Арендатор выбирает не место, а человека, который красит место

<BR><BR>Опытные арендаторы ориентируются не на состояние лифта, вид парадного входа или состояние буфета, а на управляющую компанию или управляющего бизнес-центром. Опыт показывает, что, если зданием управляет профессионал, все проблемы разрешаются в достаточно короткие сроки. И наоборот: довести ухоженное здание до ручки при желании можно в рекордно короткие сроки.<BR><BR><B>Человеческий фактор</B><BR>Появились арендаторы, желающие иметь дело с конкретными компаниями и конкретными менеджерами. В первую очередь они уважают деловые качества управляющего, и только потом интересуются наличием парковки. Возможно, российский менталитет играет здесь не последнюю роль: отношения между арендатором и управляющим, хотят они этого или нет, в процессе общения становятся все более неформальными.<BR>У ласкового управляющего охрана приветливей. У строгого - всегда порядок. У хозяйственного - ремонт перманентный. Словом, у каждого свои достоинства, оценив которые, арендатор выберет арендодателя, предварительно взглянув на цену, соседей и местоположение. Впрочем, опытная управляющая компания никогда не возьмет в управление бизнес-центр в неудобном месте и не привлечет в качестве арендаторов фирмы с подозрительной биографией.<BR><BR><B>С чего начать</B><BR>Талант управляющего раскрывается не только в умении привлечь арендатора, но и в умении его удержать. Для этого арендатора надо окружить комфортом.<BR>По наблюдениям, первое, что начинают переобрудовать управляющие компании при реконструкции зданий под бизнес-центры, - санузлы. Иногда в ущерб площадям под офисы и лифтам. По современным меркам, туалеты должны быть просторными, облицованными от пола до потолка чем-нибудь блестящим и содержать внутри качественную сантехнику. Кроме того, в них не должно быть характерного запаха. Красоту оценят не только арендаторы, но и их клиенты. <BR>Появляется все больше арендаторов, которые норовят въехать в отремонтированные помещения, не желая тратить время и деньги на возню с ремонтом. Грамотный управляющий и здесь вовремя постелет соломку.<BR><BR><B>Энергетический капкан</B><BR>Центр Петербурга - наиболее привлекательный для представительств солидных иностранных и отечественных компаний - испытывает острый голод в энергетических мощностях. Построенные еще в довоенные времена подстанции не в состоянии обеспечить современный уровень энергоснабжения. <BR>Существующие ограничения ставят владельцев солидных бизнес-центров перед тяжелым выбором. Если не вложить значительные (а порой - весьма и весьма значительные) инвестиции в инженерные сети, то придется ограничивать клиентов в возможности установить необходимую для работы энергоемкую технику либо жить в постоянном страхе неожиданной аварии сетей. Далеко не всегда эта проблема афишируется перед арендаторами, однако, узнав о ней, последние не спешат выложить кругленькую сумму за использование офиса (в каком бы престижном месте он ни располагался), который нельзя оборудовать должным количеством оргтехники или установить мощный кондиционер. <BR>Если же собственник идет на капитальные вложения в повышение мощности и надежности инженерии, то он опять же рискует получить уход некоторого количества клиентов, не выдержавших слишком высоких арендных ставок, резко возросших вследствие дополнительных расходов. Снижать ставки также опасно, поскольку проект может не окупиться и принести серьезные финансовые потери. <BR><BR><B>Финал</B><BR>Каждый бизнес-центр имеет собственную точку рентабельности, которая зависит от целого ряда факторов. Однако есть много общих параметров. Например, какова должна быть заполняемость конкретного бизнес-центра, чтобы его деятельность была рентабельной? Все управляющие признают, что единой цифры нет, однако показатели заметно разнятся - от 30 до 80%. Очевидно, что в первом случае работа поставлена лучше.<BR>Большое искусство - заключить договор с арендато-ром по индивидуальным размерам арендной платы. Когда разразился кризис, такие договоры получили большое распространение. Главная задача управляющего - засекретить размер арендной платы, которую он взимает с того или иного арендатора. Чтобы остальные не пришли с требованиями снизить арендные ставки или заключить договор по особому курсу доллара, имеющему отличие от курса ЦБ.<BR>Работа управляющего - хождение по канату. Однако умение балансировать приносит ожидаемые плоды: цель - заполнение бизнес-центра и удержание арендаторов - достигается.