ЗАДАЧА

<BR><BR><B>Задача из предыдущего номера</B><BR>1,5 года назад в рамках Ассоциации риэлтеров СПб для обеспечения цивилизованных методов работы профессионалами рынка недвижимости принято решение о работе с собственниками жилья в форме (посредством) заключения Генерального риэлтерского договора, который предусматривает внесение со стороны клиента (собственника) пакета правоустанавливающих документов. Эти документы выполняют обеспечительную функцию под те затраты, которые фирма неизбежно имеет при продвижении объекта недвижимости. Но в силу не сложившейся еще в СПб (в отличие, например, от Москвы) практики, а также отсутствия (часто) надлежащим образом оформленных документов на предлагаемый объект недвижимости клиент не всегда имеет возможность их внести. Тем самым он становится неспособным выполнить обязательства со своей стороны. Договор в этом случае считается юридически ничтожным. Фирма в это время, стремясь выполнить свои обязательства, должна тратить значительную сумму денег, не имея при этом реальных гарантий со стороны клиента. Что могли предпринять риэлтеры?<BR>Дмитрий Медведев,<BR>консультант представительства администрации Красноярского края в Петербурге:<BR>"1. Стимулировать клиентов оформлять пакет правоустанавливающих документов самостоятельно: ввести для "недобросовестных" клиентов предоплату, покрывающую издержки фирмы на выполнение заказа.<BR>2. Помогать клиентам силами юристов фирмы оформлять пакет правоустанавливающих документов за дополнительную плату либо, напротив, безвозмездно (оплата услуг по оформлению пакета документов производится, но затем вычитается из общей суммы комиссионных риэлтера).<BR>В условиях несложившейся практики оформления надлежаще оформленного пакета правоустанавливающих документов, по моему мнению, следует использовать комбинацию предоплаты для "недобросовестных" клиентов и помощи юридического отдела фирмы в оформлении документов за плату существенно ниже суммы предоплаты".<BR><BR>Петр Манько,<BR>Елена Яковлева,<BR>исследовательская компания Infowave:<BR>"В сложившейся ситуации, когда клиент не может выполнить свои обязательства по договору ввиду отсутствия у него надлежащим образом оформленных документов, у ассоциации риэлтеров есть два пути: либо помогать своим клиентам в оформлении данных документов, либо заменить вариант внесения правоустанавливающих документов на другой вид залога.<BR>С точки зрения риэлтера, первый вариант связан с определенными сложностями, так как требует четкой методики оформления всех необходимых документов и дополнительных затрат.<BR>Что касается второго варианта, то в качестве наиболее подходящей альтернативной формы залога может выступить денежная сумма. Здесь можно предложить следующую схему: собственник жилья заключает эксклюзивный договор на продажу своей собственности с участником Ассоциации риэлтеров СПб, а в качестве залога вместо пакета правоустанавливающих документов вносит определенную сумму, достаточную для покрытия расходов фирмы-риэлтера в случае срыва сделки.<BR>Таким образом, в случае, если собственник жилья после заключения договора продает жилье через другую фирму, то сумма залога фирмой-риэлтером не возвращается. Если сделка остается в силе, то после продажи жилья собственник получает свой залог обратно, либо он учитывается в сумме вознаграждения.<BR>Кроме того, даже если на руках у клиента есть полный комплект правоустанавливающих документов, и он вносит его в качестве залога, в случае срыва сделки риэлтер все равно удерживает с клиента какую-либо сумму. Таким образом, залог в виде денежных средств при любом раскладе упрощает взаимоотношения сторон".<BR><BR>Юрий Носков,<BR>консультант:<BR>"Из задачи необходимо определить основные проблемы, решение которых и необходимо выработать.<BR>Клиент не всегда имеет возможность внести полный пакет правоустанавливающих документов, следовательно, существующий договор становится юридически ничтожным. Фирма для проведения сделки все равно тратит денежные средства, выполняя свои обязательства.<BR>Отсутствие гарантий со стороны клиента.<BR>На мой взгляд, для решения первой и второй проблемы целесообразно разработать и предложить соответствующую услугу, которая позволяла бы фирме от лица клиента собрать полный комплект необходимых документов.<BR>Для этого между риэлтерский фирмой и клиентом подписывается соответствующий договор, и клиентом оплачивается соответствующая услуга. Тем самым фирма сразу покрывала бы свои финансовые затраты и самостоятельно получала бы соответствующую гарантию со стороны клиента, а договор приобретал бы юридическую силу.<BR>Однако учитывая то, что клиент не всегда сразу способен полностью оплатить данную услугу (и в то же время не исключены определенные сложности дальнейшего проведения сделки после анализа полученных документов), имеет смысл застраховать возникновение подобных рисков в страховых компаниях как самим клиентом, так и риэлтерской фирмой.<BR>Клиент в этом случае тратит значительно меньше и может вернуть затраты за предоставленные фирмой услуги, в т.ч. по подготовке пакета документов, а фирма -- получить определенную гарантию возврата затраченных денежных средств как со стороны клиента, так и со стороны страховой компании".<BR><BR>Дмитрий Хрипун,<BR>студент СПбГУЭФ 4-й курс, факультет "Финансы и кредит":<BR>"В данном случае при невыполнении одной из сторон обязательств по договору можно применить штрафные санкции, размер которых должен будет покрывать указанные в задаче расходы фирмы. Причем данный договор можно застраховать на случай невыплаты штрафа, и таким образом передать возможные проблемы страховой компании. С этой точки зрения финансовое положение останется стабильным, т.к. фирма выигрывает в случае удачной сделки и не проигрывает в случае невыполнения обязательств со стороны клиента".