Петербургские автомобили нашли приют

<BR><BR>В Петербурге на 1000 жителей приходится около 150 парковочных мест. Под автостоянки и гаражи отведено около 16 млн м2 земли (почти Васильевский остров), однако только 30% машин имеет постоянное организованное парковочное место или гараж.<BR>В 2000 году проявилось существенное различие в динамике роста количества легкового автотранспорта и реального увеличения объемов предложения объектов для парковки. С одной стороны существует большой неудовлетворенный спрос, с другой - незначительное увеличение объемов предложения. Потребителю необходим гараж в конкретном месте, с определенным набором параметров и сопутствующих услуг. Таких немного, особенно вблизи новостроек, так как разработанный еще в советские времена градостроительный регламент действует до сих пор, а он никак не учитывал столь высокий уровень автомобилизации.<BR>Убежища для "железных коней" делятся на: открытые автостоянки; индивидуальные типовые гаражи (ИТГ); встроенно-пристроенные гаражи (ВПГ) и паркинги. <BR><BR><B>На свежем воздухе</B><BR>В городе функционирует более 700 автостоянок, рассчитанных на парковку 100 тыс. авто. Обычно это открытая охраняемая площадка с разметкой мест для парковки автомобилей, обнесенная по периметру забором или металлической сеткой. <BR>Большинство стоянок сосредоточено в Кировском и Невском районах, чуть меньше - в Красногвардейском, Московском, Приморском и Фрунзенском районах. А в Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах их минимум.<BR>На размер арендных ставок влияет прежде всего местоположение стоянки. Дополнительными факторами могут стать: марка автомобиля (для иномарок ставки на 10-30% выше, чем для отечественных авто), срок парковки, уровень охраны (ведомственная стоит дороже) и уровень сервиса (наличие эстакады и т. д.). <BR>Средняя цена на автостоянках ($15 в месяц) примерно равна средним арендным ставкам на гаражи ($14 в месяц). <BR>Муниципальная администрация сдает владельцам стоянок в аренду пустующие территории, которые согласно плану развития могут быть использованы не ранее чем через 3-5 лет. Тем самым пополняется бюджет района. Учитывая небольшие затраты на обустройство стоянок, аренда земли даже на срок 3-5 лет выгодна для предпринимателей, и, чем больше парковочных мест, тем рентабельнее этот бизнес.<BR>Без согласования проектов в Комитете по благоустройству и КГА главам районных администраций предписано не допускать оформления договоров аренды земельных участков под автостоянки. Владельцам же стоянок, которые не произвели предписанную реконструкцию, грозит расторжение договора аренды земли. <BR>Несмотря на это, автостоянки остаются главными конкурентами прочих благоустроенных мест хранения машин.<BR><BR><B>Типовые гаражи</B><BR>На индивидуальные типовые гаражи приходится 12 млн м2 территории города, или 2/3 всей площади парковочных объектов. Располагаются они, как правило, на территориях, которые нельзя отвести под капитальное строительство: в зоне отчуждения вдоль железнодорожных путей или линий электропередач; в буферной зоне вокруг промышленных предприятий или на окраине города. <BR>Цены на ИТГ на вторичном рынке в зависимости от местоположения и других качественных характеристик колеблются от $320 (железобетонный на Волхонке) до $5500 (кирпичный возле метро "Горьковская"). <BR> Средняя цена предложения по городу за типовой гараж составляет $1400, по сравнению с летом 1998 г. ($1800) она упала в среднем на 20%. Столь несущественный спад цен по сравнению с коммерческой недвижимостью или жильем специалисты объясняют тем, что материальные затраты здесь ниже. При этом, являясь дополнительным приобретением к машине, гараж увязывается с ценой на автомобиль. Отношение предложений ИТГ на продажу и предложений в аренду, по разным оценкам, составляет примерно 10/1. Причина в том, что сейчас средняя цена аренды гаража составляет $170 в год, против $540 в год в 1998 году, т. е. в 3 раза ниже. При этом цена покупки снизилась лишь на 20%. Естественно, что рентабельность инвестиций в строительство ИТГ при их последующей сдаче в аренду может составить не более 12% в год. Получается, что продавать выгоднее. <BR><BR><BR><B>Паркинги</B><BR>В Петербурге уже работают или в ближайшее время откроются около 30 подземных или многоэтажных паркингов. Большая часть размещается в "спальных" районах. Еще по 270 адресам идет проектирование паркингов. При этом эти строения имеют целый ряд отличий. <BR>Паркинг может быть многоэтажным или заглубленным; теплым или холодным; иметь отдельные боксы, либо только разметку; боксы могут быть как закрывающиеся, так и не закрывающиеся и вмещать одну либо несколько машин.<BR>В отличие от автостоянок и типовых гаражей, практически все паркинги организованы в местах, приближенных к потребителю. В центре города паркинги уместны в силу более экономного использование площади застройки и эстетической привлекательности. <BR>При продаже парковочного места в многоместном паркинге на вторичном рынке средняя цена предложения составляет от $3150 до $4500. Проводится эта сделка в основном по схеме долевого участия в строительстве с гибким графиком оплаты и последующим оформлением в общую долевую собственность. <BR>Средняя цена продажи новых парковочных мест в паркингах ($7939) существенно отличается от средней цены подобных предложений на вторичном рынке ($3825). Велик и разброс цен - от $2700 (за размеченное машино-место на углу улицы Коллонтай и Клочкова переулка) до $18.000 (за бокс с раздвижными маркизами в Волынском переулке). <BR>В зависимости от зоны расположения паркинга средняя арендная ставка составляет $20-27 в месяц, что перекрывает арендные ставки автостоянок, составляющие не более $14-20 в месяц. Часть предложений аренды приходится на гаражи-гостиницы, специализирующиеся на реализации мест исключительно во временное пользование на срок от суток и более. <BR>По мнению экспертов, основным препятствием для развития сети многоэтажных паркингов является относительно высокая себестоимость строительства ($2000-3500) и содержания. <BR><BR><B>В домике</B><BR>Встроенно-пристроенные гаражи в отличие от паркингов - это часть здания, имеющего другое назначение, обычно жилого. Такие объекты, как правило, одноуровневые, а машина в них занимает размеченное машино-место (набережная канала Грибоедова, 89, - ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Петербурга"), или каждый автомобиль находится в отдельном боксе, закрывающемся воротами (Очаковская ул., 4-6, - ЗАО "ОСТ"). <BR>Однако встречаются случаи двухуровневых строений (Захарьевская ул., 33, - RBI) или пристроенных гаражей в три уровня (3-я линия В.О., 52-56). <BR>Практически все ВПГ продаются в собственность. Около 50% предложений приходится на исторический центр города: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский районы. Разброс цен составляет от $3500 до $16.000. <BR>В ВПГ продаются места автовладельцам, проживающим в квартирах над гаражом, и количество мест, как правило, на 10-30% меньше, чем квартир в доме.<BR>Это создает дефицит предложения, давая возможность продавцам держать цены. Кроме того, встроенные гаражи являются дополнительной "приманкой" продаваемых в доме квартир.