Коммерческую недвижимость используют по-новому

<BR>Коммерческая недвижимость подешевела, но в состоянии приносить стабильный доход. <BR>Поэтому постоянно возникают новые формы доверительного управления ею и новые механизмы привлечения средств частных инвесторов. Сегодня сложно оценить, насколько такие схемы эффективны. <BR>Владельцы коммерческих объектов оказались в более выгодном положении, чем портфельные инвесторы. Несмотря на общее падение цен на недвижимость, она стала приносить пусть небольшой, но стабильный доход. Более того, существующий на сегодняшний день уровень цен на коммерческую недвижимость является приемлемым для основной части арендаторов. "Число желающих иметь простое и доступное помещение для своего бизнеса растет", - считает Андрей Пушкарский, директор ООО "Бизнес-Сервис", входящего в холдинг "Империя", специализирующегося на управлении инвестиционно-строительными проектами. Вадим Сазонов, генеральный директор компании "Рент-Сервис", управляющий бизнес-парком, говорит: "У нас все практически полностью заполнено. Осенью возросло количество людей, которые приходят смотреть помещения. В основном сегодня требуют склады и к ним офисы". <BR><BR><B>Возможности</B><BR>У собственников, желающих получать доход от коммерческой недвижимости, есть несколько вариантов организации бизнеса. Можно заняться управлением самому, а можно доверить свое имущество компании, специализирующейся на доверительном управлении. Далеко не все физические лица, владеющие недвижимостью, в состоянии профессионально ей распоряжаться. <BR>По мнению менеджеров центра недвижимости "Ината", доверительное управление выгодно собственникам, поскольку оптимизирует их расходы. Управляющие компании берут на себя всю работу по раскрутке объекта и обеспечению его рентабельности в установленных пределах. Таким образом, физические лица имеют ежемесячную доходность, обеспеченную конкретными договорами аренды. <BR>Средства, направляемые на ремонт помещений, формируются за счет арендной платы. Управляющие компании предпочитают не ставить собственника в зависимость от банков или инвестиционных фондов.<BR>"Мы применяем технологию "слоеного пирога", - рассказывает Андрей Пушкарский. - сначала ремонтируем и осваиваем первый этаж, а затем на деньги, полученные от сдачи этого этажа в аренду, ремонтируем второй, затем третий и так далее".<BR>Безусловно, управляющие компании более компетентны в вопросах извлечения дохода из эксплуатации недвижимости, чем непрофессионалы. Однако определенный риск все же сохраняется. Отдавая имущество в доверительное управление, собственник может столкнуться с противоречием между его личными интересами и корпоративными интересами управляющей компании. Отсутствие понимания чревато взаимными претензиями и судебными исками. Владелец двух небольших магазинов на окраине Петербурга говорит: "Я никогда не приглашу управляющую компанию. Они требуют слишком много информации о моем бизнесе".<BR><BR><B>Новые старые схемы</B><BR>Ассоциация развития негосударственных предприятий "ДАР" предлагает физическим лицам собственную схему использования свободных финансов частных лиц. "ДАР" насчитывает 18 коммерческих предприятий и три общественные организации. На данный момент члены ассоциации владеют на правах собственности 43 объектами общей площадью около 11.000 м2. В основном это магазины и предприятия "общепита", расположенные в центральной части города. Однако, по словам Дмитрия Прасолова, президента ассоциации "ДАР", сейчас в целях развития их объединение нуждается в дополнительных финансах. Поскольку только банковских ресурсов ассоциации не хватает, она намерена привлечь временно свободные средства частных инвесторов. "Наша основная задача - удешевить финансовые ресурсы, сделав их дешевле, чем банковский кредит под процент. Для достижения этой цели разработана схема коммандитного товарищества (товарищества на вере). Эта форма широко применялась еще в начале века. Ее суть в том, что инвесторы вкладывают в недвижимость свои паи, под конкретную доходность", - поясняет Дмитрий Прасолов. Управлением имущества занимается полное товарищество (компания, входящая в ассоциацию). Доходность формируется от сдачи недвижимости в аренду либо от ее выгодной продажи. Гарантиями вклада пайщика являются как имущество, принадлежащее самому товариществу, так и имущество управляющей компании. Годовая доходность по таким проектам составляет до 12% годовых в валюте с выплатой дивидендов ежемесячно или ежеквартально.<BR>Руководство ассоциации считает, что предлагаемая ими схема - более надежный способ сохранить и приумножить капитал, нежели хранение денег в банке на депозите. Дмитрий Прасолов: "Банковские активы невозможно проконтролировать и оказать на них влияние, а управляемую нами недвижимость можно проверять хоть каждый день, и без санкций пайщика ее невозможно ни продать, ни обменять. Привлекательность схемы прежде всего в ее прозрачности".<BR><BR><B>Мнение коллег</B><BR>Отношение других компаний, управляющих недвижимостью, к созданию в городе коммандитных товариществ несколько скептическое. "Действительно, у мелких частных инвесторов имеются значительные финансовые ресурсы, - говорит Андрей Пушкарский. - Но, к сожалению, пока еще невелики гарантии их правильного использования. Правовые рамки для осуществления таких гарантий должно создать государство. Пока этого нет, люди поневоле оказываются вовлеченными в "пирамиды". Причем это может произойти независимо от благих намерений организаторов".<BR>Андрей Лушников, генеральный директор ФПГ "АПЕК", более лаконичен: "Коммандитное товарищество - это товарищество на вере. А веры-то как раз друг к другу пока нет".(Р.Р.)