Предпринимателей тянет к земле силой закона

<BR><BR>Вступление в силу Земельного кодекса РФ лишает организации права бессрочного пользования землей. Закон отпустил предпринимателям срок до 1 января 2004 года.<BR>К этому моменту каждый землепользователь Петербурга должен либо купить, либо арендовать участок, где находится его производство.<BR>Похожая ситуация и у физических лиц. Граждане лишаются права на пожизненное наследуемое владение участком и должны переоформить его в собственность или арендовать у собственника. Для граждан закон сделал послабление: процесс земельного самоопределения по времени не ограничен.<BR>У предпринимателей существуют два мотива приобрести землю. Первый -- для развития бизнеса. Второй -- для инвестиций. Пока на земельном рынке доминирует первый мотив. И это понятно, ведь отношения с землей строились на прямой зависимости с расположенным на ней производством. И земля выдавалась как приложение к объектам недвижимости. Теперь земля выходит на первый план, но этот выход займет год или два, пока участники рынка не привыкнут к мысли, что земля -- это неплохой инвестиционный товар.<BR><BR><B>Землю -- жильцам</B><BR>Класс землевладельцев в Петербурге появился благодаря приватизации в 1995-1997 годах. Правом на приватизацию земельного участка по закону обладают собственники расположенной на нем недвижимости.<BR>До сих пор в Петербурге сделки с землей вне приватизации -- единичны. Понемногу инвесторы покупают участки под застройку жилья, бизнес-центров, гостиниц.<BR>"В последнее время активизировался спрос на участки промышленной застройки. В основном на территориях, прилегающих к строящейся КАД", -- говорит Владимир Жуковский, начальник экспертно-аналитического отдела ГУ ГУИОН.<BR><BR>Новые законы --<BR><B>старые проблемы</B><BR>За 2 последних года администрация города продала в частные руки 8,5 тысячи га земли, или 6% общей площади Петербурга. Доля земли в государственной и муниципальной собственности сократилась с 94,8% городской территории до 88,7% на 1 января 2002 года.<BR>Скромные темпы перехода городских земель из государственной в частную собственность аналитики рынка объясняют множеством законодательных проблем. Это было главной причиной до принятия кодекса и осталось после, хотя городская администрация спешно приводит в соответствие с новыми законами правила продажи земельных участков. "Сейчас на рынке затишье. С изменениями в законодательстве появилось много неясностей. Например, как продавать землю с объектом недвижимости на ней. Скорее всего, к осени все наладится, не раньше", -- прогнозирует Людмила Кулешова, директор СПб ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга".<BR>Дополнительные заботы появились и у собственников земли. "Прежде всего необходимо привести документы по земельным участкам (топография, градостроительная документация, кадастровые планы) в соответствие с законодательными актами, а также переоформить действующие договоры аренды и временные свидетельства на землю. Кроме того, раньше можно было продать здание без продажи земельного участка, расположенного под ними. Теперь необходимо передавать (отчуждать) земельные участки, оставшиеся в собственности ОАО "ЛОМО", при том что объекты недвижимости, расположенные на них, отчуждены в прошлые периоды", -- объясняет директор по управлению корпоративным имуществом ОАО "ЛОМО" Марина Зверева.<BR><BR><B>Земельная рента</B><BR>Будущие владельцы кусочка Невского проспекта или парка на Каменном острове все еще зависят от желания городской администрации с этими участками расстаться.<BR>Не в смысле "исторические ценности купят и вывезут за границу" -- земля или парк никуда не денутся, даже если владеть ими будет не город, а некие граждане. Просто арендные платежи в городскую казну с лихвой перекрывают доходы от продажи земли и поступления от земельного налога. Тем более что налоговые поступления размазываются по бюджетам разных уровней, а арендные платежи идут исключительно в городской бюджет.<BR>Согласно бюджетному заданию на 2002 год арендаторы городских территорий должны перечислить в городскую казну 3.822.505 тысяч рублей. Это в 27 раз больше, чем дают инвесторы, выкупающие землю, и собственники, уплачивающие налог.<BR><BR>Одна зона,<BR><B>а ставки разные</B><BR>Арендные ставки на землю, в отличие от ставок налога, не только полностью попадают в городской бюджет, но и утверждаются на местном уровне, а не на федеральном.<BR>Ставки аренды, так же как и земельного налога, дифференцированы по зонам градостроительной ценности. В Петербурге таких зон насчитывается 19. Самая дорогая первая. Сюда попадают участки в центре города. Площадь первой зоны -- всего 0,11% от городской территории. Окружает центр Петербурга промышленный пояс. Он простирается с 6-й по 10-ю зону. Еще дальше от центра идут зоны 11, 12 и т.д. Вид бизнеса компании-налогоплательщика не влияет на величину налоговых сборов. Завод и ларек у проходной платят с квадратного метра одну и ту же сумму.<BR>А вот арендная плата различна внутри каждой зоны в зависимости от вида деятельности арендатора. Дороже всего обходится земля под торговыми павильонами, казино, рекламными щитами и т.п.<BR>Более того, для арендаторов, использующих землю под производственные помещения, введены понижающие коэффициенты к базовой арендной ставке. Чем больше площадь арендованной территории, тем меньше приходится платить за 1 м2.<BR>"Арендная плата за землю для производственных территорий более выгодна, чем земельный налог", -- считает Марина Зверева, директор по управлению корпоративным имуществом ОАО "ЛОМО". Иногда арендные платежи в 1,5-2 раза ниже налоговых. Поэтому и выкупать землю промышленники не торопятся (см. табл.).<BR><BR><B>Дорогая подешевела</B><BR>Цена земли в центре Петербурга упала в конце 2001 года. Тогда петербургские власти изменили методику расчета нормативных цен на землю, по которым инвесторы выкупают ее у государства. Минимальная цена осталась на прежнем уровне -- 12 ставок земельного налога за 1 м2, а максимальная опустилась с 112 до 30 ставок земельного налога. То есть самые дорогие земли в Петербурге подешевели почти в 3 раза (см. табл.).<BR>Не многие владельцы банков и заправок в Петербурге могли позволить себе приобрести землю в собственность по $300 за м2. Хотя при выкупе земли инвестор получает право рассрочки платежей до 3 лет. Правда, такое право предоставляется, если нормативная цена земельного участка превышает 5000 МРОТ (см. табл.).<BR>Но большая часть петербургских предприятий -- торговые компании, и извлекать такие суммы из оборота им не по карману даже с рассрочкой.<BR>"Под строительство гипермаркета "О' Кей" мы взяли участок земли в аренду на 49 лет. Вопрос о выкупе земли не рассматривался. Я не знаю в городе прецедента, когда торговая организация покупает землю", -- говорит Игорь Макаров, генеральный директор ООО "СПб О'КЕЙБОЛ".