Концепция развития системы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества в Российской Федерации.

<BR><BR>Среди многочисленных трудностей в применении Гражданского кодекса едва ли не на первое место в судебной практике вышли проблемы признания сделок с недвижимым имуществом недействительными.<br>В качестве стандартных ситуаций выступают не только споры о приватизации, но и многочисленные жилищные дела, которые разворачиваются по одной и той же схеме: отчуждается жилое помещение, затем оно продается, обменивается или иным образом возмездно передается третьим лицам. Если после этого выясняется, что с самого начала сделка по отчуждению жилого помещения была незаконной, а значит, незаконны и все последующие сделки с тем же предметом, возникает традиционная и давно известная праву проблема вещных последствий ничтожной сделки, которая каждый раз оказывается камнем преткновения для судов всех инстанций.<br>Пример: <br>Наниматель квартиры «Б» приватизировал ее и затем продал риэлтерской фирме, которая, в свою очередь, приобретя кроме этой еще несколько квартир, вселила в них жильцов коммунальной квартиры, а отремонтированную и улучшенную коммунальную квартиру продала организации. После этого недееспособный член семьи «Б» оспорил приватизацию, проведенную без его воли и, конечно, добился признания и сделки приватизации и всех последующих сделок с его квартирой недействительными. Однако возник вопрос: на каком основании можно выселить оказавшуюся в его квартире «Ж», ранее проживавшую в коммунальной квартире и вселившуюся в бывшую квартиру «Б» на основании обмена? Хотя решение о выселении «Ж» и было отменено в порядке надзора, но видимых путей решения спора надзорная инстанция не наметила.<br>Хорошо известно, что описанная ситуация носит весьма распространенный характер. <BR><B><br>Противоречия </B><br>Проблема защиты прав добросовестного приобретателя таит в себе глубокое противоречие. Защищаться приходится от собственника с той целью, чтобы стать собственником. С одной стороны, обеспеченность права собственности состоит в том, чтобы существующее положение имущественно–правовых отношений не наступало помимо воли обладателя этого права. А с другой стороны, обеспеченность оборота состоит в том, чтобы намеченное изменение имущественно–правовых отношений лица (покупателя) не могло быть сорвано через обстоятельства, ему неизвестные. При решении проблемы защиты имущественных прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества вопрос сводится к соотношению системы регистрации прав на недвижимое имущество и гарантированности таких прав. Проблема имеет два возможных крайних решения: <br>1) возложить все риски потери прав на недвижимость на собственника–продавца; <br>2) возложить все риски на покупателя. <br>Особенностью защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества является наличие государственной системы регистрации прав и сделок с недвижимостью, что позволяет устранить многие риски, сделав с помощью системы регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости права явными, проверяемыми и гарантированными. <BR><B><br>Российская система </B><br>В настоящее время в Российской Федерации создана система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с федеральным Законом РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их предоставления несут организации по учету соответствующих объектов. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой–либо из сторон, в соответствии с законодательством РФ.<br>Сложившаяся система государственной регистрации прав на недвижимое имущество не обеспечивает даже адекватного денежного возмещения (не учитывает трудность, а чаще невозможность получения «добросовестным приобретателем» денег от прежнего продавца, особенно когда имущество поменяло несколько собственников).<br>Признание сделки недействительной <br>В соответствии с Гражданским кодексом РФ, недействительные сделки могут быть как оспоримыми, так и ничтожными, т.е. такими, которые недействительны изначально и не требуют признания их таковыми. Таким образом, в настоящее время в арбитражном суде и в суде общей юрисдикции можно пересмотреть (оспорить) большое количество ничтожных сделок, тем более что срок исковой давности по таким делам — 10 лет, а если еще и согласиться с позицией президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, высказанной по делу №6427/95 от 07.10.97, о том, что на заявление в суд требования о признании ничтожной сделки недействительной вообще не распространяется срок исковой давности, то стабильность гражданского оборота оказывается под большим сомнением. <br>Такой подход не может устраивать потенциальных инвесторов, особенно если иметь в виду, что в судебной практике до сих пор не решен вопрос, влечет ли недействительность первой сделки недействительность всех последующих сделок в отношении этого имущества. Что делать с иском о признании сделки недействительной? Поскольку не предусмотрено иное, то суды при таком положении признают сделку недействительной. На практике это ведет к следующим ситуациям. Суд своим решением констатирует недействительность сделки, но отказывает в истребовании имущества у добросовестного приобретателя. Попробуйте зарегистрировать свое право собственности, если суд признал сделку, по которой имущество приобретено, недействительной. Очевидно, это не получится. Не поможет в этом и суд, если оспорить отказ в государственной регистрации или обратиться с иском о признании права собственности, так как судебная практика исходит из того, что у добросовестного приобретателя в данном случае не возникает права собственности. Таким образом, на одной стороне остается собственник, который имуществом не владеет и не может распорядится, так как оно находится в фактическом владении добросовестного приобретателя, а на другой — добросовестный приобретатель, который имуществом владеет, но распорядиться им также не может, так как не является его собственником. На практике таких ситуаций возникает все больше.