Себестоимость строительства: ответ знает только ветер

<BR><BR>Сколько на самом деле стоит квартира в новом доме, знает только застройщик. Но этого он никому и никогда не скажет.<BR>Цены, по которым продается новое жилье, и себестоимость строительства - это две большие разницы. Точной информацией об этом в масштабах Петербурга не владеет никто. <BR>Долларовые расчеты при сделках купли-продажи на первичном рынке жилья с ростом курса доллара привели к росту разницы между себестоимостью строительства 1 м2 и ценой продажи.<BR>В странах Европы разрыв между затратами на строительство и продажной ценой составляет 8-12%.<BR>До наступления кризиса в Петербурге эта разница с трудом дотягивала до 8%. Специалисты уверены, что сегодня разница увеличилась, однако точными цифрами оперировать не могут, поскольку разброс цен на рынке достаточно велик. Кроме того, строительные компании не любят делиться подобной информацией.<BR><BR><B>Золотое времечко</B><BR>Строительная отрасль не числится в списке высокорентабельных. Согласно официальным данным, в 1998 году рентабельность в строительном бизнесе составила 5,3%, упав по сравнению с 1997 годом вдвое, а по сравнению с 1996 годом - почти втрое. Прибыль в 1998 году уменьшилась до 31,7% от уровня 1997 года.<BR>Специалисты отмечают повышение рентабельности жилищного строительства начиная с сентября 1998 года, в том числе за счет снижения долларовой стоимости 1 м2. Однако это время, по мнению специалистов, долго не продлится.<BR>До кризиса средняя цена 1 м2 в строящемся доме составляла приблизительно $450 (примерно 2700 рублей), сегодня, снизившись в долларовом выражении, она составляет около $350 (примерно 8050 рублей). По данным Базового центра сметного нормирования Северо-Западного региона РФ, себестоимость строительства 1 м2 за этот период выросла на 35%. Сегодня она составляет 3600 рублей, или $160.<BR><BR><B>Затраты</B><BR>Себестоимость строительства считается по нормам, определенным законодательно. Сметная стоимость рассчитывается в ценах 1984 года, к которым применяется система индексации. С 1 января 1994 года индекс пересматривается ежемесячно, однако это не означает, что он обязательно увеличивается.<BR>По подсчетам Базового центра сметного нормирования, за период кризиса стоимость материалов увеличилась примерно на 38-40%, расходы на заработную плату - на 17%, эксплуатация механизмов - на 22%. Подсчитать рост цен на накладные расходы или прибыль строительных компаний невозможно.<BR>Основные затраты входят в себестоимость строительства, и строительный индекс к ним применим. Однако такие крупные расходы, как отчисления городу на развитие инфраструктуры (что заложено практически в каждом инвестиционном договоре), в себестоимость не засчитываются. Как и "подарки" многочисленным чиновникам. Непроизводственные затраты достигают $38-40 на 1 м2. Естественно, они включены в конечную цену квартиры.<BR><BR><B>Перспективы</B><BR>Действующий строительный индекс вырос в период кризиса на 35%. За это же время курс доллара поднялся на 80% (с конца августа 1998 года), а цена 1 м2 строящегося жилья упала примерно на 36%. Такой подсчет подводит к выводу, что курс доллара (и цена) и строительный индекс растут пропорционально. По мнению риэлтеров, достигнута минимальная планка разницы между себестоимостью строительства и конечной ценой жилья, обозначенной в листингах.<BR>До кризиса доллар зачастую использовался в качестве базового эквивалента. Многие договоры между застройщиками и подрядными организациями или поставщиками материалов заключались в валюте. Сегодня по обязательствам приходится рассчитываться все в тех же долларах, что также оказывает влияние на стоимость 1 м2 для конечного потребителя. <BR>Базовый центр сметного нормирования ежемесячно рассчитывает курс у.е. (тот же доллар) для тех договаривающихся сторон, чьи договоры стали неисполнимыми. Он немного отличается от курса, предлагаемого КУГИ для арендаторов. Однако наличные расчеты вполне могут происходить в долларах, которые вряд ли приобретаются по курсу административных органов: ЦБ РФ это одобрить не может.<BR>Если курс доллара будет по-прежнему расти, цены, заявленные в долларах, снизятся. Одновременно возрастут риски дольщиков - станут возможными срывы сроков окончания строительства. К тому же инфляция будет съедать доходы потенциальных покупателей, что может уронить спрос.<BR>Не исключен и рост цен (опять же в долларовом выражении). Сегодняшняя ситуация напоминает 1993-1994 годы. Даже цены на жилье примерно одинаковые. Если события будут развиваться по сценарию пятилетней давности, то цены, временно остановившись, поползут вверх.<BR>При этом себестоимость строительства (в рублях), по предварительным подсчетам, вырастет еще на 40%. Сколько это будет в долларах, не известно никому.<BR><BR>По данным Базового центра сметного нормирования Северо-Западного региона РФ, агентства недвижимости "Невский синдикат", Петербургского союза строительных компаний "Союзпетрострой".