Коммерческая недвижимость: спрос опережает предложение

<BR><BR>Рынок коммерческой недвижимости за первое полугодие 2001 года можно охарактеризовать тремя словами: ажиотаж, дефицит, парадокс.<br>Активность спроса за этот период во всех секторах недвижимости все время возрастала. Такого подъема не наблюдалось за все время существования в Петербурге операций с объектами нежилого фонда. Повышенным спросом пользуется вся коммерческая недвижимость, независимо от ее предназначения. <br>Ажиотажный спрос характеризуется большим дефицитом недвижимости. За первое полугодие по суммированным данным из 14 риэлтерских фирм из 700 заявок на операцию с недвижимостью приходится: на рынке аренды — на 100 заявок в среднем 30 предложений; на рынке купли–продажи — на 100 покупателей в лучшем случае 15 продавцов. И это притом, что собственники предлагают не то, что хотят покупатели и арендаторы. Есть реальный спрос на покупку отдельно стоящего здания — нет реальных предложений. По мере увеличения спроса разброс цен спроса и предложения растет. Разница достигает 300%. При этом реальных сделок, особенно в продаже, становится меньше. Это и есть парадокс рынка коммерческой недвижимости.<BR><B><br>Рынок продавца</B><br>Спрос не удовлетворен. Цены явно завышены. Это понимают и продавцы, и покупатели. И опять парадокс — при дефиците площадей эти самые площади и простаивают. Цены предложений давно перекрыли докризисные, 1998 года. Многие собственники действуют самостоятельно. Считают, что посредник им не нужен, внося этим самым дисбаланс в различные сегменты рынка.<br>Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время — это рынок продавца. Именно продавец формирует цены. Ни о каком рыночном образовании цен говорить не приходится. Ожидания изменений у арендаторов и арендодателей различны. <br>Впрочем, как у покупателей, так и у продавцов. Ажиотажный спрос подогревает надежду продавцов. Ценообразование происходит стихийно и не поддается экономическим расчетам. Кажется все, дальше цены на недвижимость уже расти не могут. Товар во вновь открывающихся магазинах должен стоить столько, за сколько его не должны покупать. И все–таки цены на недвижимость растут.<BR><B> <br>Опять КУГИ</B><br>Необходимо отметить, что такой активный спрос на аренду частной недвижимости по высоким ставкам не сбивают даже низкие цены на аренду помещений от Комитета по управлению городским имуществом администрации Петербурга (КУГИ) — крупнейшего владельца городского нежилого фонда. В его руках находится 17.000 договоров аренды на нежилые объекты — такого количества арендаторов нет ни у одного собственника в городе.<br>Позиция КУГИ по удержанию в своем распоряжении недвижимости постепенно изменяется в сторону большей либерализации: помещения выставляются на аренду, и если за месяц экспозиции нет желающих, не найдутся желающие и после 25%–ной уценки, то его будут продавать. <br>Трудно с достаточной степенью достоверности предположить, как это повлияет на рынок. Во II квартале ожидалось, что в результате этой процедуры на рынок коммерческой недвижимости поступят новые помещения от КУГИ и наступит стабилизация цен. Город решил с неликвидами повременить, поэтому стабилизация откладывается. И цены по–прежнему изменяются хаотично, причем в сторону увеличения. <BR><B><br>Большие деньги</B><br>И все–таки объекты сдают и продают. На рынке появились новые покупатели из других городов и даже стран. Если раньше в основном это были москвичи, то теперь нередко встречаешь желающих приобрести что–либо из недвижимости из таких городов, как Мурманск, Воронеж, Сургут, и даже из Китая. <br>Одним словом, в городе появились крупные финансовые потоки, которые могут быть вложены в петербургскую недвижимость. <BR><B><br>Аренда</B><br>Рассмотрим более подробно структуру рынка аренды и продажи по спросу и предложению. Необходимо иметь в виду, что спрос на аренду превышает предложения во всех секторах в 3–4 раза. Соответственно, нельзя сопоставлять проценты в количественном соотношении заявок на спрос и предложения. <br>Среди желающих въехать в объекты недвижимости на правах пользователей 35% составляют арендаторы офисов, 28% — арендаторы торговых помещений, 23% — арендаторы складских помещений и 14% — желающие развернуть производство (именно для производства чего–либо, а не просто производственные площади). Арендодателей же гораздо меньше, но по своей структуре предложения очень близки к спросу. Таким образом, больше всего предложений сдать в аренду помещения под офисы. Этот же вид помещений больше всего спрашивают клиенты. <BR><B><br>Купля–продажа</B><br>Структура рынка купли–продажи отличается от структуры рынка аренды. Опять же необходимо учитывать, что количественная разница между спросом и предложением в этом случае еще больше, чем на рынке аренды. Можно заметить, что покупатели на торговые площади составляют большинство (56%) из всех желающих что–либо приобрести. А вот желающих иметь в собственности офис в 11 раз меньше — 5%. <br>В предложениях картина меняется — желающих продать офис почти в 2 раза больше, чем желающих продать торговые помещения.<BR><B><br>Перспектива</B><br>Вероятнее всего, спрос и цены до конца года на коммерческую недвижимость будут расти. В среднем аренда за второе полугодие 2001 г. подрастет на 5–7%, а цены недвижимости в собственность, вполне возможно, увеличатся на 10–15%.<br>Если планы петербургской администрации по вовлечению в хозяйственный оборот ныне простаивающих нежилых помещений осуществятся, то в 2002 году объем рынка строительно–ремонтных услуг значительно вырастет.<br>