Недвижимость и строительство коммерциализируются

<BR><BR>Неудовлетворенный спрос на коммерческую недвижимость в Петербурге породил бум на строительство таких объектов.<BR>Особой популярностью среди девелоперов пользуются торгово-развлекательные комплексы и бизнес-центры. Первые в основном строятся заново и вне центра города. Вторые, наоборот, появляются в реконструируемых зданиях центральной части Петербурга.<BR>Кроме того, рынок "созрел" для строительства достаточно крупных объектов -- торговых центров площадью более 10 тыс. м2, что уже напоминает мировой стандарт.<BR>При правильной организации бизнеса, считает генеральный директор "Бизнес Линк Девелопмент" Владимир Бограчев, рентабельность подобных проектов может быть выше 20%. Цифра взята не с потолка -- компания имеет опыт работы в этом сегменте рынка.<BR>"Новые"<BR><B>застройщики</B><BR>В отличие от рынка жилья, рынок коммерческой недвижимости имеет недолгую историю.<BR>Значительная часть заявок на строительство торговых объектов поступает от фирм, выросших из бывших "ларечников". Как правило, они уже имеют одну или несколько торговых точек (часто у метро), состоящих из павильонов, именуемых "временными объектами". Желая закрепиться на арендуемой территории, фирмы вкладываются в капитальное строительство.<BR>Источником финансирования в этом случае обычно служат собственные средства и деньги мелких арендаторов. По такому же принципу реконструируются вещевые и продовольственные рынки.<BR>Обычно бывает так, что, завершив строительство на своей территории, компании не рассматривают возможность освоения новых, откладывая развитие до лучших времен.<BR>Желание обзавестись бизнес-центром зачастую проявляют собственники или арендаторы зданий.<BR>Появление большого числа инвесторов положительно сказалось на рынке подрядных работ. Еще 5-7 лет назад подрядные строительные организации сетовали на отсутствие заказов. Это побуждало их становиться застройщиками и привлекать инвестиции. Многие ушли на жилищный рынок, где можно было хоть что-то строить. Сейчас ситуация изменилась, и работы у подрядчиков хоть отбавляй.<BR><B>Хождение</B><BR><B>в коммерцию</B><BR>Серьезный интерес к коммерческой недвижимости стали проявлять и классические домостроители. Несколько лет назад они без энтузиазма относились к такого рода объектам, хотя и строили их на первых этажах, если это предусматривал архитектурный проект. Некоторые фирмы, не желая тратить время на поиски покупателя, вовсе отказывались от встроенных помещений. Это привело к тому, что в районах новой застройки практически отсутствует необходимая инфраструктура. Ощущается острая нехватка магазинов, парикмахерских, аптек и т.п.<BR>Сейчас ситуация меняется в противоположную сторону. Большая часть домостроителей с удовольствием вводит в эксплуатацию встроенные помещения. "Сегодня большим спросом пользуются торговые площади. Прежде всего это встроенные помещения. Первые этажи часто отдаются под магазины, встречаются и офисы. В одном из проектов нашей компании, в доме длиной 400 метров, первый этаж предполагается коммерческим", -- делится планами генеральный директор фирмы "Трест №47" Михаил Зарубин.<BR>В планах ОАО "ПО "Ленстройматериалы" коммерческой недвижимости выделяется 5-7% всех площадей. При этом планируется реализация пяти проектов, каждый из которых требует инвестиций от $2,5 млн. Источниками финансирования в равных долях будут собственные средства, средства заказчиков и дольщиков, а также кредиты банка.<BR>Ожидаемый уровень рентабельности таких проектов, считают в фирме, -- 8-10%, а срок окупаемости -- не менее 1,5 года. Для коммерческой недвижимости это небольшие проекты.<BR>При этом значительная часть строящейся недвижимости не продается, а управляется специально созданным в структуре компании отделом коммерческой недвижимости.<BR>Один из проектов компании "КОПстройсервис" -- это центр под офис с комнатами отдыха. На этом объекте компания выступает в роли заказчика, застройщика и генерального подрядчика.<BR><B>Управление</B><BR><B>собственностью</B><BR>Некоторые застройщики пошли еще дальше. Они начали возводить бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Мотивация компаний при этом различна.<BR>Заместитель генерального директора по маркетингу "Строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Тарас Карабута отмечает особенности создания бизнес-центра (объем инвестиций в проект -- $7 млн), которым занимается его компания: "Это будет долевое строительство, как и на жилищном рынке. То есть инвестор часть площадей получает в собственность. Сдаваться в аренду офисные площади не будут. Для инвестора-совладельца такие вложения окупятся не больше чем через 3 года". В аренду корпорация предполагает сдавать специальные "инфраструктурные подразделения", например специализированные магазины. Так как прибыль от продажи долей появляется уже в процессе строительства, компания рассчитывает, что к моменту окончания строительства (то есть через 2 года) проект может окупиться.<BR>"Наш новый проект -- бизнес-центр "Петровский форт" качественно отличается от традиционного домостроения лишь возможностью диверсифицировать свои риски, с которыми мы сталкиваемся в строительной толкотне", -- таково мнение генерального директора компании "Строймонтаж" Артура Кириленко.<BR><B>Матерые волки</B><BR>Характерно, что к управлению коммерческой недвижимостью не привлекаются сторонние управляющие компании. В структуре ряда инвестиционно-строительных холдингов давно существуют фирмы, занятые управлением коммерческими объектами. Это, например "Петербургстрой" и "Петербургская недвижимость". Однако в основном они оперируют не новыми зданиями, а бывшими административными строениями.<BR>"Во многих секторах рынка коммерческой недвижимости рентабельность превышает московские аналоги. В Петербурге ощущается значительный недостаток торговых площадей. Мы рассматриваем рынок с точки зрения получения прибыли, тщательно анализируем спрос и предлагаем то, что нужно на данный момент", -- делится опытом директор по маркетингу и продажам корпорации "Петербургская недвижимость" Илья Еременко.<BR>Вот мнение по ситуации с коммерческой недвижимостью генерального директора компании "Петербургстрой" Виталия Вотолевского: "И с точки зрения управления, и с точки зрения продажи бизнес-центры снова стали интересны. Сейчас продажная цена на такие объекты выше, чем на жилье, и спрос превышает предложение. Срок окупаемости торговых площадей легких конструкций -- 3-5 лет. Более фундаментальных конструкций -- 10-12 лет. Для офисных помещений класса "Б" это 6-8 лет, класса "А" -- 8-12 лет".<BR>Однако есть компании, которые не идут на поводу у модного поветрия. "Тенденции в сторону коммерческого строительства есть, но компании, по моему мнению, занимаются этими сегментами вне стратегического планирования. Если есть возможность купить и реконструировать здание, то берутся, потом уже смотрят на результат", -- утверждает Эдуард Тиктинский, генеральный директор компании RBI.<BR><B>Промышленность</B><BR>Рынок строительства объектов производственного назначения пока пребывает в застое.<BR>Инвестиции в сферу производства, в том числе в строительство, обычно растут в период оживления экономики. Теоретически такое строительство расширяется параллельно с ростом деловой активности, и в итоге промышленное строительство обеспечивает более высокую норму прибыли, чем инвестиции в жилые дома.<BR>Пока строительные компании Петербурга лишь морально готовы вкладываться в подобные объекты ("для таких объектов нужны серьезные средства"). Тем не менее многие строители отмечают, что "банки стали более доброжелательными" к строительному рынку, когда сами участвуют в инвестиционной цепочке. Рынок промышленной недвижимости, считают профессионалы, имеет хорошие перспективы.