Особенности аренды имущества юридическим лицом у физического лица

<BR>В предпринимательской среде часто поднимается вопрос об аренде основных средств.<BR>В соответствии с законодательством юридическое лицо может арендовать основные средства у другого юридического лица, у предпринимателя без образования юридического лица и у физического лица. При этом арендная плата может быть предусмотрена договором, а может и отсутствовать (безвозмездный договор аренды).<BR><BR><B>Возмездный договор</B><BR>Договор аренды между юридическим лицом - арендатором и физическим лицом - арендодателем может предусматривать оплату (возмездный договор). Согласно п. 2 "ч" "Положения о составе затрат...", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.08.92 №552, в себестоимость продукции (работ, услуг) включается плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов, принадлежащих предприятиям, организациям и учреждениям. Поскольку имущество физического лица, не являющегося предпринимателем, к основным производственным фондам не относится, то включение арендатором платы за аренду такого имущества в состав затрат неправомерно. Данной точки зрения придерживается президиум Высшего арбитражного суда. В качестве примера можно привести Постановление Высшего арбитражного суда от 27.02.96 №4342/95. Однако следует принять во внимание, что решения арбитражных судов (включая Высший арбитражный суд) не являются нормативными актами, обязательными для общего применения. В свою очередь, Минфин РФ в своем Письме от 10.02.99 №04-02-05/1, которое носит нормативный характер, указывает, что "организация, арендуя у физического лица, не являющегося предпринимателем, объект собственности, может списывать расходы по аренде, подтвержденные документально, на затраты производства". Добавим, что при рассмотрении арендатором вопроса об отнесении арендной платы на затраты производства необходимо учитывать положения ст. 606-670 Гражданского кодекса РФ. В этих статьях даны общие и конкретные положения по всем видам аренды.<BR><BR><B>Аренда помещений</B><BR>Налогоплательщики - физические лица, сдающие в аренду нежилые помещения, подлежат в обязательном порядке постановке на учет в налоговых органах. Налогообложение таких физических лиц, получающих доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, осуществляется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 07.12.91 №1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" и разделом IV Инструкции ГНС №35 от 29.06.95. Если выплаты по договору аренды, заключенному между предприятием и физическим лицом, произведены физическому лицу, то выплаченные суммы рассматриваются в качестве дохода, подлежащего налогообложению в порядке ст. 13 Закона РФ от 07.12.91 №1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" у источника его выплат. Таким образом, в соответствии с указанным законом, организация обязана удерживать подоходный налог с суммы арендной платы, перечислять налог в бюджет и не реже одного раза в квартал сообщать налоговым органам по месту своего нахождения сведения по Форме 3 о выплаченном доходе физическому лицу. Это подтверждает Письмо ГНС от 04.07.97 №СШ-6-08/502. В соответствии с ним, стоимость ремонта помещения, сданного в аренду, произведенного за счет арендатора (субарендатора), подлежит включению в совокупный налогооблагаемый доход физического лица. Все суммы коммунально-эксплуатационных платежей и стоимость услуг телефонной связи, оплата которых производится арендатором (субарендатором), также включаются в совокупный доход арендодателя - физического лица и подлежат обложению подоходным налогом в общем порядке. Организация, арендуя у физического лица объект собственности, может самостоятельно списывать подтвержденные документально расходы на затраты производства, а выплаченная физическому лицу сумма отражается по статье "Оплата труда" как вознаграждение или может быть отнесена на счет 81 "Использование прибыли". Данные рекомендации отражены в Письме Госналогслужбы РФ от 30.08.96 №ВГ-6-13/616. <BR><BR><B>Безвозмездный договор</B><BR>По поводу договоров безвозмездного пользования имуществом Минфин выпустил Письмо от 23.03.99 №04-02-05/1. В нем указано, что, в соответствии с п. 85 "Методических указаний по учету основных средств", утвержденных Приказом Минфина РФ от 20.07.98 №ЗЗ, "передача объектов основных средств с одной стороны (ссудодателем) в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), при котором последняя обязуется вернуть тот же объект в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, оформляется договором безвозмездного пользования". К указанному договору применяются соответствующие правила аренды.<BR>Согласно п. 87 указанных выше "Методических указаний...", объект основных средств, полученный по договору аренды или по договору безвозмездного пользования, учитывается арендатором (ссудополучателем) на забалансовом счете по стоимости, принятой в договоре. Согласно ст. 695 Гражданского кодекса РФ, ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.<BR>Расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом (с учетом расходов на приобретение запасных частей) автомобиля и других основных средств, полученных в безвозмездное пользование и используемых для целей производства и реализации продукции (работ, услуг), подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг).<BR><BR><B>Автомобиль в служебных целях</B><BR>При использовании работниками организации собственного автомобиля в служебных целях следует руководствоваться п. 2 "и" "Положения о составе затрат..." в части использования личных легковых автомобилей в служебных целях, а также порядком и нормами, изложенными в Письме Минфина РФ от 21.07.92 №57.<BR><BR><B>Учет арендной платы</B><BR>Часто встает вопрос по отнесению к доходам организации получения арендной платы за собственные основные средства, сданные в аренду. Если юридическое лицо выступает в качестве арендодателя основных средств, то доходы и расходы (в случае отражения дохода) от арендной платы по объекту списываются на счет 80 "Прибыль и убыток". Но при наличии в уставе организации аренды как вида деятельности учет доходов от арендной платы и расходов, связанных с содержанием сдаваемого в аренду объекта, осуществляется в установленном порядке с использованием счета 46 "Реализация продукции (работ, услуг)". Данные рекомендации отражены в Письме Госналогслужбы РФ от 30.08.96 №ВГ-6-13/616.<BR>Подготовила Евгения Котова, генеральный директор ООО "Аудит-Эврика"