КВАРТИРА "СДЕЛАЙ САМ" - дешево, но сердито

<BR>Покупать недвижимость на вторичном рынке сегодня можно самостоятельно, не оплачивая услуг риэлтеров (обычно это 8-10% от суммы сделки).<BR>Однако достигаемая экономия значительно повышает риск - покупатель может потерять деньги или, приобретя квартиру, годами доказывать свое право собственности на нее.<BR>Законодательных препятствий для самостоятельных операций на рынке сегодня не существует. Но, несмотря на то что в Петербурге самая отработанная технология выполнения законодательства в области недвижимости, до сих пор существует ряд "белых пятен". Это ведет к проблемам при проведении сделок. Наиболее известны проблемы покупателей квартир на первичном рынке. Недостаточно прописаны в законе и операции с приватизированными комнатами, обмены государственного жилья на частное. Поэтому, идя на совершение подобных сделок, покупатель изначально попадает в "зону риска".<BR>Многие "подводные камни", способные потопить самостоятельно проводимую сделку, создаются недобросовестностью контрагентов и имеющимися сложностями в получении информации. <BR>Покупатель не приобретает никаких преимуществ, если действует не как физическое, а как юридическое лицо.<BR><BR><B>Статистика</B><BR>Точных данных о том, сколько жителей Петербурга занимаются покупкой квартир без участия посредников, нет. Городское бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР), которое не может миновать ни один участник рынка, не ведет подобного учета - многие агентства не заключают с ГБР договоров. По данным справочной службы "Квартирный вопрос", самостоятельно решать свои жилищные проблемы намерены около 40% обратившихся в службу. Специалисты расходятся в оценках и называют цифры от 10 до 25% от общего числа сделок. Относительно небольшое число покупателей, не обращающихся в агентства, объясняется довольно просто - сегодня подавляющее большинство покупателей не в состоянии позволить себе "чистую" покупку, они покупают новую квартиру с одновременной продажей старой. Без услуг риэлтеров эту операцию совершить трудно.<BR>Не более 5-10% объявлений о продаже квартир публикуется в СМИ непосредственно собственниками. Остальные подаются либо при непосредственном участии посредников, либо самими посредниками. В Петербурге сегодня действуют около 350 агентств недвижимости и никем не учтенное количество "черных" и "серых" маклеров", то есть на рынке присутствует более 20 тысяч специалистов, половина которых действует подпольно.<BR>Среди них попадаются и откровенные жулики. По данным ГУВД по Петербургу и Ленинградской области, в 1999 году было выявлено более 260 преступлений в этой сфере. На сервере www.flat.spb.ru существует небольшой "черный список" недобросовестных агентов и криминальных квартир. Однако всецело полагаться на него не стоит - в подобные базы попадает лишь малая толика информации. <BR>Методы надувательства иногда просты, как все гениальное. Например, маклер может взять у собственника квартиры, предназначенной к продаже, не только доверенность на сбор документов, но и генеральную доверенность на право продажи и паспорта в придачу. После совершения сделки покупатель, даже не подозревавший о мошенничестве, может годами судиться с предыдущими владельцами квартиры. Один собственник квартиры сдал ее на лето двум молодоженам, а сам уехал на дачу, оставив все документы (в том числе и паспорт) в квартире. Супруг-арендатор переклеил в паспорте фотографию и выставил квартиру на продажу. Незадачливого арендодателя спасло то, что он вернулся в город раньше срока и в дверях квартиры столкнулся с покупателем, который уже отдал деньги предприимчивому молодожену. <BR>Несколько большие шансы не нарваться на жулика дает поиск через знакомых, особенно привлекателен вариант покупки квартир непосредственно у отъезжающих на ПМЖ за границу. Однако и в этом случае сохраняется опасность, что права нового собственника будут оспаривать ранее никому не известные наследники или позже будет доказано, что продавец квартиры совершал сделку не находясь в этот момент в здравом уме и твердой памяти.<BR>Сложности часто возникают при проведении взаиморасчетов (одна из сторон нарушает данное обещание или того хуже - расплачивается ненастоящими банкнотами) или при приеме купленной квартиры (некоторые продавцы перед выездом буквально "раздевают" ее, снимая сантехнику, плиты, а также "наговаривают" огромные суммы, звоня в иные города и веси).<BR>Впрочем, расторжение сделки возможно, даже если обе стороны ответственно и честно подходили к ее проведению. На недвижимость могут найтись совершенно неожиданные претенденты - если квартира неоднократно переходила из рук в руки, то права новых собственников могут оспаривать, например, предыдущие хозяева квартиры.<BR><BR><B>История с географией</B><BR>В Петербурге около 1600 тыс. квартир. С 1991 года, когда начались легальные операции с недвижимостью, было совершено около 400 тыс. сделок - из рук в руки перешло около 150 тыс. квартир. Кроме того, квартиры дарили, меняли, нотариально переоформляли и т.д. <BR>При этом 2-5% сделок совершались с ошибками и нарушениями, право собственности передавалось некорректно. Только в январе-феврале 1999 года ГБР поставило на контроль (то есть фактически заморозило операции) более чем с 1000 объектов жилой недвижимости. В основном это делалось на основании определений суда, сообщений правоохранительных органов и заявлений граждан.<BR>Для покупателя до сих пор опасны последствия смены паспортов, произведенной в СССР еще в 1977 году. Тогда ЗАГСы не вели общей базы данных и во вновь выданные паспорта не попадали сведения о заключенных браках и рожденных детях. При оформлении сделки с владельцем такого паспорта крайне сложно выявить возможных наследников. Однако наследники появляются и предъявляют свои права.<BR>Шлейф проблем остался от сделок, совершенных в 1991-1994 годах, когда законодательство было еще недоработанным. Некоторые квартиры переходили из рук в руки десятки раз. Агентства недвижимости стараются с такими квартирами не связываться.<BR>Проверить историю квартиры очень сложно. В паспортных столах отделений милиции можно, например, получить справку формы 9 - в ней указано, кто прописан на этой площади, и названы документах, на основании которых они на этой площади проживают. Форму можно получить либо в присутствии собственника приобретаемой квартиры, либо (иногда) по запросу нотариуса. <BR>Однако в этой форме не указываются, например, жильцы, попавшие в места не столь отдаленные или призванные в армию. При возвращении домой они будут иметь полное право прописаться в купленной квартире, хотя право собственности покупателя никто оспаривать не будет. <BR>Некоторые документы и базы данных практически недоступны для посторонних - например, крайне сложно получить архивную форму 9. <BR>Здесь риэлтеры имеют явное преимущество перед любителями: они имеют более высокую квалификацию в получении подобной информации и имеют свои базы данных. <BR><BR><B>Признаки</B><BR>Наиболее безопасны сделки между близкими родственниками. Наиболее опасны случаи, когда есть подозрение, что хозяин квартиры наркоман, алкоголик или психически ненормальный человек - в суде можно будет доказать его невменяемость в момент совершения сделки. Опасны квартиры, предлагаемые к продаже, по подозрительно низким ценам. Покупателя должны настораживать и нарушения схем оплаты (обычно деньги выплачиваются поэтапно, по мере переоформления прав на квартиру, - обычно 50%-40%-10% от суммы, а не все сразу) или расчеты, проводимые непосредственно в нотариате. <BR><BR>Материал подготовлен при любезной помощи Александра Полякова, директора Петроградского отделения агентства недвижимости "Адвекс-Росстро" и Александра Самарцева, директора агентства недвижимости "Ината".