Частные компании ратуют за эффективное управление

<BR><BR>В петербургском жилищном хозяйстве сложилась почти революционная ситуация.<BR>Частные компании, накопившие опыт управления жилым фондом, требующие признания и компенсаций, готовы уже сегодня поделить рынок, который оценивается, по скромным подсчетам, в сумму около $27 млн.<BR>Чиновники отказываются проводить реформу, справедливо опасаясь гнева электората.<BR>Слабая попытка вывести компании на "одну линию огня" с административным ресурсом была предпринята во время проведения открытого заседания правительства города, проходившего в прямом эфире петербургского телевидения. На него пригласили компании, которые занимаются управлением жилым фондом, и дали высказаться. Смысл горячих выступлений представителей бизнеса сводился к требованию повысить тариф на техническое обслуживание, который, в отличие от тарифов монополистов, не менялся с 2001 года и сегодня как составляющая практически доведен до нуля.<BR>Однако диалог ушел в сторону предложения губернатора до конца года разработать пакет законопроектов по "переводу системы управления ЖКХ на рыночные рельсы". Это поручение в прямом эфире Владимир Яковлев дал председателю КУГИ Валерию Назарову, председателю КУГИ Петербурга, вице-губернатору Александру Смирнову и председателю Комитета по содержанию жилого фонда администрации Петербурга (КСЖФ) Владимиру Хренову. Однако где эти рельсы и каковы их границы -- от этих прямых ответов чиновники старательно уходят. Их большие ожидания связаны с назначением генерал-полковника Николая Кошмана, экс-главы правительства Чечни, ответственным за реформу коммунального хозяйства (он сменил на этом посту отправленного в отставку Анвара Шамузафарова). Сами местные власти, похоже, второй раз наступать на те же грабли (после неудачной попытки провести реформу ЖКЖ в 1997 году) вряд ли захотят.<BR><BR><B>Цена вопроса</B><BR>По официальной информации из КСЖФ, общая площадь жилья в Петербурге составляет около 91 млн м2.<BR>В ведении Комитета по содержанию жилого фонда администрации Петербурга -- 70 млн 540 тыс. м2. Более 15 млн м2 жилищного фонда составляют ЖСК, ЖК, ТСЖ. Около 6 млн м2 -- ведомственные фонды.<BR>В управлении КСЖФ -- 77% от всего жилищного фонда. Кроме того, примерно половина ЖСК, ЖК, ТСЖ обслуживается комитетом по договору. Приватизированных квартир примерно половина.<BR>В случае оплаты полной стоимости средневзвешенный тариф за обслуживание 1 м2 (включая лифты, мусоропровод, ПЗУ, АППЗ) без затрат на капитальный ремонт составит 9,42 руб. Фактическая стоимость в 2002 году составляет 4,15 руб.<BR>Население платит (за вычетом льгот и компенсаций) 1,90 руб. за 1 м2 в месяц (от 4,15 руб.), т. е. менее 50%. Поэтому затраты горбюджета на покрытие не к полной стоимости, а к фактической равны 2,25 руб. (включая льготы и компенсации).<BR>В то же время в городе так и не созданы нормативные основы для конкуренции между коммунальными службами, отсутствует система персональных счетов для выплаты компенсаций. Действующие нормы по оплате коммунальных услуг входят в противоречие с Гражданским кодексом. Нарастает износ основных фондов. Соответственно, систематически "ссыпаются" обветшавшие без капитального ремонта балконы и дома, хороня под своими обломками ни в чем не повинных жильцов.<BR><BR><B>Голый расчет</B><BR>Частные же компании, от которых уже собственники жилья требуют качественных услуг, выставляют жильцам совсем другой, более высокий, чем у города, "ценник".<BR>Владимир Кузьмичев, заместитель генерального директора ОАО "РОССТРО" по эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства, объясняет это высокой себестоимостью услуг, а также популистской позицией городских законодателей: "Если исходить из того, что записано в законе Петербурга, техническое обслуживание стоит 51 коп., уборка придомовой территории --73 коп., уборка лестниц -- 24 коп., уборка мусоропровода -- 16 коп. Эти тарифы не обеспечивают покрытие расходов.<BR>Техобслуживание с уборкой придомовой территории в законе 1,24 руб., а у нас -- 2,73 руб. Уборка лестниц у нас -- 35 коп., а уборка мусоропровода -- 35 коп. Таким образом, получается вместе с коммунальным обслуживанием, страхованием общего имущества и консьержками, -- 17 руб. с 1 м2".