Элита идет "стенкой на стенку"

<BR><BR>Центр города стремительно уплотняется. Домостроители находят участки под застройку в самых неожиданных местах. Их деятельность наталкивается на активное противодействие со стороны жильцов уже существующих домов. <BR>Купив элитную квартиру, человек прежде всего платит за ее расположение и хороший вид из окна. Но в один прекрасный момент выясняется, что скверик под его окнами вовсе не скверик, а пятно под застройку, на которое уже существует градостроительный регламент, предусматривающий строительство другого жилого дома. Получается, что покупал он квартиру в уютном дворике, а стараниями застройщиков она оказалась в "колодце".<BR>В результате подобной трансформации рыночная цена бывшей элитной квартиры существенно снижается. <BR>Специалисты рынка недвижимости советуют прежде, чем покупать квартиру у застройщика, обещающего эксклюзивную панораму из окна, выяснить в Комитете по градостроительству и архитектуре, что за объекты могут быть построены поблизости и как их появление скажется на стоимости жилья.<BR>Люди, уже столкнувшиеся с такой проблемой, готовы отстаивать свои права в суде, требуя от застройщика компенсации ущерба. Типичным примером, характеризующим такую ситуацию, стал конфликт между жильцами нескольких домов, находящихся вблизи участка по адресу: Крестьянский переулок, 3, и ЗАО "Балтийская строительная компания" (БСК), которое планирует построить новый элитный дом.<BR><BR>Наталья Стенько, юрист ООО "Балтийский юридический центр":<BR>"Никаких официальных документов, разрешающих строительство на этом участке, не существует. Между тем территория отгорожена забором, там сносятся деревья и идут земляные работы. Этот земельный участок принадлежит на праве собственности Санкт-Петербургскому государственному университету путей сообщения (ПГУПС). Строительство нового 7-этажного дома начато ЗАО "Балтийская строительная компания". Распоряжение губернатора о предоставлении этого участка БСК отсутствует.<BR>Насколько нам известно, на этом месте должна располагаться спортивная площадка, а возведение жилого дома градостроительным регламентом не предусмотрено. Однако стройка началась, при том, что не существует даже согласованного архитектурного проекта будущего здания. Никаких общественных слушаний не проводилось, хотя этого требует Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 14 сентября 2000 года 994-р "Об участии граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности, осуществляемой при реализации инвестиционных предложений".<BR>Местные жители убеждены, что появление нового объекта значительно ухудшит существующую среду их обитания, что противоречит ст. 7, 8, 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Есть опасения, что при забивке свай соседние здания дадут трещину, поскольку данных о том, что существует государственная экспертиза строительства у нас нет, хотя это обязательное требование, содержащееся в ст. 29 Градостроительного кодекса.<BR>Кроме того, рыночная стоимость квартир, расположенных в домах 7, 12, 14, 16 по ул. Малая Посадская, существенно снизится в результате ухудшения товарных качеств, чем будет нанесен материальный ущерб их владельцам. <BR>Жильцы готовят обращение в суд, который должен вынести решение о прекращении строительства в случае его незаконности. Если же для строительства есть законные основания (хотя до сих пор они нам не представлены), то жильцы настаивают на внесении корректив в проект, которые сделают его более приемлемым для окружающих домов. Они также требуют проведения независимой оценки и денежной компенсации наносимого ущерба. Причем как за ухудшение среды обитания, так и за снижение рыночной стоимости их квартир".<BR><BR>Евгений Безлюдный, вице-президент Санкт-Петербургского общества оценщиков:<BR>"Строить или не строить дом, дорогу или бензоколонку должен решать собственник земельного участка, который имеет на это право.<BR>Разрешение о строительстве на участке собственника выдают уполномоченные структуры, согласовывающие, контролирующие и проверяющие. Очевидно, что инвестировать в строительство будут только тогда, когда это выгодно. Вопрос: кому и за чей счет?