Строители играют в "Сам себе инвестор"

<BR>Приток инвестиций в жилищное строительство Петербурга сдерживает непредсказуемость ситуации в стране. Из-за этого домостроители вынуждены надеяться только на собственные силы. Реально вложенные ими средства (как правило - около 30% от общей стоимости объекта) являются лучшей гарантией для привлечения сторонних инвесторов, в основном дольщиков.<BR>Развитие конкуренции стимулирует крупные строительные компании искать новые подходы к управлению инвестициями.<BR>За последние годы в городе наметилось некоторое продвижение в сторону создания и применения ипотечных, псевдоипотечных и прочих долгосрочных схем кредитования жилищного строительства. Однако подавляющий объем инвестиций, направляемых на строительство нового жилья, обеспечивается за счет собственных средств строительных компаний и денег частных лиц, привлекаемых по договорам долевого участия. Суровый инвестиционный климат приучил петербургских строителей к самостоятельности в процессе управления финансовыми потоками.<BR>"За рубежом существует разделение функций между всеми участниками инвестиционно-строительного проекта. Это деление отработано десятилетиями и строится на жестких договорных отношениях", - поясняет Вячеслав Семененко, генеральный директор Центра развития проектов корпорации "Петербургская недвижимость". <BR>Классическая схема реализации проекта такова: девелопер (в отечественном лексиконе - застройщик) проводит маркетинговое исследование, находит перспективное пятно под застройку и приобретает на него права. Далее он привлекает необходимые инвестиции, нанимает управляющую компанию, которая подбирает подрядчиков и руководит строительством. После сдачи объекта при содействии риэлтерских фирм девелопер, продавая новую коммерческую и жилую недвижимость, возвращает кредит, получая в итоге доход. Естественно, что все этапы цепочки страхуются, а расчеты между участниками проекта производятся "живыми" деньгами. Для западного девелопера отход от данной практики - нонсенс.<BR><BR><B>Девелопмент по-русски</B><BR>В петербургских инвестиционно-строительных компаниях функции всех участников проекта совмещаются в одной структуре. Девелопер не может взять необходимый кредит в кредитной организации, поскольку банковский процент слишком велик, у компании нет полноценного залога, а срок строительства любого объекта составляет не один год. <BR>На сегодняшний день только благодаря долевому строительству строителям удается возводить новое жилье. "Строители должны строить, а инвестиции должны привлекать их финансовые партнеры, - делится мыслями Евгений Резвов, генеральный директор ЗАО "Строительный трест". - Но пока таких партнеров нет и работать можно только с частниками". <BR>Крупные инвестиционно-строительные объединения предпочитают работать в режиме "замкнутого цикла". В этом случае управление инвестициями предполагает распределение финансовых потоков таким образом, чтобы средства от реализации уже построенного жилья обеспечивали освоение новых объектов. <BR>"В стране с нестабильной экономикой есть только один способ нормально работать - снизить влияние макроэкономики путем автономизации всех процессов внутри фирмы, - говорит Сергей Полонский, генеральный директор компании "Строймонтаж". - С момента образования фирмы, 5 лет назад, мы отказались от привлечения банковских кредитов и любого рода внешних инвестиций. Сейчас компания рассчитывает только на свои средства".<BR>На начальном этапе затраты застройщика составляют около 30% от стоимости проекта, при этом он выполняет основные строительно-монтажные работы - нулевой цикл, возведение коробки. На собственные средства строители, как правило, возводят 2-3 этажа. <BR>Привлечение средств дольщиков происходит не ранее, чем вырастают первые этажи здания. На более раннем этапе это сделать сложно, поскольку будущие владельцы квартир опасаются вкладывать деньги в несуществующий объект.<BR><BR><B>Подходы и цели</B><BR>Сейчас на строительном рынке существуют два подхода к управлению инвестициями, определяемые типом руководителя. Первых принято называть "крепкими хозяйственниками", как правило, это директора бывших советских строительных трестов. Такие руководители придерживаются консервативных схем инвестирования, стараясь избегать рассрочек и зачетов старым жильем. Второй подход к управлению финансами и инвестициями характерен для менеджеров "новой формации": спектр используемых ими механизмов привлечения средств частного инвестора весьма широк. <BR>Несмотря на различия в стилях управления, и те и другие стремятся к одному - стабилизировать собственный бизнес. В достижении этой цели инвестиционно-строительные компании сами подготавливают место под застройку, разрабатывают архитектурный проект, осуществляют необходимые инвестиции, строят и реализуют готовые квартиры. Некоторые из них (например, группа "ЛСР", ЗАО "ЛенСпецСМУ" и ИС ФПГ "РОССТРО" даже самостоятельно производят стройматериалы). <BR>Руководители крупнейших девелоперских фирм сходятся во мнении, что пока не существует альтернативных форм управления инвестициями, чем те, что сложились в интегрированных строительных объединениях. <BR>Однако они признают, что бизнес этот очень сложный и у тех компаний, которые через пару лет останутся на рынке, инвестиционный менеджмент будет развит очень сильно. "Сейчас создаются механизмы оптимального манипулирования финансовыми потоками на большом числе неравнозначных объектов и пятен застройки, - считает Валентин Шадрин, генеральный директор "Финансовой риэлтерской компании". - В результате четко выполняются сроки сдачи и обеспечивается приток инвестиций". <BR>Это мнение подтверждает Сергей Полонский: "Мы распределяем финансовые потоки по объектам в режиме самообеспечения и самодостаточности, то есть независимо от поступления средств от возможных дольщиков. Это лучшая гарантия своевременного завершения любого объекта". (Р.Р.)