Рынок жилья ждет ценовой успокоенности

<BR>Нынешним летом риэлтеры ожидают стабилизации цен на вторичном рынке жилой недвижимости, а с осени прогнозируют их рост.<BR>Нынешний политический кризис может сказаться на рынке через пару месяцев. Компании, работающие на первичном рынке жилья, не столь категоричны, однако стабилизации цен ожидают и они.<BR>Первым признаком грядущей стабилизации стало увеличение (примерно в 2 раза) количества открытых сделок в апреле по сравнению с мартом. В предыдущие годы апрель ничем не выделялся в ряду прочих месяцев.<BR>Еще одна "ласточка" - прекращение падения цен на самые дешевые объекты вторичного рынка. По мнению риэлтеров, падение должно было когда-нибудь остановиться. Не все специалисты согласны с утверждением, что это вот-вот произойдет. Сегодня цена 1-комнатной квартиры в "сталинском" доме еще не опустилась до $3000 - до цены 1993 года, аналогий с которым ищут риэлтеры сегодня. Риэлтеры заметили и еще один добрый для себя знак: оживление в паспортных столах и прочих учреждениях, куда приходится обращаться агентам по недвижимости.<BR><BR><B>"Средние" цены</B><BR>В последние месяцы на рынке царил хаос - найти квартиру, цена которой соответствовала бы качеству, было почти невозможно. Еженедельно цена 1 м2 падала на несколько долларов. Покупатель, не успевший свыкнуться с мыслью, что его квартира стоит меньше, чем он рассчитывал, вынужден был снижать запросы в пожарном порядке. Особо упрямые покупатели, не прислушивающиеся к мнению специалистов рынка, теряли несколько сотен долларов на сделке. В листингах появились отметки "цена договорная".<BR>Стабилизация цен поможет привести в соответствие понятия цена и качество. Велик сегодня разброс цен между одинаковыми по площади, но разными по качеству квартирами. Если за 3 последние недели квартиры низкого качества перестали падать в цене, можно сделать вывод, что ценовая дельта будет постепенно уменьшаться. <BR>Однако некоторые риэлтеры считают, что дельта может вырасти, если с осени начнется рост цен на качественные квартиры. Цены на них упали не столь резко, как на типовые. В среднем цены упали на 30-35% на все типы вторичного жилья. При этом на "хрущевки" и "корабли" - в 2 раза.<BR><BR><B>Вырастут - однозначно</B><BR>Цены подниматься будут - в этом риэлтеры уверены, однако за точность сроков никто не поручится: мало ли какие новые политические катаклизмы потрясут Россию или город за несколько месяцев. По самым осторожным предположениям, в 1999 году цены вырастут на 10% по сравнению с сегодняшним уровнем.<BR>Летом на цены вторичного рынка будут влиять два фактора. Один из них - психология покупателей. Видя, что падение цен остановилось, покупатели поймут, что выжидать дальше смысла не имеет, и ринутся приобретать недвижимость. Повышение спроса повлечет за собой увеличение цен.<BR>Повышение цен, в свою очередь, привлечет на рынок новую волну покупателей, ожидающих сегодня дальнейшего понижения цен.<BR><BR><B>Причины</B><BR>Есть мнение, что сегодня реализуется "отложенный спрос" - покупатели ждали, когда цены снизятся, но в то же время им хочется приобрести квартиру до наступления лета. <BR>Обычный летний спад деловой активности рынку недвижимости не грозит.<BR>Некоторые агентства недвижимости отмечают уменьшение количества предложений на вторичном рынке жилья и одновременно увеличение количества заявок на покупку.<BR>Не исключено, что замедлившееся падение цен на вторичном рынке - результат того, что настал предел платежеспособности клиентов рынка недвижимости. По мнению некоторых риэлтеров, докризисные цены не отражали реальной стоимости квартир, хотя и заявлялись как рыночные.<BR><BR><B>Первичный рынок</B><BR>Первичный рынок начал оттягивать покупателей на себя еще в начале 1998 года. После 17 августа толпы клиентов, желающих обезопасить себя от превратностей судьбы, также устремились на первичный рынок, полагая, что именно вложения в недвижимость наиболее надежны. Отток клиентов с вторичного рынка продолжался.<BR>В начале 1999 года оживление отчасти перекинулось на вторичный рынок, а первичный начал подвергаться прессингу со стороны клиентов. Глядя на падение цен на вторичном рынке, клиенты первичного настаивали на снижении цен на строящихся объектах - вплоть до расторжения сделок.<BR>Риэлтерские и девелоперские компании снижали цены до последней возможности. Теперь, по мнению специалистов, цены на первичном рынке могут снизиться еще на 7-8%. Дальнейшее снижение сделает строительный бизнес нерентабельным. Кроме того, ужесточение СНиПов, предполагаемое увеличение отчислений на инфраструктуру по инвестиционным договорам и инфляция приведут к удорожанию себестоимости строительства и падению платежеспособного спроса со стороны потенциальных клиентов. Свою лепту в удорожание строительства внесет рост цен на отдельные стройматериалы и топливо.<BR>По другим прогнозам, снижение цен будет продолжаться, пока цена не достигнет $200-250 за 1 м2. Произойдет это к концу лета. <BR>Строители не согласны с этим утверждением.<BR>Продавцы жилья в строящихся домах предполагают, что грядет переход на рублевые расчеты: выставляемые в долларах цены - уступка вторичному рынку, удобное сравнение для покупателя. В отличие от долларовых, рублевые цены будут расти.(Е.З.)<BR><BR>По данным Городского центра недвижимости, Городского справочно-информационного центра недвижимости, агентств недвижимости "Аркада", "Невский ключ", "Итака", "Жилпромстройсервис", "Сбербанк-VMB-Инвест", Института маркетинга, консалтинга и аналитики.