<BR>Если точки зрения двух сторон не совпадают, то решение этой проблемы не должно находиться в эмоциональной сфере. Споры на телевидении, манифестации, падения под бульдозер или в котлован - это не метод. Всегда побеждает тот, у кого больше денег. Жизнь показывает, что никакие комиссии, депутаты и журналисты не могут этому закону противостоять. В правовом обществе такие вопросы решаются в суде, но желательно, чтобы это происходило до начала строительства, а не после, когда кулаками махать поздно.<BR>Следует взвесить и определить цену вопроса. Для инвестора, который уже вложил средства в получение разрешения, подготовку документации и т.п., убытки достаточно легко просчитываются с учетом потерь времени и возможностей альтернативных инвестиций. Для жильцов окружающих домов, противодействующих строительству, цена вопроса равна изменению рыночной стоимости их квартир. <BR>Определение рыночной стоимости квартир в спорных ситуациях - вопрос тонкий и болезненный.<BR>После правовой экспертизы, которая ответит на вопрос о законности и соответствии застройки участка действующим нормам, компромиссное решение может быть найдено с помощью оценщиков. Ухудшение инсоляции и вентиляции, благоустроенности и комфортабельности, наличие трещин в стенах и т.д. и т.п. измеряется рублем. Стоимость квартир в окружающих домах после строительства изменится, причем в разные стороны, не обязательно в сторону уменьшения. Но когда окна квартиры, из которых раньше был виден сквер, упираются в стену нового дома, то застройщик должен за это заплатить. Чужую собственность надо учиться уважать".<BR><BR>Виталий Антипин, главный архитектор проекта ООО "Архитектурная мастерская "Студия 44":<BR>"Участок по Крестьянскому переулку, 3, - ведомственный и находится в хозяйственном ведении ПГУПС. Предпроектные документы, подготовленные ПГУПС, предусматривают строительство на этом участке именно жилого дома. Наша архитектурная мастерская начала проектировать это здание еще в 1998 году. Сейчас основная часть проекта выполнена и передана в БСК. <BR>Я допускаю, что у жильцов есть претензии к данной стройке, ведь она уже третья в этом районе. Но оспорить разработанный проект будет сложно, так как все расчеты и экспертизы наземной и подземной части объекта проведены и согласованы. Если их истинность ставится под сомнение, то пусть желающие идут в разрешительные инстанции, все перепроверяют и судятся.<BR>Проблема в том, что покупатели квартир в новом доме не знают, появится ли рядом еще один дом, который ухудшит качество их жилья. Застройщик, продающий квартиры, об этом, как правило, не говорит. Но это скорее не его вина, а беда, так как застройщик не знает, смогут ли соседи вообще что-либо построить". <BR><BR>Компании ведущие активную застройку в центре города (новое строительство и реконструкция):<BR>ЗАО "Недвижимость. Финансы. Инвестиции. RBI"<BR>ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"<BR>ЗАО "Балтийская строительная компания"<BR>ООО "Корпорация С"<BR>ЗАО "Финансово-строительная компания "Петербургская недвижимость "<BR>ОАО "Петербургстрой"<BR><BR><B>Как защищать право на среду обитания </B><BR><BR>Вариант 1 <BR>Если только собираетесь купить новую квартиру:<BR>1. Запросите районного архитектора о градостроительном регламенте и перспективах застройки территории, прилегающей к дому, где хотите купить квартиру.<BR>2. Запросите Управление инвестиций Комитета по строительству администрации Петербурга, поданы ли заявки на документацию для застройки "пятен" вокруг вашего дома.<BR><BR>Вариант 2<BR>Если квартира уже куплена и вы узнали, что рядом планируется строительство нового дома:<BR>1. Запросите застройщика или проектировщика о проекте нового здания. <BR>2. Закажите независимую оценку, чтобы определить, насколько ухудшится среда обитания и понизится ли рыночная стоимость вашей квартиры в результате нового строительства.<BR>3. Добивайтесь либо добровольного возмещения ущерба застройщиком, либо через суд.