартала до 28 м.<BR>Аналогичные требования предъявляются к строительству во 2-й зоне. Но в ней максимальная планка (опять же внутри квартала и при дополнительной экспертизе) поднимается до 35 м. В 3-й зоне зданиям разрешается "подрасти" до 42 м, а в 4-й до 48 м.<BR>Остальные 5-я и 6-я зоны не имеют конкретных ограничений, и в них максимальная высотность определяется экспертизой КГА и КГИОП.<BR><BR><B>Санитарные высоты</B><BR>Высоту в 11 саженей (23 м) имел царский Зимний дворец, а потому всем прочим жилым и гражданским зданиям предписывалось быть не выше государевой обители.<BR>"Однако правило строить не выше дворца имело под собой подоплеку, не только связанную с почитанием царя, -- поясняет Александр Петров. -- Даже в большей степени на такое решение повлияла забота о соблюдении санитарно-эпидемиологических норм.<BR>Строить дома выше 11 саженей запрещалось потому, что в этом случае нарушалась освещенность, солнечного света не хватало, и возникала опасность роста заболеваемости туберкулезом. В те времена эта болезнь была главным бичом Петербурга, и царское правительство весьма жестко следило за соблюдением норм по ее профилактике".<BR><BR><B>Оконная торговля</B><BR>"В поведении домостроителей в историческом центре появился феномен "торговли видами из окон", -- говорит Борис Николащенко. -- Каждый желает на 2-3 этажа превысить уровень петербургских крыш, чтобы как можно дороже продать квартиры в этом уровне. Однако это идет в ущерб городу.<BR>С подобной проблемой сейчас борется Лондон. В нем часть панорамы испорчена небоскребами, и там озабочены их сносом. У нас же почему-то считают, что небоскреб якобы является важнейшим элементом западной цивилизации, без которого ни один динамичный город обойтись не может".<BR>Появлению новых норм предшествовали несколько крупных конфликтов между застройщиками и властями в лице КГИОП и КГА.<BR>Наиболее известный и громкий из них -- согласование проекта строительства высотного жилого комплекса "Аврора" на Выборгской набережной рядом с гостиницей "Санкт- Петербург". Застройщик -- ЗАО "ИСК "Источник-Строй" -- в течение 2 лет не мог получить окончательного согласования своего проекта на градостроительном совете Петербурга.<BR>"Мы являемся пионерами высотной застройки в центре города и за 2 года прошли через шесть заседаний совета, -- возмущается генеральный директор ЗАО "ИСК "Источник-Строй" Мирон Шакира. -- Это произвол, но он возник именно потому, что не было регламента и каждый чиновник мог заменить регламент собственным мнением. Разве это обоснование, когда, например, председатель КГИОП Никита Явейн говорит: "На этом месте я вижу только 48 метров", а почему? Просто потому, что он так видит. Я считаю, что нормы конечно нужны, но в Петербурге по высотам все очень противоречиво. Вряд ли удастся объединить эстетику и коммерцию".<BR>Другой не менее конфликтный случай -- возведение гостиницы на ул. Почтамтская, 4, "Балтийской строительной компанией" (БСК). Стеклянный купол этого объекта существенно возвышается над окружающей застройкой. Однако чиновники архитектурных ведомств утверждают, что произошло это как-то "случайно".<BR>"Появление этого объекта -- ошибка. Я думаю, что она еще будет исправлена, -- уверен Борис Николащенко. -- В конце концов по действующему законодательству нарушитель регламента может быть наказан.<BR>"Наши полномочия по наказанию нарушителей регламента невелики, -- сетует Александр Петров. -- Ну заплатит та же "БСК" штраф, но для них это не деньги. Сейчас же они строят без нашего согласования".<BR>У сотрудников "БСК" свой взгляд на эту проблему. "Если бы мы начали все согласовывать, то согласовывали до сих пор, а так появился красивый купол, который все равно потом примелькается, -- считает Дмитрий Герман, технический директор ООО "БСК-ПГС". -- Что касается КГИОП, то предпроектную высоту они нам согласовали. Потом конечно она выросла из соображений рентабельности будущей гостиницы. Мы послали в КГИОП новое письмо, но они не ответили ни "да", ни "нет".<BR>Новыми высотными нормами опять прижимают и связывают инвестора. Ну будет издан этот документ, но все равно будут исключения из правил".<BR><BR>Правила,<BR><B>чтобы их нарушать</B><BR>Пока архитекторы и строители неоднозначно воспринимают появление нового высотного регламента. Большинство с этим документом еще незнакомо, но поскольку он устанавливает хоть какие-то общие для всех правила, то есть у него и приверженцы.