недвижимость и строительство

<BR><B>Ольга Крылова</B><BR><BR>Законодательное собрание Санкт-Петербурга накануне ухода в отпуск приняло два закона: "О специальных домах в Санкт-Петербурге" и "О целевой программе Санкт-Петербурга "Создание специальных домов для одиноких граждан пожилого возраста на 2000-2009 годы". Законы не предусматривают участия частных структур, хотя очевидно: без них городу с этим вопросом не справиться.<BR>В Петербурге проживают около 100 тысяч одиноких пожилых граждан, нуждающихся в постоянном или временном социальном обслуживании. Из них, по данным Комитета по жилищной политике, около 20 тысяч человек имеют право и изъявили желание проживать в специальных жилых домах. "Если бы по 1000 стариков в каждом районе мы обеспечили жильем в социальных домах, то сняли бы остроту проблемы", - говорит автор законов, председатель постоянной комиссии Законодательного собрания по социальным вопросам Наталья Евдокимова. При благоприятных финансовых обстоятельствах через 9 лет в Петербурге будет 27 специальных домов. Это означает, что только седьмая часть желающих (примерно 3000 пожилых одиноких людей) смогут поменять свое жилье на квартиру в социальном доме.<BR><BR><B>Без учета инфляции</B><BR>Финансирование программы будет производиться за счет средств городского бюджета и иных привлеченных в установленном порядке источников и составит 432,651 млн рублей. Цифры фиксированные, без учета инфляции. На эти средства пока предполагается создать 22 социальных дома. Примерно половина из них будет построена, остальные разместятся в реконструированных зданиях, в том числе в бывших общежитиях.<BR><BR><B>Один дом потеряли</B><BR>Социальные дома - тема для Петербурга не новая. Начиная с 1986 года в городе появилось шесть таких домов. Один из них город, правда, потерял. Воспользовавшись отсутствием закрепленных законом условий найма жилья в социальном доме, жильцы приватизировали занимаемую ими жилплощадь. Суд признал действия жильцов законными. Теперь для подобных "фокусов" у обитателей специальных домов возможностей нет. <BR><BR><B>Юридический аспект не оставляет вопросов</B><BR>Согласно Закону "О специальных жилых домах", жилые помещения в социальных домах не подлежат приватизации, обмену, сдаче в поднаем и аренду. Также не разрешается жильцам изменять договор социального найма и подселять к себе посторонних.<BR>Жилье в социальных домах предоставляется пенсионерам только при условии освобождения занимаемой ими жилой площади. С теми, кто переезжает из приватизированных квартир или комнат, договор социального найма жилого помещения в специальном доме может быть заключен при одновременном отчуждении их жилья в собственность города. При этом отчуждаемое жилье не должно быть обременено правами третьих лиц. Все расходы по оформлению документов и переезду пожилых людей осуществляются за счет средств городского бюджета.<BR><BR>Жилье будет "в норме"<BR>Законами о специальных домах предусмотрена разработка территориальных строительных норм: дома должны быть небольшие, на 100-120 человек. Квартиры в них - преимущественно одно- и двухкомнатные (вместе одинокие люди будут жить согласно их пожеланиям и заключению психолога о возможности совместного проживания). На первых этажах обязательно должны располагаться круглосуточный диспетчерский пункт, оснащенный связью со всеми жилыми помещениями, медицинский кабинет, парикмахерская, столовая, прачечная и прочие социально-медицинские услуги.<BR>Предполагается, что расходы на обслуживание одного человека в социальном доме составят 388 рублей в месяц (из городского бюджета). Жилищно-коммунальные услуги жильцы будут оплачивать самостоятельно.<BR><BR><B>Людям лучше - бюджету хуже</B><BR>"Идеальный вариант для пожилых людей - когда социальные дома располагаются за городом. - считает Наталья Евдокимова. - Но земля в курортной зоне очень дорогая".<BR>В то же время в Ленинградской области более 100 здравниц, средняя заполняемость большинства из них около 50%. Есть о чем задуматься частным инвесторам и управляющим компаниям. При этом источник дохода при создании специальных домов только один - от продажи приватизированных квартир, принадлежащих пожилым людям, нуждающимся в социальной защите.<BR>Сергей Сутурин, <BR>заместитель директора департамента эксплуатации зданий и сооружений ОАО "РОССТРО": <BR>"Строить социальные дома, с коммерческой точки зрения, очень накладно. Другое дело, если город будет участвовать в финансировании. Хотя надо посчитать - может быть, социальные дома окажутся и выгодным делом".<BR>Александр Фролов, <BR>генеральный директор ООО "Управляющая компания "Петербургская недвижимость":<BR>"При разработке стратегии развития "Управляющей компании "Петербургская недвижимость" мы имели в виду также и управление городской и федеральной недвижимостью. Это могут быть больницы, пансионаты и социальные дома. Почему бы и нет? Но определенный риск здесь существует. С частным собственником управляющей компании всегда договориться легче. Если же собственником специальных домов является город, то средства в бюджете на них могут однажды закончиться. Хотя большинство социальных объектов государством финансируется нормально, деньги уходят в песок из-за неэффективного управления".<BR>Вячеслав Семененко, <BR>генеральный директор ЗАО "Петербургская недвижимость":<BR>"Если есть потребность в социальных домах, рынок на это отреагирует и ниша будет заполнена. В 1995 году мы проводили расчеты строительства подобных домов для пенсионеров, тогда это было экономически интересно. Но кризис 1998 года все расчеты перечеркнул. Теперь надо пересчитывать заново. Если оценивать чисто субъективно, то перспектива у специальных домов для пенсионеров есть. По крайней мере на Западе такая работа ведется частными компаниями".<BR>Юрий Рождественский, <BR>исполнительный директор агентства недвижимости ЗАО "Бекар": <BR>"О специальных домах слышу первый раз, но тема интересная, тут есть над чем подумать. Хотя относиться к этому надо аккуратно: тему могут подхватить нечистоплотные люди. У "Бекара" есть проект для пенсионеров - продажа квартир с пожизненным содержанием. Пожилые люди продают нам свои квартиры, оставаясь в них жить и получая от агентства определенную материальную помощь. Фактически жилье переходит в распоряжение агентства только после смерти человека. "Бекар" на этих условиях содержит примерно 10 пенсионеров".<BR>