Сделка с недвижимостью не означает переход права

<BR><BR>Нет, пожалуй, другого вопроса гражданского оборота, который вызывал бы столько споров, как регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделки с ним мыслятся Законодателем как подлежащие государственной регистрации. А нужна ли она? <BR>Действующая теория собственности требует участия государства как представителя всего общества, обеспечивающего абсолютный характер собственности и защиту "от всех неуправомоченных". Однако первичным является все-таки воля лица иметь in re potestas, а не защита "от других". В ст. 164 ГК Законодатель объявляет обязательным условием действительности сделок с недвижимостью их письменную форму и государственную регистрацию, в силу которой только и могут возникнуть правовые последствия. В глазах закона право не возникает и не передается в процессе заключения сделки. В противном случае в регистрации вообще не может быть отказано.<BR>А что же возникает в промежуток между моментом согласования воль сторон и регистрацией? Если не говорить о "праве на регистрацию", то больше участники сделки не имеют ничего. Субъект, фактически передавший имущество и получивший за него деньги, по закону остается собственником!<BR>Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" самим своим названием предполагает наличие прав на недвижимое имущество, которые должны быть зарегистрированы. Однако при сделке эти-то самые права как раз и не возникают до момента регистрации. Создается искусственный вакуум права или порок сделки, что предопределяет последствия в виде мошенничества и дестабилизации оборота. Именно в силу своей искусственности такая дискретность права не является неустранимой, а преодоление разрыва возможно именно и только в праве.<BR>Регистрация должна зарегистрировать право. Не возникшее право не может быть зарегистрировано. Не может быть зарегистрирована сделка, которая в глазах закона возникает только после ее регистрации. Поэтому необходимо признать, что права возникают и передаются не в силу регистрации и не после нее, а в силу достижения согласования воль участников сделки: обязательственные права на имущество не опосредуются вещными, а составляют с последними неразрывное целое в рамках более общего понятия собственности. Письменная форма не должна являться правообразующим элементом. Любая форма по выбору сторон, в том числе и устная, должна быть доступна по закону. Совершение сделки может, например, быть удостоверено юристом или двумя юристами, ведущими дела лиц, участвующих в сделке. Стороны могут обратиться и в органы государственной регистрации. Это, однако, не должно быть обязательным для сторон, так как любое насилие над свободой в гражданском обороте ведет к уменьшению ответственности. Стороны в сделке должны сами чувствовать и нести ответственность за все свои действия по сделке. Третьи лица должны принимать участие в сделке только по желанию самих участников сделки. Ответственность сторон в сделке определима как в рамках гражданского законодательства при строгой иерархии исков и отделении их от договорных требований, так и уголовного законодательства.<BR>Гражданский оборот только выиграл бы при внесении изменений в норму о сделках, отдав предпочтение воле и ответственности сторон вместо добросовестности чиновника. Подтверждением факта состоявшегося согласования воль сторон и перехода права на этом основании могут и должны служить любые конклюдентные действия, свидетельские показания при минимальном количестве свидетелей, устанавливаемом законом, а также иные свидетельства письменного и иного характера, которые в своей совокупности смогут в случае спора дать суду основание считать сделку состоявшейся. <BR>По таким законам живут наиболее цивилизованные страны. Богатые и бедные страны разделились по признаку доверия и недоверия местного Законодателя к здравому смыслу собственных граждан.