Дети подземелья

<BR>Предприниматель вынужден вести бизнес в подвале в основном из-за отсутствия на первых этажах центральных улиц свободных, а главное, доступных его бюджету помещений. <BR>Даже убедив себя в неизбежности подземного бизнеса, желающий использовать подвал для развития своего дела сталкивается с проблемой выбора: либо высокие арендные ставки и сухое теплое помещение, либо низкая цена, но сырой заброшенный цугундер, требующий изрядных капитальных вложений. В последнее время к традиционным проблемам "детей подземелья" прибавилась еще одна - после терактов в Москве все подвальные офисы, магазины и склады находятся под усиленным контролем соседей и властей. Успешному бизнесу подобное внимание не благоприятствует.<BR><BR><B>Рынок</B><BR>Главным собственником подвальных и полуподвальных помещений является город, и лишь небольшая их часть принадлежит частным собственникам. Техническое состояние подвалов, находящихся в частной собственности, значительно лучше тех, которыми распоряжается КУГИ. Во многом это объясняется тем, что арендатор, вкладывающий свои средства в реконструкцию, желает максимально зачесть сумму инвестиций в счет арендных платежей, и частник идет на это охотнее, чем КУГИ. Однако в любом случае, пока не урегулирована смета на ремонт, договор аренды заключать не стоит. Важно также заранее согласовать все вопросы, касающиеся энергообеспечения, водоснабжения и канализации, вывоза мусора и т.п., с организациями, обслуживающими данную территорию. Последующая эксплуатация подвального помещения тоже не сулит сладкой жизни, поскольку постоянная борьба с сыростью, плесенью и сезонными паводками потребует немало сил и средств. Но, несмотря на эти минусы, такой специфический вид недвижимости, как подвалы, остается востребованным.<BR><BR><B>Спрос</B><BR>По мнению риэлтеров, наибольшей популярностью пользуются подвалы площадью 100-150 м2. Менеджер отдела коммерческой недвижимости агентства "Бургомистр" Роман Беликов поясняет: "Цена на такого рода недвижимость может широко варьироваться. Сухое, хорошо отапливаемое, оборудованное необходимыми инженерными сетями помещение, имеющее прямой выход на оживленную улицу, стоит от $5 за м2 и выше. Такие места в основном используют под небольшие магазинчики и кафе. Подвалы с выходом в первый или второй колодец чаще оборудуют под склад (при наличии удобных подъездных путей), их цена - около $3 за м2. Цокольные этажи третьего или четвертого колодца практически не используются". <BR>Сейчас при аренде отдают предпочтение отремонтированным площадям, уже готовым к эксплуатации, а их не так уж много. "В центральной части города почти все добротные подвалы заняты и используются. Однако существуют помещения, которые их владельцы держат в "замороженном" состоянии. Совершив покупку еще до кризиса, сейчас такие хозяева ждут роста цен на недвижимость. Это создает некий искусственный дефицит "хороших" подвалов", - считает коммерческий директор агентства недвижимости "Зевс" Сергей Пермяков. <BR>Практически все подвальные площади, предлагаемые КУГИ, нуждаются в серьезной реконструкции. Поэтому интерес к ним со стороны арендаторов (в большинстве своем не обладающих свободными средствами) невысок. В то же время растет число желающих приобрести подвальные помещения в собственность. Но желание не трансформируется в действие из-за несовершенства механизма передачи городской недвижимости в частные руки. <BR>По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости агентства "Итака" Марины Федоровой, город должен сделать шаг навстречу как арендаторам, желающим использовать низколиквидные помещения, так и собственникам, желающим их купить. В частности, есть смысл доработать методику оценки недвижимости.<BR>Сегодня она применяется "автоматом" ко всем объектам, без учета их индивидуальных параметров, в результате в 20 случаях из 100 она не отражает реальной стоимости. (Р.Р.)<BR><BR>Директор сети продуктовых магазинов:<BR>"Одна из торговых точек, входящих в нашу сеть, расположена в бывшем подвале, который принадлежит городу. В принципе, ставка арендной платы для такого помещения приемлема, жаль только, что практически все средства, вложенные в обустройство этого подвала, не были учтены КУГИ в счет аренды. Подвал достался нам в "классическом" состоянии - заброшенный и полузатопленный, поэтому пришлось потратить около года на его ремонт, причем почти полгода ушло на получение разрешений и согласований. Мы бы не отказались выкупить подвал, но КУГИ на это не идет. Магазин расположен в удобном для покупателей месте и поэтому окупился через 2 года.<BR>Использование подвального помещения в качестве продуктового магазина - дело сложное, вряд ли мы стали бы брать еще один подвал для этих целей, так как проблемы с различного рода протечками или подъемом грунтовых вод возникают постоянно. Кроме того, относительно небольшая площадь нашего магазина (около 100 м2) не позволяет складировать большое количество товара".<BR><BR>Ирина Бричкина, исполнительный директор ООО "Торговый дом "НАИРИ":<BR>"Наш магазин, торгующий строительно-хозяйственными товарами, расположен в подвалах двух домов, стоящих на Владимирском проспекте. Он занимает порядка 800 м2, сюда входят торговые площади, а также складские и административные помещения, часть из которых мы выкупили, а часть продолжаем арендовать у КУГИ. Подвал достался нам в неплохом состоянии, поскольку до этого уже давно эксплуатировался, однако для того, чтобы его расширить и обустроить, пришлось приложить много сил и средств. <BR>Специально мы на подвальное помещение не ориентировались, скорее обстоятельства сложились таким образом, что оно нам досталось. Проблемы, связанные с эксплуатацией подвалов, у нас те же, что и у всех. Прежде всего из-за старости и ветхости городских инженерных систем, обеспечивающих отвод грунтовых и сточных вод, возникают сезонные "наводнения". Также очень сложно уследить за постоянно меняющимися требованиями пожарной инспекции, поэтому их претензии мы воспринимаем уже как нечто естественное. Подвальное помещение можно весьма эффективно использовать".<BR><BR>Алексей Токарев, директор бара "Достоевский":<BR>"Раньше здесь было бомбоубежище, вода стояла. Ремонт растянулся на 2 года, пришлось сломать лишние перегородки и углубить пол больше чем на метр.<BR>На данный момент помещение в отличном состоянии, но теперь за него нужно платить КУГИ такие деньги, что сейчас я бы в этот подвал и не сунулся.<BR>Это раньше, до того как ввели новые арендные ставки, можно было за полгода "отбить" вложенные средства. <BR>Это не первый подвал, с которым мне приходится работать. Но не оттого, что я подвалы люблю, просто сейчас в центре города практически невозможно найти необходимое помещение на первых этажах.<BR>Разница же между арендными ставками для подвала и для первого этажа - около 20%, а то и меньше. Так что использование подвалов - вынужденная необходимость".(Р.Р.)