<BR><BR>Андрей Дауранов,<BR>старший юрист юридической фирмы Lipsanen&Co:<BR>"Прежде всего стоит отметить, что многие обстоятельства, указанные в задаче, вызывают по меньшей мере ряд вопросов.<BR>Действительно, пару лет назад компании, входящие в АРДСП, стали применять сами и рекомендовали иным компаниям, работающим на данном рынке, заключать с клиентами так называемый "генеральный риэлтерский договор", или "эксклюзивный договор". Его целью, как казалось, могло бы стать решение проблемы прекращения договоров, заключаемых агентствами недвижимости с клиентами вследствие отказа последних от исполнения по различным причинам (клиент мог передумать, вступить в правоотношения с иным агентством и т.д.). И в качестве некой страховки для себя агентства недвижимости, заключая с клиентами договоры по оказанию услуг по продаже принадлежащей клиентам недвижимости, часто забирали у клиентов оригиналы соответствующих правоустанавливающих документов. Данное решение представляется довольно спорным со многих точек зрения.<BR>Как бы красиво ни назывались договоры, используемые агентствами недвижимости, -- "генеральными", "эксклюзивными" или еще какими-то, по своей природе большинство из них представляли собой агентские договоры, договоры возмездного оказания услуг, а иногда и просто договоры поручения. Классификация зависела от конкретного объема, видов обязательств, предусмотренных тем или иным договором. И каждый из вышеуказанного вида договоров предусматривает свои способы прекращения, свои условия одностороннего отказа от исполнения. И зачастую это сторонами почти не принималось во внимание. Нередко в договоры вносились невыполнимые условия по причине противоречия оных действующему законодательству, но грозно звучащие и имевшие целью оказать некое моральное давление на клиента. Более того, разработанные агентствами недвижимости (и понятно чьи интересы в основной своей массе защищающие) договоры представлялись клиентам как единственно приемлемые, практически не предусматривающие возможности корректировки, отражающие схему работы конкретного агентства и т.д.<BR>Подобная ситуация описана и в задаче. С правовой точки зрения подобные положения при определенных условиях могут трактоваться как попытка ограничения правоспособности клиента. Иными словами, попытка сделать невозможным вступление клиента в какие-либо правоотношения по поводу объекта недвижимости, являющегося собственностью клиента, с иными третьими лицами или повлиять на право клиента прекратить заключенный договор с агентством посредством удержания правоустанавливающих документов на данный объект является ограничением правоспособности клиента и автоматически влечет ничтожность таких положений. В свою же очередь, отказ от исполнения клиентом подобных обязательств не является (в отличие от того, что указано в задаче) основанием для признания подобного договора ничтожным.<BR>Применение подобных "гарантий" представляет довольно-таки призрачную защиту интересов агентства.<BR>Безусловно, необходимо предпринимать определенные действия для защиты интересов риэлтеров от неправомерных действий клиентов, выражающихся, в частности, в необоснованных прекращениях (расторжениях) (отказы, сделки с третьими лицами и т.д.) заключенных договоров, когда определенная часть работы была уже риэлтером проделана, что влечет за собой убытки как для риэлтера, так, например, и для иных лиц, участвующих в цепочке сделок.<BR>Считаю возможным применение следующих мер. Прежде всего необходимо использовать совокупность юридических и фактических правомерных способов защиты риэлтером своих прав и интересов.<BR>При оказании услуг по продаже недвижимости (об этом случае и говорится в задаче) основным и на самом деле самым эффективным способом удержать клиента является качество предоставляемых услуг. Чем профессиональнее работает риэлтер, чем детальнее исследуются требования и пожелания клиента, чем более обширной информацией о спросе на рынке обладает риэлтер, тем быстрее будет достигнут желаемый клиентом результат, и он не уйдет к другому агентству".<BR><BR><B>Ответ менеджеров</B><BR>"Агентства "Фонд недвижимости"<BR>"В случае невозможности передачи на хранение клиентом правоустанавливающих документов клиент подписывает "Соглашение о ценном пакете". Суть его такова: клиент передает агентству ценный пакет (регистрируются дата, стоимость и т.д.)<BR>Указанный пакет выполняет функцию задатка в обеспечение клиентом своих обязательств перед агентством. В случае неисполнения клиентом своих обязательств указанный пакет или часть его обращается в собственность агентства. Идею "Фонда недвижимости" впоследствии переняли некоторые агентства".<BR><BR><B>Новая ЗАДАЧА</B><BR>Сеть гипермаркетов О'КЕЙ вышла на рынок в конце мая 2002 года. В Озерках открылся первый гипермаркет О'КЕЙ общей площадью 11.000 м2 -- в Петербурге первый классический западный гипермаркет, рассчитанный на покупателей всех социальных слоев. Ценовая политика гипермаркета ставила целью достижение имиджа магазина с низкими ценами, ориентированного на семейное потребление.<BR>Проведенные маркетинговые исследования показали, что через 1 месяц после открытия общий уровень цен гипермаркета О'КЕЙ был на 7-10% ниже в сравнении с универсамами города.<BR>Несмотря на это, покупатели со средним и ниже среднего доходом неохотно посещали гипермаркет. Опросы покупателей подтвердили опасения менеджмента компании: в сознании российского потребителя красивый и удобный магазин должен быть обязательно дорогим.<BR>Каким образом компания привлекла к себе вышеуказанных потребителей, не производя при этом перепозиционирования торговой марки?<BR><BR>Ответы, а также собственные задачи присылайте по адресу: manager@dp.ru. Лучшие управленческие решения будут опубликованы.