Инвесторов заманивают на ипотечный рынок

<BR><BR>В ближайшее время Госдума рассмотрит во втором чтении законопроект "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах".<BR>Об этом корреспонденту "ДП" сообщили в штаб-квартире Общероссийского общественного политического движения "Развитие предпринимательства", председатель которого Иван Грачев выступил одним из разработчиков проекта. Новый законопроект обещает инвесторам в области ипотечного жилищного кредитования гарантии того, что они получат свои деньги обратно, вне зависимости от ситуации, сложившейся на рынке.<BR>Гарантами стабильности выступят два основных вида ипотечных ценных бумаг -- закладные листы и ипотечные сертификаты участия. Их отличительной чертой является особый способ обеспечения -- ипотечным покрытием, включающим денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа и закладные.<BR><BR><B>Опережая кредиторов</B><BR>Закладные листы удостоверяют право их владельцев на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости ценных бумаг и процентов по закладным листам.<BR>В случае банкротства заемщика их владелец имеет преимущественное перед другими кредиторами право на получение стоимости имущества, входящего в состав покрытия ипотечных ценных бумаг. Выплата номинальной стоимости по закладным листам может производиться как одноразовым платежом в конце срока их обращения, так и по частям.<BR>Владельцы же ипотечных сертификатов участия будут выступать как в качестве участников общей собственности на имущество, составляющее покрытие ценных бумаг, так и в качестве учредителей по договору доверительного управления этим имуществом. То есть владельцы этих бумаг будут напрямую получать денежные платежи, поступающие от заемщиков, за вычетом вознаграждения доверительного управляющим.<BR><BR><B>Дорогу инвестициям</B><BR>Разработчики проекта нового федерального Закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах", в числе которых специалисты фонда "Институт экономики города", рассчитывают на то, что он будет способствовать привлечению на рынок долгосрочных жилищных кредитов необходимого объема ресурсов с рынка капиталов по максимально низким ценам. В этом случае цена привлекаемых на основе ипотечных ценных бумаг ресурсов будет в конечном счете определять уровень процентных ставок по кредитам для конкретных заемщиков. Новый закон будет способствовать привлечению инвестиций в сферу ипотечного жилищного кредитования на основе ценных бумаг, что будет выгодно в первую очередь для населения, -- считает Игорь Жигунов, заместитель директора Северо-Западного филиала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. -- У нас не возникнет никаких сложностей и финансовых затрат в связи с выходом этого закона, более того, он будет способствовать созданию положительных моментов на этом рынке. Также я согласен с тем, что этот закон выгоден для банков и специально создаваемых в настоящее время организаций, в задачи которых входит рефинансирование первичных кредиторов, так как он расширит поле операций в этой области".<BR><BR><B>Здесь и там</B><BR>Не исключено, что из-за большого количества инвестиций ипотечные агентства начнут выдавать гораздо больше кредитов и смягчат требования к минимальному уровню дохода претендента на ипотечный кредит. В настоящее время он составляет $600, что автоматически делает его доступным лишь для 7% населения, имеющих крупный легальный доход.<BR>В отличие от стран Запада, имеющих огромный опыт в области ипотечного кредитования, Россия до недавнего времени не располагала адекватными способами решения жилищной проблемы. Советская система распределения жилья не давала гражданину никаких гарантий того, что, простояв в очереди на квартиру 30 лет и выплачивая при этом деньги, он получит крышу над головой. Схема ипотечного кредитования, введенная в 2000 году, проста -- человек берет кредит в ипотечном банке, затем через риэлтера в течение 3 месяцев находит квартиру, стоимость которой оплачивает банк. В большинстве российских банков кредиты предоставляются на срок до 10 лет в среднем под процентную ставку в 14% годовых. Размер предоставляемого кредита и размер ежемесячной выплаты по кредиту зависят от финансового положения заемщика.<BR>Согласно российской схеме ипотечного кредитования, заемщик не имеет права отчуждать квартиру или сдавать ее в аренду до момента полной выплаты задолженности. При этом досрочное погашение кредита банком не штрафуется, как это принято на Западе, а проценты начисляются только за период фактического пользования кредитом. При окончательном погашении долга банк направляет в ГБР уведомление о выполнении заемщиком обязательств по кредитному договору, после чего залог прекращается.<BR>(А.Кол.)<BR><BR><BR><B>Комментарий</B><BR>Дмитрий Забелин,<BR><B>начальник управления</B><BR>по инвестициям Инкасбанка:<BR>u Последние 1,5 года идет активный законодательный процесс и создается нормативная база для развития в России ипотеки. Основные проблемы в области ипотечного кредитования связаны с налоговым законодательством, нежеланием заемщиков декларировать реальные доходы и отсутствием дешевых и долгосрочных ресурсов.<BR>u Что касается последнего, то в настоящий момент банки, реализующие ипотечные программы, вынуждены использовать собственные средства, бюджетные деньги либо средства международных инвесторов. Что ведет к удорожанию для заемщиков стоимости кредита. Естественно, все эти ресурсы не подпадают под определение дешевых и долгосрочных. (Примечание: Инкасбанк реализует ипотечную программу DeltaKredit, где в качестве инвестора выступает Инвестиционный фонд "США-Россия", а банк занимается выдачей и обслуживанием кредитов.)<BR>u Проблему финансирования ипотечных программ (рефинансирования банков) и должно частично решить выведение на рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Закон об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, разработанный Комиссией по развитию ипотечного кредитования, принят в первом чтении Государственной думой 10 апреля.<BR>u Разработчики закона планируют привлечь средства страховых компаний, пенсионных фондов и паевых инвестиционных фондов за счет выпуска ценных бумаг с высокой ликвидностью и надежностью. Подразумевается, что данные ценные бумаги дадут возможность инвесторам хранить свои денежные средства в течение длительного времени, планировать их доходность, а также поступления по выплатам от ценных бумаг. Однако реальное состояние фондового рынка пока не позволяет говорить о наличии предложений по "длинным" деньгам. А ипотечные кредиты в западных странах выдаются на сроки 10-20 лет.<BR>u Международный опыт показывает, что для введения аналогичных ценных бумаг на рынок нужны не только время, проработанный механизм и законодательная база, а, что в не меньшей степени важно, гарантии либо регулирующие функции со стороны государства. Для эмитентов важны минимизация расходов по выпуску ценных бумаг и наличие благоприятного налогового режима. И развитый ликвидный рынок.<BR>u А для широкомасштабного продвижения ипотеки в России важно и состояние всей инфраструктуры рынка, включающей в себя инвесторов, кредиторов, риэлтерские фирмы, страховые фирмы, оценщиков и, конечно, заемщиков.