Жилищные облигации пошли по банкам

<BR><BR>ОАО "Международный банк Санкт-Петербурга" (МБСП) приступило к работе с жилищными облигациями, которыми раньше занималось ЗАО "Сити Инвест Банк".<BR>В МБСП новый финансовый инструмент открыли после прихода в банк начальника управления корпоративных займов Юлии Пекарской, ранее работавшей начальником управления корпоративных финансов ЗАО "Сити Инвест Банк". Этот банк выступал в качестве финансового консультанта и агента по размещению жилищных облигаций АОЗТ "Аском" и ООО "Инком ДСК-3". Созданное в МБСП управление корпоративных займов начало работу с проведения операций с облигациями "Аскома". Как сообщила "ДП" Юлия Пекарская, недавно банк выступил посредником в сделке с жилищными облигациями на сумму около 1 млн рублей.<BR>В ближайшие месяцы, по словам Юлии Пекарской, МБСП намерен вывести на рынок новый выпуск жилищных облигаций. В связи с этим специалисты банка ведут переговоры с несколькими строительными компаниями Петербурга, стараясь заинтересовать их перспективным инструментом для финансирования строительства.<BR>Выпуск застройщиками облигаций, обеспеченных жильем, в Петербурге осуществляется с 1996 года (см. "ДП" № 53/96, www.dp.ru). Функции эмитента первого жилищного займа, а также генподрядчика, заказчика и застройщика взяла на себя фирма "УНИСТО". Компания "РОССТРО" выступала в качестве менеджера проекта, а гарантами и финансовыми агентами были банк "Санкт-Петербург" и ИПОТЕКОбанк. В 1999 году жилищные облигации в объеме 40 млн рублей по номиналу выпустило АОЗТ "Аском". Еще на 20 млн рублей были выпущены облигации ООО "Инком ДСК-3".<BR>Кстати, именно в банке "Санкт-Петербург" занималась жилищными облигациями Юлия Пекарская до своего прихода в Сити Инвест Банк. Свой переход в МБСП она объясняет тем, что идея жилищных облигаций требует развития и серьезной поддержки со стороны банка, как финансовыми, так и организационными ресурсами, а Сити Инвест Банк утратил интерес к этому направлению бизнеса. МБСП же, по словам его председателя правления Сергея Бажанова, считает эту тему достаточно перспективной.<BR><B>Метры подорожали</B><BR>В настоящее время в обращении находятся 3-й и 4-й выпуски облигаций "Аскома", выпущенные в 2001 году для финансирования строительства жилого доме в квартале 30-А, район озера Долгое. Оба выпуска состоят из 1 тысячи облигаций. Номинал облигации 3-го выпуска составляет 7 тысяч рублей, 4-го -- 8,7 тысячи рублей. Погашение облигаций начинается с 1 июля, заканчивается -- 31 декабря 2002 года.<BR>При погашении владелец одной облигации может получить 1 м2 общей площади в вышеуказанном жилом доме. В случае приобретения пакета облигаций, соответствующего 100% общей площади помещения, владелец облигаций имеет право требовать заключения договора долевого участия или купли-продажи конкретной квартиры. Облигации могут быть погашены денежными средствами в размере цены продажи застройщиком метра готового жилья на дату подачи заявления о погашении.<BR>Жилищные облигации фактически представляют одну из разновидностей долевого участия в строительстве. Облигации "Аскома" размещались по номиналу, купонных выплат не проводится, получить по ним доход можно только в случае роста цен на рынке жилья.<BR>За последний год цены на жилье выросли на 30-50% в валюте. Таким образом, вложения в облигации "Аскома" для покупателей жилья оказались прибыльными, хотя и были связаны с высоким риском. Дальнейшие перспективы рынка жилья и инвестиций в жилищные облигации выглядят неопределенными.<BR><B>Биржа ждет</B><BR>Пока основными покупателями жилищных облигаций выступали физические лица, собирающиеся приобрести квартиры. Развитию рынка должно способствовать появление новых эмитентов облигаций, изменение механизма определения дохода по облигациям и создание полноценного вторичного рынка.<BR>"Банк планирует выполнять не только роль финансового консультанта проекта, но и поддерживать ликвидность жилищных облигаций, используя все возможные механизмы. При необходимости МБСП будет выполнять функции андеррайтера и маркет-мейкера. Размещать бумаги планируется не только на СПВБ, но и на ММВБ", -- говорит вице-президент ОАО "Международный банк Санкт-Петербурга" Евгений Лотвинов.<BR>В прошлом году СПВБ, "Аском" и Сити Инвест Банк собирались реализовать проект по размещению и обращению облигаций застройщика на бирже (см. "ДП" №212/01, www.dp.ru). До этого облигации "Аскома" выкупались по закрытой подписке связанными с эмитентом компаниями с последующей продажей на внебиржевом рынке.<BR>Выпуск рыночных облигаций был запланирован под строительство нового дома, но у компании возникли сложности с получением разрешения на застройку. Ситуация с новым выпуском не разрешилась до сих пор. Если жилищные облигации все-таки появятся на бирже, то повышение их ликвидности может привлечь к этому инструменту и финансовых инвесторов.<BR><B>Участники рынка жилищных облигаций</B><BR><B>1) Застройщик</B><BR>Его интерес -- получить финансирование на раннем этапе строительства, выпустив и разместив облигации. Его риск -- себестоимость строительства может резко вырасти, а компенсировать возросшие затраты за счет повышения цены квадратного метра будет невозможно, поскольку квартиры уже переданы в обеспечение облигаций.<BR><BR><B>2) Инвестор</B><BR>Его интерес -- получить финансовый инструмент, обеспеченный реальными активами -- квартирами в строящемся доме. Если организаторам жилищного займа удастся организовать ликвидный вторичный рынок облигаций, инвесторы смогут быстро и практически без потерь получить назад вложенные средства, не дожидаясь окончания строительства. Его риск -- при снижении цен на рынке жилья вложения в жилищные облигации окажутся убыточными.<BR><BR>3) Банк-посредник (финансовый консультант, андеррайтер займа, гарант по обязательствам застройщика)<BR>Его интерес -- плата за услуги по организации займа и комиссионные с операций по облигациям. Его риск -- неверная оценка возможностей застройщика. Если сроки строительства будут сорваны, то банку придется отвечать по своим гарантиям перед инвесторами.<BR><B>4) Биржа</B><BR><B>(организатор вторичных</B><BR>торгов облигациями)<BR>Ее интерес -- комиссионные с операций по облигациям. Ее риск -- если интерес участников торгов к новому инструменту окажется слишком мал, расходы на организацию торгов не окупятся комиссионными.