<BR>Такая стоимость услуг управляющей компании, по его словам, большинству населения по карману. При этом гарантируется, что консьержка будет бдить, лифты -- ходить, лестницы -- блестеть, а жильцы -- платить. "По большому счету, только нам важно, заплатил ли жилец за квартиру. Потому что в первую очередь я расплачиваюсь с поставщиками. Во вторую -- с рабочими, в третью -- сам с собой или с управдомом. Поэтому, если город хочет иметь эффективно управляемый жилой фонд, нужно либо повышать тариф, либо давать дотации", -- говорит Владимир Кузьмичев.<BR><BR><B>Регионы ушли вперед</B><BR>Другое "крамольное" предложение, которое также пока не нашло признания, исходит от управляющей компании "Стакс".<BR>Она предоставляет ограниченный перечень услуг для домов частного жилищного фонда, где образованы товарищества собственников жилья или жилищно-строительные кооперативы. Таких домов у "Стакса" около 90, и 26 домов находятся полностью в ее управлении.<BR>Генеральный директор "Стакса" Евгений Пургин пробивает идею введения института уполномоченных государственных компаний, каждой из которых будет дано право начислять квартплату, работать с жильцами и предоставлять комплексные услуги. Администрация города будет заниматься не эксплуатацией, а надзором за деятельностью управляющей компании.<BR>"Единственное -- нет механизма передачи. Он должен быть разработан на федеральном уровне. Достаточно один документ издать Госстрою, и реформа пойдет, -- говорит Евгений Пургин. -- Нужно отдавать кварталами и микрорайонами. У жильцов не меняется ничего. Меняется компания, которая вместо государственной становится частной. Причем с частной компании можно спросить гораздо больше, чем с председателя ТСЖ или ЖСК".<BR>По словам директора "Стакса", в России уже есть регионы, где администрация в приказном порядке перерегистрировала муниципальные предприятия в товарищества собственников жилья и передала им жилищный фонд кварталами. Там сохранились те же государственные предприятия, но только директор ГУРЭПа стал председателем ТСЖ, а все дома вошли в состав этого ТСЖ. Так как членство в ТСЖ добровольное, управление осуществляют назначенные лица.<BR>У самого "Стакса" также есть громкая история передачи домов в управление через организацию кондоминимума. Жильцам трех домов на пр. Кима весной нынешнего года предложили сменить форму управления. По два жильца в каждом доме дали нотариальную доверенность для регистрации кондоминимума.<BR>Регистрация обошлась не меньше чем в 30 тысяч рублей на каждый дом. Дома 1913 года постройки и 50-х годов. Обратились в администрацию с просьбой о передаче нам домов и в соответствии с распоряжением КУГИ приняли эти дома на свой баланс. Жильцы были страшно возмущены, подключили депутатов. Однако спустя 4 месяца решили остаться в "Стаксе". Платят они квартплату по тем тарифам, которые установлены для населения государственного жилищного фонда.<BR>Однако компания смогла компенсировать свои убытки, проведя инвентаризацию всех помещений и заставив всех арендаторов заключить договоры на техническое обслуживание по более высоким расценкам. (Договоры аренды у них остались прежними с КУГИ.) Обнару-жилось немало помещений, которые не были учтены и сдавались в аренду директором ГУРЭПа. Их также "легализовали".<BR><BR><B>Под замком до выборов</B><BR> Чиновники администрации города, которые поделились расчетами, но отказались их авторизовать, осторожно замечают, что у администрации города есть планы пойти по пути Вологды, Череповца и Великого Новгорода, где уже откорректированы устаревшие тарифы на обслуживание жилья.<BR>"Планы регламентированы 797-м Постановлением Правительства от ноября 2001 года, но требуется ряд организационных и подготовительных мероприятий, которые в конечном итоге заканчиваются принятием закона СПб об упорядочении оплаты жилья и коммунальных услуг.<BR>Введение платы за капитальный ремонт, найм, оплата сверхнормативной площади, закон о жилищных нормативах с конкретным перечнем работ и качественными параметрами предоставления услуг -- все это должно быть увязано с реальным ростом платежеспособности населения и усилением социальной защиты малоимущих", -- сообщили из КСЖФ.<BR>