<BR>"Мы давно ждали этих правил, здорово, что они появились. Город у нас ансамблевый -- и лишняя доминанта всегда будет спорить с существующей застройкой", -- уверен Михаил Садков, директор по развитию ООО "Городской институт архитектуры в Санкт-Петербурге".<BR>"Это существенный шаг к цивилизованным условиям ведения бизнеса девелоперских компаний, -- считает генеральный директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" Иван Романов. -- Мы надеемся, что утверждение зон высотного регулирования застройки уравняет возможности участников рынка, поскольку декларирует одинаковые правила игры. Кроме того, наличие регламента позволит застройщикам более обоснованно принимать решение о целесообразности участия в проектах строительства".<BR>"Новых правил я не видел и судить о их качестве не могу, -- говорит руководитель архитектурной мастерской ООО "Евгений Герасимов и партнеры" Евгений Герасимов. -- Конфликт интересов между заказчиком и архитектором существует всегда, поскольку застройщик всегда стремится получить максимум по высоте.<BR>Примером консенсуса между этими сторонами могу назвать новый дом на Тверской, 6, который по своим объемным параметрам стоит на пределе приемлемого".<BR>Однако то, что в новых правилах появятся исключения, ни у кого сомнений не вызывает. Тревожит только то, насколько высок будет их процент.<BR>"Уникальные объекты тем и уникальны. Что запрещено рядовому застройщику, то разрешено для новой сцены Мариинского театра", -- продолжает Евгений Герасимов.<BR>"Действительно, когда мы согласовывали здание на проект Мариинки, то высота была ограничена не 28 м, а 42 м, -- рассказывает Александр Петров. -- Но, во-первых, это было обусловлено техническими потребностями новой сцены, а во-вторых, это глобальный проект мирового уровня и таких в городе единицы".<BR><BR><B>Униженный бизнес</B><BR>Пока неизвестно, какие из планируемых частными инвесторами строений смогут доказать свою эксклюзивность, чтобы отстоять предполагаемую завышенную высотность.<BR>Зоны 3-я и 4-я, ограничивающие будущую застройку в 42-48 метров, по большей части охватывают территории бывших промышленных предприятий. Например, Выборгская и Синопская набережные, район Обводного канала и т.п.<BR>Именно эти участки рассматривались до недавнего времени частными инвесторами как перспективные в плане высотной застройки. Однако у КГА на это свое мнение.<BR>"Высотные здания там не должны появляться, -- категорично заявляет Борис Николащенко. -- Особенно это касается Выборгской набережной, где некие московские бизнесмены хотят понастроить небоскребов. Недопустимо, чтобы Петропавловка потерялась на фоне этих высоток. По той же причине не должен появиться и новый цех на Балтийском заводе. Представители бизнеса с тревогой воспринимают такие перспективы.<BR>"Трудно однозначно оценить новый регламент высотного регулирования, -- говорит Александр Шарапов, президент группы "Бекар" и руководитель Агентства по развитию Выборгской стороны. -- Центр нашего города изначально создавался как единый архитектурный ансамбль, и строить там современные высотки -- действительно кощунство.<BR>Но следует ли распространять этот регламент на зоны, прилегающие к историческому центру, на промышленные площадки? Что мы там сохраняем? Обветшавшие заводские здания? Ограничивая высотность зданий в этих зонах, город ограничивает экономическую целесообразность строительства и реконструкции на этих площадках. А это означает, что заброшенные, обшарпанные (но зато очень исторические!) промышленные здания будут "украшать" облик нашего города еще неопределенное время".<BR><BR>Не спрашивают --<BR><B>не сплясывай</B><BR>Более всего девелоперские компании сетуют на то, что никого из них не пригласили даже к обсуждению будущего регламента.<BR>"К сожалению, для разработки этого важного документа строительные компании не привлекались, и нам пока не ясно, по каким критериям будет проводиться экспертиза проектов, увеличивающих заданную по праву высотность застройки", -- говорит Иван Романов.<BR>"Был бы смысл предварительно обсудить этот регламент с застройщиками, и тогда бы это был документ совместного разума, -- считает Сергей Сыровойский, вице-президент по сбыту компании "ЛЭК". -- Но этого не произошло".<BR>Однако у разработчиков нового регламента настрой к переговорам с домостроителями был более чем прохладный.<BR>"Конечно, должен быть некоторый баланс интересов, но в Вашингтоне, например, регламент еще жестче, и там при его утверждении мнения застройщиков не спрашивают", -- высказывается Борис Николащенко.