Коммерческая недвижимость выходит из "подросткового" этапа

<BR><BR>Рынок коммерческой недвижимости за вторую половину 2001 года характеризовался продолжающимся ростом активности спроса во всех секторах.<BR>Количество и качество сделок с коммерческой недвижимостью с достаточной степенью точности отражает состояние экономики. Главным критерием стоимости и эффективности использования коммерческой недвижимости становится прибыль, полученная собственником.<BR>Рост заявок как на приобретение коммерческой недвижимости, так и на ее аренду остается стабильным.<BR>В первом полугодии 2001 года на рынке аренды на 100 заявок приходилось в среднем 30 предложений, а на рынке купли-продажи на 100 покупателей было в лучшем случае 15 продавцов.<BR>Во втором полугодии прошлого года количественная разница между заявками спроса и предложениями увеличилась и составляет в среднем по аренде 100 к 25, а на рынке купли-продажи -- 100 к 12 соответственно.<BR>При этом необходимо отметить, что основная масса предлагаемых помещений как для продажи, так и для сдачи в аренду не соответствует требованиям покупателей и арендаторов.<BR><BR><B>Диктат продавца</B><BR>По-прежнему на рынке недвижимости в связи с явно неудовлетворенным спросом собственник диктует цены. Последние явно завышены, но рынок довольно быстро приспосабливается, и время экспозиции выставленных объектов стало гораздо меньшим по сравнению с первым полугодием.<BR>Продавец и покупатель стали быстрее и чаще договариваться. Если с января по июнь 2001 года наблюдался спад количества договоров купли-продажи, то во втором полугодии, по данным ГБР, количество поданных договоров на регистрацию последовательно росло с 479 в августе до 715 в декабре. Как и предполагалось, цены в среднем к концу года подросли на 5-7% по аренде, а по продаже -- на 8-12%.<BR>Часть собственников, ранее пытавшыхся сдавать или продавать свою недвижимость самостоятельно, "образумилась" и стала обращаться для решения этих вопросов к специалистам, что несколько поубавило суматоху на рынке.<BR>Ценообразование никакой логической рыночной экономикой объяснить невозможно. В настоящее время рынок недвижимости в нашем городе -- это рынок эмоций, настроений и ожиданий. И все это происходит по одной причине -- на рынке наблюдается дефицит.<BR>В Петербурге стало появляться все больше и больше иногородних покупателей. Именно они в большей своей части и спровоцировали ценовое повышение на недвижимость и укрепили тем самым позицию продавца. Можно сказать, что они собственными руками повысили "ценник", а теперь сами же возмущаются ничем не оправданными предлагаемыми ценами.<BR><BR><B>Городская собственность</B><BR>Петербург в лице Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) по-прежнему является самым крупным собственником в городе. На 1 января 2002 года комитетом заключено 19.492 договора аренды объектов нежилого фонда общей площадью более 4 млн м2. Судя по всему, это еще не предел.<BR>Одним из городских резервов является недвижимость государственных унитарных предприятий (ГУПов). В их ведении находится свыше 1 млн м2 нежилого фонда. Эта площадь до настоящего времени изъята из оборота.<BR>По планам КУГИ часть ГУПов будет приватизирована, а часть ликвидирована. Высвободившиеся площади будут направлены в коммерческий оборот.<BR>Наряду с "разГУПитизацией" КУГИ предполагает в течение нескольких ближайших лет практически полностью передать управление городской недвижимостью коммерческим организациям. Пока профессиональные управляющие с нетерпением ждут этого события.<BR><BR><B>Арендные отношения</B><BR>Спрос на аренду по-прежнему высок и превышает предложения во всех секторах недвижимости. Консенсус между арендодателем и арендатором по вопросам цены стал находиться быстрее. Время экспозиции объекта в листинге значительно уменьшилось. Во втором полугодии 2001 года увеличивалось количество принятых на регистрацию договоров.<BR>Несколько снизился уровень спроса на торговые помещения во втором полугодии прошлого года по отношению к первому (89,3%).<BR>Спрос же на офисные помещения возрос и составляет в структуре рынка аренды не 35%, как в первом полугодии, а уже 40%. Впрочем, количество предложений тоже увеличилось на 5%.<BR>Заметно уменьшился спрос на склады. Его уровень к предыдущему полугодию составляет 60%. При этом на 7% увеличилось количество желающих взять объект недвижимости под производство.<BR><BR><B>Купля-продажа</B><BR>По итогам прошедшего года в структуре рынка купли-продажи коммерческой недвижимости первое место по спросу занимают торговые помещения, их доля составляет 52%.<BR>Желающих приобрести в собственность офисные помещения, а также площади под производство стало больше. Также возрос уровень предложений по офисам, он оставил 108,6% по отношению к предыдущему полугодию 2001 года. Для помещений под производство этот показатель, наоборот, уменьшился до 70,6%.