Петербургский гостиничный девелопмент взял низкий старт

<BR><BR>В 2001 году на Петербург обрушился шквал заявок от желающих построить гостиницу.<BR>По данным Управления инвестиций Комитета по строительству, за последние 2,5 года от частных инвесторов подано около 300 заявок на строительство или реконструкцию объектов гостиничного хозяйства. Из них 176 заявок приходится на период с апреля 2001 года.<BR><B>При поддержке</B><BR><B>губернатора</B><BR>Именно 13 апреля 2001 года губернатором Петербурга было подписано Распоряжение №70-ра "О мерах по поддержке инвесторов, осуществляющих строительство и реконструкцию объектов гостиничной и туристской инфраструктуры Санкт-Петербурга".<BR>Прежде всего этот документ давал право закрепить за собой пятно под застройку либо здание под реконструкцию. Кроме того, застройщик получал объект по так называемой однократной рыночной оценке. До этого момента общепринятой была практика, когда участок под любой коммерческий объект застройщик гарантированно получал только по двукратной рыночной оценке.<BR>Другими словами, городской бюджет давал гостиничным строителям 50%-ную фору. Гостиничный сектор стал весьма привлекательным для инвесторов и девелоперов. Последние не преминули этим воспользоваться. В течение 2001 года практически на каждом заседании Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) рассматривались один- два вопроса, связанных с целевым предоставлением объектов недвижимости под гостиничные цели.<BR>Распоряжение №70-ра содержало примерный перечень зданий и участков, рекомендуемых под размещение туристских и гостиничных объектов. Этот список постоянно пополняется и на сегодня в нем содержится порядка 110 пунктов.<BR>Дорого, да мило --<BR><B>дешево, да гнило</B><BR>Однако выбор из рекомендуемого списка объекта вовсе не гарантирует инвестору легкость в преобразовании его в отель. Город всего лишь подтверждает свое согласие на размещение в этом месте такого рода инфраструктуры. При этом инвестор сталкивается с проблемой самостоятельного решения вопросов правовой "очистки" объекта, его расселения и инженерного обеспечения. Во многих случаях он заходит в тупик, не имея возможности повлиять на ситуацию. Именно поэтому значительная часть девелоперов выходит на ИТК с участками и зданиями, найденными самостоятельно. В адрес городской администрации не раз поступали предложения сократить список в разы, но включить в него "упакованные" как с правовой, так и с инженерной точки зрения объекты. По таким адресам город должен давать гарантии и в случае появления проблем компенсировать инвестору возникшие убытки. Характерно, что подготовленные объекты инвесторы готовы приобретать на торгах и платить за них суммы, значительно превышающие даже двукратную рыночную оценку. <BR><B>300 лет в обед</B><BR>Следует отметить, что под лозунгом "К 300-летию родного города завалим его отелями!" в гостиничные застройщики бросилась самая пестрая публика. Среди подавших заявки попадаются компании, которые никогда не имели отношения не только к возведению гостиниц и управлению ими, но и к строительству вообще. Их дилетантство подтверждает тот факт, что после подачи заявки только 60% проектов проходит элементарное градостроительное согласование. Четкого же расчета окупаемости проекта нет вовсе.<BR>В подавляющем большинстве такого рода фирмы уверяют, что имеют на руках некое соглашение с каким-то зарубежным инвестором (имя которого усердно скрывается), который вот-вот вложит в строительство несметные деньги. Проблема в том, что иногда этим псевдоинвесторам удается заполучить визу губернатора на выделение объекта целевым назначением. В дальнейшем же они просто пытаются перепродать право застройки.<BR>Это еще один из аргументов в пользу распределения участков через инвестиционные торги, который высказывает ряд специалистов этого рынка.<BR><B>Федот, да не тот</B><BR>Есть и другой вариант получения дополнительной выгоды от объекта, заявленного и полученного как отель. Главное -- получить распоряжение губернатора с формулировкой "многофункциональный гостиничный комплекс". Когда это удается, то под отель отводится минимум полезной площади, тогда как основной объем здания занимают офисы и торговые залы. С точки зрения частного капитала такая уловка вполне оправданна. Окупаемость гостиничных номеров составляет от 5 лет, тогда как торговля и офисный сектор позволяют вернуть вложенные инвестиции в 2, а то и 3 раза быстрее. Таким образом, бюджет недополучает деньги, которые он мог бы получить за подобные коммерческие объекты, продав их по двукратной оценке (как и предусматривает общий порядок).<BR><B>Апарт, еще апарт</B><BR>Не менее популярной становится плавная трансформация гостиниц в апарт-отели. Последние предназначены для долгосрочного проживания и обычно рассчитаны на тех приезжих, которые по нескольку месяцев (а то и лет) работают в Петербурге. На деле апарт-тель может запросто превратиться в элитное жилье. В этом случае окупаемость проекта и вовсе минимальна, поскольку клиент сразу оплачивает полную стоимость собственных апартаментов и живет в них сколько заблагорассудится. Продав все квартиры, застройщик продолжает оказывать жильцам услуги по эксплуатации. Естественно, такой апарт-отель вовсе не предназначен для проживания посторонних. Таким образом, создается своеобразный элитный доходный дом, за право строительства которого уплачена все та же льготная "однократная" оценка.<BR><B>Гостить по-русски</B><BR>Несмотря на резкий всплеск числа желающих заняться гостиничным девелопментом, реальный бум прогнозируется на период после 2003 года. По оценкам руководства Комитета по строительству, к юбилею Петербурга удастся ввести не более десятка новых отелей. Объективных причин тому несколько.<BR>Во-первых, во всех странах со стабильно развивающейся экономикой основными инвестициями являются собственные инвестиции. Расчет на то, что крупные транснациональные операторы выступят 100%- ными инвесторами строительства петербургских гостиниц, -- иллюзия. Предоставляя свой брэнд и менеджмент, они в редких случаях вкладывают более 50% инвестиций в проект.<BR>Это подтверждает пример компании Radisson SAS Royal Hotel, официально открывшей в декабре этого года новый отель на углу Невского и Владимирского проспектов. По словам топ-менеджеров этой крупнейшей в мире гостинично-туристской сети (Radisson SAS управляет более чем 140 отелями), их доля в петербургском проекте составляет лишь 30%.<BR>В России, и в Петербурге в частности, только наступает период, когда деньги перестают уходить за границу. Местные состоятельные предприниматели только приглядываются к отельному бизнесу, оценивая его рентабельность в сравнении с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. Тем не менее деньги начинают возвращаться, хотя и через оффшоры.<BR>Именно после 2003 года, когда появятся конкретные примеры удачных гостиничных проектов, стоит ожидать прихода инвесторов, готовых вкладывать деньги в расчете на отдачу через 5-7 лет. Именно такой срок окупаемости считается обычным в отельном бизнесе. В случае удачной кампании по привлечению туристов на празднование 300-летия Петербурга в дальнейшем поток желающих повторно посетить город существенно увеличится. Это тоже повысит отдачу от вложений в гостиницы. Тогда же прогнозируют активность в открытии недорогих мини-отелей. Этот сегмент гостиничного рынка рассчитан на средний класс туристов и живет именно за счет высоких оборотов. Окупаются такие проекты в 2 раза быстрее и требуют значительно меньше вложений, чем крупные отели.