Смольный "построит" коттеджный рынок

<BR><BR>Власти Петербурга ожидают всплеска спроса на рынке малоэтажного жилья. Администрация города намерена процессом управлять. Для этого инвесторам, желающим вложиться в малоэтажное строительство, подобраны 50 зон в разных районах города. С марта 2002 года на этих зонах строить ничего, кроме малоэтажных жилых комплексов, нельзя.<BR>Зоны, выделенные властями под малоэтажную застройку (см. таблицу), определены концепцией малоэтажного строительства, принятой правительством города в конце прошлого года. Участки, переданные частным и юридическим лицам до 1 марта 2002 года, под действие концепции не подпадают (даже если они находятся в указанных в таблице зонах). Но остальные земельные пятна территориальным управлениям административных районов рекомендовано "не предоставлять для индивидуального жилищного строительства, зарезервировав их для комплексного освоения".<BR><BR><B>На западный манер</B><BR>"В 1994 году городские власти уже предпринимали попытки спланировать малоэтажное строительство. Но тогда люди приобретали жилье исходя еще из советских представлений о престижном и комфортном жилье. Этого запаса спроса хватит еще на несколько лет, и сейчас строительство малоэтажных зданий пока не приобрело широких масштабов. Но мы сейчас стремимся работать на перспективу. Люди ездят за границу, перенимают западный опыт. Понятно, что в обозримом будущем спрос на малоэтажное жилье начнет расти. Мы хотим сделать так, чтобы всплеск спроса на это жилье шел в цивилизованном русле, чтобы инвесторам было проще работать, когда этот вид домостроения приобретет массовый характер", -- объясняет позицию властей первый заместитель преседателя Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга Александр Лобанов. По его словам, разработка концепции и определение зон сократят инвестору сроки подгоговки инвестиционно-тендерной документации как минимум в 2 раза.<BR>Скоро зоны, предназначенные под малоэтажную застройку, будут размещены в Единой справочно-информационной системе "Развитие территории и недвижимости Санкт-Петербурга" (www.statedevelopment.spb.ru), разработка Генерального плана города также будет вестись с учетом этой концепции.<BR>Общая площадь строений, которые планируется возвести на отведенных чиновниками малоэтажному жилью зонах, колеблется от 2,3 до 5,5 млн м2. Население коттеджных комплексов будет составлять около 100 тыс. человек.<BR>"Документ не носит директивного характера. Но мы пытаемся облегчить работу инвесторам, в будущем под садоводства территории, определенные в концепции, выделяться не будут", -- говорит Александр Лобанов.<BR><BR><B>Планы с перспективой</B><BR>Основные положения очередной инициативы Смольного по упорядочению коттеджного строительства были утверждены постановлением правительства Петербурга №69 от 17 декабря 2001 года. Этот документ предусматривает комплекс мер и правил выделения пятен под застройку.<BR>Все 50 зон разделены по срокам освоения на две группы: 2002-2005 годы и 2005-2010 годы. Как пояснили в городской администрации, сроки застройки второй очереди довольно условны и в дальнейшем могут быть перенесены. Это связано с тем, что застройщикам придется обеспечивать данные участки инженерными коммуникациями, подъездными путями и т.д.<BR>По данным городских чиновников, на большей части рекомендованных участков в качестве землепользователей выступают территориальные управления административных районов Петербурга. Однако ряд территорий принадлежит другим юридическим и физическим лицам, а часть площадок застройщикам придется отвоевывать у Министерства обороны РФ, в чьем подчинении они находятся. К этой категории относятся, например, северная часть Красного Села (площадь участка 53,1 га), Павловский район: 30-й километр, западнее ручья (27,3 га) и восточнее ручья (26,7 га). Как заявили в городской администрации, претендентам на застройку таких участков нужно будет до начала проектирования добиться передачи этих земель в ведение Петербурга.<BR>Несмотря на предстоящие трудности по освоению рекомендованных под застройку участков, сами застройщики положительно оценивают инициативу Смольного. "Раньше эта область строительства, по сути дела, не была регламентирована. Потребности населения в малоэтажном жилье в последнее время возросли, а получить участок под застройку становится все сложнее. Так что упорядочение этой сферы просто необходимо", -- считает Вадим Креховецкий, начальник юридического отдела ЗАО "Россима".<BR><BR><B>Помоги себе сам</B><BR>Для застройщиков чиновники разработали ряд рекомендаций. Прежде всего все индивидуальные малоэтажные жилые здания поделили на два типа: коттеджная застройка (отдельно стоящие дома площадью около 300 м2 на участке площадью 0,12 га) и высокоплотная застройка домами типа таун-хауз (площадь дома 120 м2, земельного участка -- 0,03 га). Независимо от типа застройки на территории малоэтажных домов должно быть предусмотрено место для размещения магазинов, отделений связи, школ, больниц, а также объектов инженерной инфраструктуры.<BR>"Тянуть" к участку инженерные сети предполагается за счет самих инвесторов.<BR>"Мы постарались в этой концепции определить те участки, где стоимость земли вместе с выторфовкой и прокладкой инженерных сетей не будет превышать $150 за м2. Причем мы отбирали не "мертвые" зоны -- при составлении этой концепции мы учитывали транспортную инфраструктуру и перспективу ввода кольцевой автодороги", -- говорит Александр Лобанов.<BR>Впрочем, по словам Александра Лобанова, к землям, которые у инвесторов будут пользоваться "особым спросом", город будет подтягивать магистральные электросети, газ и водопровод.<BR>По расчетам чиновников, житель коттеджных комплексов должен тратить на дорогу не более часа, если едет на собственной машине, и полутора часов, если добирается до Петербурга на общественном транспорте.<BR><BR><B>Отложенная инициатива</B><BR>Идея систематизировать малоэтажную жилую застройку Петербурга возникла в начале 1990-х годов. Эта инициатива была связана с тем, что после распада СССР многие домостроительные комбинаты разорились, программы многоэтажного жилищного строительства были свернуты. Одним из вариантов решения этой проблемы стало предоставление земельных участков под индивидуальную застройку всем желающим.<BR>В постановлении правительства Петербурга №25 от 10 октября 1994 года для размещения зон малоэтажного строительства было рекомендовано 13 районов. Общая площадь предлагаемых под застройку участков составляла около 2,7 тысячи га. Однако в постановлении не были определены четкие адреса и границы площадок для коттеджной застройки по всем указанным районам, ограничения по этажности домов, типы малоэтажных строений.<BR>"В этом постановлении была определена только основная концепция развития малоэтажного строительства. Денег же на подготовку территорий к застройке не было, поэтому и реализация этих планов задержалась", -- говорит заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктор Полищук. В результате индивидуальная жилая застройка приобрела стихийный, хаотичный характер.<BR><BR><B>Научили банкиры</B><BR>Первым опытом для малоэтажного строительства стал 1995 год. Тогда в Петербурге начал реализовываться Жилищный проект РФ, финансируемый за счет средств кредита Всемирного банка. В двух районах города (74А в Каменке и 21Г в Коломягах) была проведена инженерная подготовка земли, а затем она была продана застройщикам. Но было условие продажи -- строить можно только таун-хаузы. Таун-хаузы были построены. Правда, широкого распространения такой опыт не получил.