Один из участников сделки с недвижимостью умирает. Что дальше?

<BR><BR>Правовые последствия по исполненной сделке купли–продажи квартиры в случае смерти одной из сторон — на первый взгляд необычное, но на самом деле весьма типичное для Петербурга осложнение, с которым сталкиваются многие граждане, приобретающие недвижимость.<br>Решение этих частных проблем имеет серьезное значение для развития теории и практики гражданских правоотношений, касающихся оборота жилья.<br>Рассмотрим на конкретном примере, какой возможен выход из этой трудной ситуации для покупателя квартиры и на какие юридические основания он может рассчитывать.<BR><B><br>Конкретный пример</B><br>Возьмем ситуацию из реальной жизни: гражданин купил квартиру, деньги выплатил, сдал документы на государственную регистрацию права собственности. И вот, пока документы были на регистрации и пока регистрация еще не состоялась (гражданин не хотел доплачивать за срочность процедуры), случилось непредвиденное — продавец квартиры умер.<br>Сын продавца тут же объявил, что подает в нотариальную контору заявление о принятии наследства, претендуя на квартиру, которую выкупил гражданин. А знакомый юрист сказал, что право собственности возникает лишь с момента государственной регистрации, и гражданин, таким образом, не является собственником квартиры, хотя деньги за нее и уплатил. Как же быть? Кто эти деньги теперь вернет? И есть ли у гражданина хоть какие–то шансы получить выкупленную им квартиру?<BR><B> <br>Позиция органов юстиции </B><br>К сожалению, единой, последовательной судебной практики по разрешению поднятой проблемы нет. В большинстве рассмотренных дел суды, ссылаясь на ст. 17, 131, 223, 433, 551 и 558 ГК РФ, отказывают в признании исков об обязании регистрирующих органов проводить государственную регистрацию права и договора купли–продажи жилья (дарения, мены и т.п.) — в том случае, если до завершения процедуры государственной регистрации права и договора одна из сторон умирает. <br>При этом едва ли не решающим аргументом, приводимым в обоснование таких решений, является положение о том, что, в соответствии со ст. 17 ГК РФ, правоспособность гражданина прекращается с его смертью и, следовательно, государственная регистрация и сделки, и права не может быть произведена. При этом ссылаются и на общеизвестное юридическое положение: если совершенная при жизни сделка по жилью была нотариально удостоверена, но не зарегистрирована регистрирующим органом, она является не заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ) и недействительной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Отсюда заключают, что она не может порождать правовых последствий (Домашний адвокат: №16, 1997 г., №7, 2001 г.). Между тем позиция органов юстиции, которая сводится к непризнанию сделки, отнюдь не бесспорна.<BR><B><br>Смерть во время приватизации</B><br>Рассмотрим аналогичную ситуацию с приватизацией. Как указано в Разъяснении Пленума Верховного суда РФ от 24.08.93 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» (п. 8), гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием. Соблюдение установленного в этом законе (ст. 7, 8) порядка оформления передачи жилья является обязательным как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан. <br>Вопрос о приватизации должен быть решен в 2–месячный срок с момента заключения договора на передачу жилья в собственность, подлежащего регистрации в исполнительном органе, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на это жилое помещение.<br>Однако если гражданин, подающий заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора передачи жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора в исполнительном органе, указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника. <br>В случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу рекомендуется учитывать, что наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, до самой смерти не отозвал свое заявление, хотя и был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию по независящим от него причинам (п. 3 Постановления Верховного суда РФ от 19.07.99 «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»).<BR><B><br>Возможна ли аналогия</B><br>Возникает правомерный вопрос: применимы ли вопросы наследственного права и вопросы государственной регистрации права собственности к договору купли–продажи жилья? <br>Думается, что признанная судом возможность окончания процедуры приватизации (и, следовательно, образования новой собственности на объект недвижимости), несмотря на смерть заявителя, согласно Решению Верховного суда РФ от 19.07.99, имеет право на аналогию в отношении других ситуаций с недвижимостью, и в частности применима к сделкам купли–продажи.<br>В нашем случае Продавец не только выразил свою волю на совершение сделки, но и совместно с Покупателем подал соответствующие документы в регистрирующий орган. Более того, к моменту смерти сделка фактически была выполнена: деньги Покупатель заплатил, все документы поданы на регистрацию, соблюдена и процедура государственной регистрации. Договор купли–продажи квартиры был заключен добровольно, в интересах обеих сторон, и каких–либо свидетельств о нарушении изъявленной воли Продавца нет.<br>В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Законодательством Российской Федерации не предусмотрено каких–либо ограничений по распоряжению квартирой, принадлежащей собственнику, которое тот произвел при жизни в надлежащем и предусмотренном законодательством порядке.<BR><B><br>Права покупателя защищает суд</B><br>В силу ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ, согласно которой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (в нашем случае Государственное учреждение юстиции ГБР), обязан по ходатайству правообладателя завершить процедуру регистрации. Таким образом, законодатель ставит факт регистрации договора и права, проистекающего из него, в зависимость от обращения правообладателя (правообладателей) за соответствующей регистрацией. Такое обращение состоялось и произведено в соответствующей форме, и поэтому регистрирующий орган эту регистрацию обязан произвести.<br>Если же регистрация не будет произведена, необходимо получить документ об отказе в государственной регистрации и обратиться в суд с иском о признании права за Покупателем (исходя из обстоятельств фактически совершенной и исполненной сделки). В случае признания такого права Покупателя судом его государственная регистрация будет осуществлена регистрирующим органом на основании решения суда.<br>Кроме того, следует учесть, что, даже если изложенные выше аргументы окажутся недостаточными для суда в отношении права собственности, получить с наследника по решению суда выплаченные покупателем денежные средства по договору купли–продажи квартиры, заключенному с наследодателем, безусловно, можно. <br>Ведь в силу ст. 583 ГК РСФСР наследник, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя (ст. 398 ГК РФ) в пределах действительной стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. При этом, согласно положениям ст. 134–135 Гражданско–процессуального кодекса РСФСР, при подаче соответствующего иска к наследнику истец может обратиться с ходатайством о наложении ареста на недвижимое имущество, являющееся предметом иска (в нашем случае — квартира). <br>Необходимо также помнить, что при предъявлении соответствующих требований к наследнику необходимо соблюсти предусмотренные ст. 554 ГК РСФСР порядок и сроки предъявления. <br>Что же касается консультации, данной знакомым «юристом», остается только выразить глубочайшие соболезнования как заявителю, так и «юристу».<br>Юрий Баринов, адвокат СПбГКА, консультант <br>Российско–американской аудиторской фирмы <br>«Ай Си Пи Эй Корпорейшн» <br>(ICPA Corp.)