Изобилие объектов недвижимости сменилось дефицитом

<BR><BR>Экономический рост вызвал качественные изменения на рынке коммерческой недвижимости. Спрос на нежилые помещения впервые после августовского кризиса превысил предложение. <BR>Оживление на рынке, возникшее во второй половине прошлого года, сохраняется и в этом году. Промышленники и коммерсанты, расширяя свой бизнес, по-прежнему нуждаются в дополнительных площадях.<BR>С начала 2000 года динамика спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости имела устойчиво положительную тенденцию. По усредненным оценкам, количество заявок на приобретение и аренду нежилых помещений превысило показатели конца года на 40-55%. В результате цены на коммерческую недвижимость растут. За прошедший квартал они поднялись на 5-10%. Однако все еще отстают от докризисного уровня на 20%. <BR>Несмотря на рост цен, спрос на торговые и производственные объекты опережает предложение. Поэтому вновь становится актуальной тема перевода жилых помещений в нежилой фонд. Растет число желающих приобрести недвижимость в собственность. Это свидетельствует об уверенности покупателей в стабильном и поступательном росте цен на коммерческие объекты. <BR>Вложение крупных инвестиций в необорудованные объекты все еще вызывает некоторые опасения, а свободных и качественных производственных площадей становится все меньше. <BR><BR><B>Производство</B><BR>Сегмент производственных помещений остается наиболее контрастным на рынке коммерческой недвижимости. При огромном потенциале и почти ажиотажном спросе его характеризует низкая ликвидность предложения. Покупатели и арендаторы, проявляя повышенный интерес к производственным площадям, не рискуют вкладывать деньги в безнадежные объекты. Дисбаланс спроса-предложения растет. <BR>Наибольшим спросом пользуются помещения с площадью от 1000 до 3000 м2. В то же время наметилась тенденция к увеличению размеров наиболее продаваемых помещений. Впервые с момента кризиса реальным спросом начинают пользоваться объекты площадью 8000-10.000 м2. <BR>Главным условием успешной сделки остается наличие необходимой инженерной инфраструктуры. Не очень интересны покупателям предприятия, находящиеся на грани банкротства. Есть риск пострадать от отключения тепла и энергии. <BR>Очень важным аспектом для успешной продажи специалисты называют правоустанавливающую документацию на объект. Без правильно оформленного пакета документов у собственника нет шансов ни продать, ни сдать в аренду свои площади. Наличием подобных "ценных" бумаг могут похвастаться лишь единицы. К атрибутам прикладного характера можно отнести подъезды для погрузочно-разгрузочных работ, пандусы, близость железнодорожной ветки, склады с определенной высотой потолков и т. д. <BR>Средние цены на промышленную недвижимость относительно невелики ($25-110 за м2 в зависимости от характеристик объекта). <BR><BR><B>Торговля разрастается</B><BR>Рынок торговых помещений, легче других переживший последствия кризиса, в условиях экономической стабилизации чувствует себя вовсе уверенно. Множатся ряды желающих кормить, одевать, обслуживать платежеспособных граждан. К началу 2000 года стал остро ощущаться дефицит небольших площадей. Все качественные магазины уже давно при хозяевах. И расставаться с прибыльными точками никто не желает. Спрос на 30-40% превышает предложение. <BR>Поневоле перед арендаторами и покупателями возникла необходимость выбора более крупных объектов. При сохранении своей безответной любви к магазинам с площадью около 100 м2 торговцы стали заглядываться и на объекты до 300-350 м2. Желающие должны торопиться. По разным оценкам, в I квартале рост арендных ставок составил в зависимости от типов торговых объектов 20-60%. <BR>Покупатели стали обращать внимание на целые универсамы, площадь которых может превышать 3000 м2. Арендные ставки на торговые помещения напрямую зависят от выгодности месторасположения объекта. Близость магазина к широким людским потокам - главный фактор ликвидности. Даже небольшое отклонение в сторону пустынных районов обрекает объект как минимум на 20-30%-ную уценку. <BR>Ставки на торговые помещения, расположенные в спальных районах (вдали от метро), не превышают $100-150 м2 в год. На оживленных центральных магистралях они могут достигать $900-1000 м2 в год. Цены продаж приближаются к докризисным. Естественно, что по мере увеличения площади помещения квадратный метр слегка дешевеет. Однако для объектов площадью 200-250 м2, расположенных на привлекательных территориях, цена не опускается ниже $400. Торговые помещения меньшей площади продаются за $900-1000 м2. <BR><BR><B>В офисах спокойствие</B><BR>Офисный сектор рынка развивается равномерно, хотя спрос несколько уступает предложению. Покупать предпочитают крупные офисные помещения площадью от 200 до 350 м2. По данным специалистов, разумные цены предложения на подобные объекты укладываются в диапазон $350-400/м2 в год. Однако реальным спросом пользуются объекты, стоящие на 15% дешевле. <BR>Арендаторы традиционно ориентируются на офисы меньшей площади - до 50 м2. При этом помещения должны быть в рабочем состоянии и иметь как минимум несколько телефонных линий. Евроремонт не всегда обязателен, но приличная отделка повышает ликвидность. Кроме ценового фактора на выбор также влияют престижность места, где расположен офис, наличие парковки, благоприятные условия для работы (отсутствие транспортного шума, экологический фактор), близость метро. <BR>Цена продолжает играть главную роль: на недорогие помещения приходится более половины всех заявок. <BR>Хороший потенциал у помещений, расположенных на "ответвлениях" стратегических магистралей, таких, как Каменноостровский, Владимирский, Литейный, Большой (и В.О., и П.С.), Московский проспекты. В других районах города в аренду, как правило, предлагаются помещения, требующие ремонта или внутренней отделки.<BR><B>Материал подготовил Роман Романюк на основе исследований агентства недвижимости "Аркада" и Корпорации</B><BR>"Петербургская недвижимость"