<br>Это относится и к возникновению права собственности на имущество, приобретенное на публичных торгах. Публичные торги недвижимым имуществом в настоящее время широко распространены в процессе исполнительного производства. <BR><B><br>Притязания третьих лиц </B><br>Основными объектами недвижимости, вовлеченными сегодня в России в гражданский оборот, являются жилые помещения. 80% всех регистрационных действий касаются именно жилых помещений.<br>Немаловажное значение для добросовестного приобретателя недвижимого жилого имущества имеет риск притязаний третьих лиц, обладавших до перехода права собственности к приобретателю правом пользования на жилое помещение. <br>Право пользования жилыми помещениями находится на пересечении гражданского, жилищного и семейного правоотношений. Права пользования жилыми помещениями могут иметь различный объем и регулироваться разными законами. Это и является основной сложностью для понимания целесообразности государственной регистрации права пользования. <br>В соответствии с действующим сегодня российским законодательством, для возникновения прав пользования жилым помещением лицами, не являющимися собственниками помещения, не требуется государственной регистрации. В первую очередь потому, что права пользования не участвуют в гражданском обороте и не могут свободно отчуждаться. <BR><B><br>Страхование </B><br>В настоящее время в России отсутствует полноценная система страхования титула собственности на недвижимое имущество. За пределами страхования остаются риски, связанные:<br>* с возникновением сервитутов и обременений прав на недвижимое имущество, снижающих стоимость приобретаемой недвижимости;<br>* с возникновением имущественных правопритязаний в отношении приобретаемой недвижимости;<br>* с выбытием имущества в силу неправомерных действий и т.п. <br>Основная доля страховых услуг, порядка 60% от общего объема услуг, предоставляемых страховыми компаниями на рынке недвижимости, предоставляется в связи со страхованием ответственности риэлтеров. При страховании ответственности риэлтеров фактически страхуется качество услуг, предоставляемых риэлтерской компанией, при подборе квартиры.<br>Страхуя ответственность риэлтеров, страховые компании оценивают не риски, связанные с чистотой титула собственности на объект недвижимости, а то, насколько грамотно составлены договоры об оказании риэлтерских услуг (насколько полно оговорки договора защищают риэлтера от возможных требований заказчика), а также насколько профессионально действует риэлтерская компания на рынке. В этой связи существенно снижается объем страховой выплаты, и, как следствие, снижается сумма взимаемых страховых премий и упрощается методика оценки вероятности наступления страховой выплаты. В итоге размер страховой премии при страховании ответственности риэлтеров ниже, чем размер страховой премии при страховании титула собственности на недвижимое имущество. Большинство граждан, не понимая различия между этими двумя типами страхования, охотно выбирает более дешевый вариант. Основную долю страховых услуг российских страховых компаний, действующих на рынке недвижимости, составляют именно договоры страхования ответственности риэлтеров. Доля сделок по страхованию титула собственности на недвижимость в портфеле страховых компаний не превышает 10% от всего портфеля.<BR><B><br>Программа–минимум</B><br>Система первоочередных мер по защите прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества (программа–минимум) подразумевает прежде всего:<br>* Внесение изменений в нормы действующего законодательства, которые не затрагивают существующих в настоящее время принципов и основ гражданского права, с целью снижения рисков инвестиций в недвижимость через создание норм, защищающих права добросовестных приобретателей.<br>* Создание системы государственного гарантирования компенсации ущерба добросовестных приобретателей в результате ошибок регистраторов при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.<br>* Развитие системы добровольного государственного и частного страхования права собственности (страхование титула).<br>По материалам Министерства экономического развития и торговли РФ <br><BR><B><br>Особенности законодательства </B><br>Российское законодательство не делает различия между добросовестным приобретателем движимого и недвижимого имущества. Каковы же возможности защиты добросовестного приобретателя в Российской Федерации в рассматриваемом случае?<br>Гражданский кодекс (глава 20) закрепил два традиционных вещно–правовых иска, служащих защите права собственности и иных вещных прав: виндикационный (ст. 301 ГК РФ) и негаторный (ст. 304 ГК РФ). В обоих случаях речь идет о таких способах защиты, которые призваны защитить право собственности на сохраняющийся в натуре имущественный объект. В случае его утраты или невозможности возвращения собственнику речь может идти только о компенсации причиненных убытков, то есть об обязательственных, а не вещных правоотношениях.<br>Виндикационный иск — требование собственника о возврате своего имущества из чужого незаконного владения. Оно (требование) представляет собой иск не владеющего конкретным имуществом собственника к незаконно владеющему им несобственнику. Это требование установлено на случай утраты собственником владения своей вещью.<br>Субъектом права на виндикацию является собственник (то есть законный владелец), который, следовательно, должен доказать свое право на истребуемое имущество, то есть его юридический титул. Субъектом обязанности здесь является незаконный владелец, фактически обладающий вещью на момент предъявления требования. Если к этому моменту вещи у ответчика не окажется, виндикационный иск предъявлять нельзя, ибо исчез сам предмет виндикации.<br>Право первоначального собственника спорного имущества прекращается, а право на это имущество у добросовестного приобретателя возникает вследствие сложного фактического состава, включающего ряд элементов, каждый из которых имеет юридическое значение, и только их совокупность производит соответствующий правовой эффект — прекращает право одного лица и порождает право другого.