Актуальные проблемы долевого участия в строительстве жилья

<BR><BR>Какие "подводные камни" ждут дольщиков строящегося жилья и тех, кто пытается заработать на долевом строительстве, вкладывая в него собственные средства?<BR><BR>Многие состоятельные петербуржцы вкладывают денежные средства в долевое участие в строительстве, предполагая таким образом улучшить свои жилищные условия либо надежно инвестировать капитал. Появились даже профессиональные участники долевого участия (далее -- ДУ) -- физические лица, заключающие с хорошо им знакомыми фирмами договоры ДУ на ранних этапах строительства с целью последующей переуступки прав по договорам другим дольщикам за сумму, превышающую первоначально вложенные средства в 1,5-2 раза. Таким образом, вкладывая приблизительно $10-13 тысяч в начале строительства, они получают от $18 до $23, переуступая права непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию.<BR>Однако, несмотря на несомненные финансовые плюсы ДУ, а также возможность приобретения удобной квартиры в современном доме, существуют и значительные риски. За более чем десятилетний период функционирования рынка ДУ первичный рынок остается законодательно не урегулированным в части гарантий прав дольщиков -- физических лиц. Права граждан продолжают ущемляться не только строительными компаниями, но и городскими властями. Так, при банкротстве печально известной компании "Виадук" вопрос о завершении строительства домов зачастую решался без учета мнения дольщиков. При этом игнорировался тот факт, что город являлся не единственным кредитором компании "Виадук", такими же кредиторами являлись и дольщики, на чьи средства и возводились здания. В связи с чем в соответствии со ст. 391 ГК РФ на перевод долга фирмы "Виадук" (передачу прав на завершение строительства) требовалось согласие всех кредиторов, чего не захотели замечать заинтересованные лица -- первоначальный застройщик, новые застройщики и администрация города.<BR>Наиболее больной темой ДУ на сегодняшний день остаются длительные просрочки сдачи домов в эксплуатацию. При этом договоры ДУ составлены таким образом, что граждане не имеют возможности не только взыскать неустойку за нарушение обязательств строительными фирмами, но и не вправе расторгнуть договоры без значительных для себя финансовых потерь.<BR>К сожалению, до сих пор полностью не изжила себя практика двойных продаж квартир, когда право на одну квартиру приобретают сразу несколько дольщиков. При этом фирмы ограждают себя от ответственности за двойные продажи путем включения в договоры пунктов об обязанности вернуть дольщикам, не получившим по договорам квартир, внесенные ими денежные средства в размере рублевого взноса. При этом строители уклоняются от индексации внесенных сумм с учетом уровня инфляции и разницы между стоимостью ДУ на момент заключения договора и реальной рыночной стоимостью на момент завершения строительства.<BR>Актуальной проблемой ДУ остается ненадлежащее качество внутренней отделки квартир. Кроме того, дольщиков могут поджидать сюрпризы в виде таких неустранимых недостатков, как прохождение через квартиру канализационных труб, нарушение системы вентиляции ввиду недостатков проектов и т.д.<BR>Положение дольщиков до момента государственной регистрации прав на квартиры остается абсолютно бесправным, опасаясь не получить предусмотренные договорами квартиры, им приходится мириться с вышеперечисленными нарушениями и строительными недостатками, а также с перебоями электроснабжения, отсутствием отопления в зимний период и т.д.<BR>Кроме того, нередко при завершении строительства строители начинают требовать с граждан доплату на благоустройство территории, на завершение отдельных видов работ и т.д., в результате чего стоимость квартиры в ДУ может оказаться даже выше стоимости квартир в новых домах, уже сданных в эксплуатацию.<BR>Реальных способов переломить ситуацию на данный момент немного.<BR>Настоять на внесении действенных изменений в предлагаемые строителями договора ДУ сложно, для чего им брать на себя дополнительную ответственность перед дольщиками? Но и при достаточно лояльно составленном договоре, в котором четко прописаны права гражданина и обязанности фирмы, дольщику зачастую сложно отстоять свои права. Причина кроется в несовершенстве судебной системы.<BR>По нашему мнению, большая доля вины за сложившуюся на первичном рынке ситуацию лежит на судах, а именно на их нежелании признавать, что отношения в сфере ДУ, возникающие между гражданами и строительными компаниями, регулируются Законом "О защите прав потребителей". С данной трактовкой договоров ДУ согласны не только общественные объединения потребителей, но и Министерство по антимонопольной политике -- государственный орган, уполномоченный давать разъяснения по вопросу применения законодательства о защите прав потребителей.<BR>К сожалению, Гражданский кодекс, которым зачастую руководствуются суды при разрешении споров, возникших в сфере ДУ, не способен защитить права дольщиков. В отличие от него Закон "О защите прав потребителей" предоставляет гражданам гораздо больше прав. Указанный закон помимо гарантий гражданина на расторжение договора в случае просрочки его исполнения предоставляет право на взыскание законной неустойки (размер которой весьма значительный) на полное возмещение убытков сверх суммы неустойки, освобождает потребителя от уплаты госпошлины при обращении в суд. По нашему мнению, если удастся сформировать практику решения данных споров на основании законодательства о защите прав потребителей, строительный рынок Петербурга приобретет гораздо более цивилизованные формы.<BR>При этом хотелось бы обратить внимание на тот факт, что часть проблем возможно решить при участии администрации города. Так, например, в инвестиционный договор, заключаемый застройщиками с КУГИ, можно включить пункт, обязывающий фирмы при начале строительных работ передавать пакет документов на регистрацию объекта незавершенного строительством в ГБР. В таком случае любой гражданин после заключения договора ДУ с застройщиком смог бы зарегистрировать свое право на квартиру в ГБР и приобрел бы возможность на равных разговаривать с застройщиком по вопросам исполнения договора ДУ, не опасаясь своеволия фирмы.