БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ: Классификация меняется

<BR>Четкое разделение бизнес-центров на классы (А, В и С) того и гляди исчезнет.<BR>Вместо этого в Петербурге появляются офисные центры для солидных представительств и прочие бизнес-центры, среди которых встречаются удачные и менее удачные проекты. Причем хорошим проектом специалисты признают бизнес-центр, который помимо удачного расположения доверен в управление опытной компании.<BR>Толчок к таким переменам в отношении к "коммунальному жилищу фирм и компаний" дал экономический кризис. Арендаторы офисных помещений, сократив штаты и занимаемые площади, потребовали от арендодателей снижения ставок.<BR><BR><B>Нарождение новых классов</B><BR> Медленнее всего снижаются арендные ставки в раскрученных центрах - старые арендаторы потихоньку, интеллигентно выкручивают руки управляющему. Процесс выравнивания ставок в таких центрах может затянуться до осени 1999 года. <BR>В молодых бизнес-центрах он идет гораздо быстрее и почти подошел к концу - дальнейшее снижение сделает управление центром нерентабельным.<BR>К третьей категории - проблемные бизнес-центры - можно отнести недостроенные, функционирующие лишь частично или требующие серьезной реконструкции, а также коммуналки в зданиях бывших НИИ. Уровень арендных ставок в таких центрах обычно заметно ниже, чем в развивающихся, хотя по внешнему виду иногда трудно отличить одни от других. Основные беды таких центров - неоформленные права собственности на объекты, отсутствие стратегического инвестора или судебные процессы, связанные с переделом собственности. Обычно имеется коктейль из всего вышеперечисленного. Управляющие вынуждены привлекать арендаторов пониженными арендными ставками.<BR>В последнее время в Петербурге появились бизнес-центры от КУГИ - здания, находящиеся в госсобственности и отданные в управление частным компаниям. Они, как правило, имеют прекрасное местоположение, удачную планировку и соотношение общей площади и площади, сдаваемой в аренду. Зачастую им нужен ремонт фасадов и внутренних помещений. Чаще всего находятся арендаторы на 30-40% площадей. Бизнес-центры от КУГИ уже оказывают серьезную конкуренцию раскрученным объектам. <BR><BR><B>Точка рентабельности</B><BR>Проект может считаться удачным, если бизнес-центр приносит владельцам прибыль. Зависит это, как правило, от заполняемости бизнес-центра. Главным критерием расчета становится точка рентабельности, которая должна быть определена предварительно - до прихода арендатора.<BR>Средний объем сдаваемых в аренду площадей в бизнес-центре по отношению к общей площади - примерно 65%. Постоянные и переменные издержки составляют примерно $35-45 на 1 м2 в год. Точка рентабельности определится в зависимости от арендных ставок.<BR>По словам специалистов, переменные издержки значительно сокращаются, если управляющая компания работает сразу на нескольких объектах. Управляющие компании, работающие на рынке в течение нескольких лет, пытаются пополнить ряды собственников, приобретая 15-20% здания. Есть случаи, когда они выкупают здания целиком.<BR><BR><B>Шаги по управлению</B><BR>Получив в доверительное управление здание, управляющей компании приходится разбираться с находящимися в нем арендаторами. С некоторыми - расстаться, с другими - перезаключить договор аренды. Одновременно начинается привлечение "своих" арендаторов.<BR>Затем настает очередь ремонта. Как правило, начинают с мест общего пользования: лестниц, коридоров, а также санузлов. Количество последних никогда не соответствует принятым для офисных центров нормам.<BR>Если предполагается организовать бизнес-центр с представительскими офисами, управляющая компания делает ремонт за свой счет и готова взять на себя даже доставку и расстановку мебели. Арендатор въезжает в готовое помещение. Иногда управляющая компания ремонтирует помещения за счет будущего арендатора, иногда арендатор ремонтирует офис самостоятельно. В этом случае ремонт зачисляется в счет ренты, но не всегда. Если договор аренды заключен на срок более полутора лет, управляющая компания может не зачесть ремонт: считается, что за длительный срок фирма-арендатор успеет "отбить" свои вложения.<BR>Стоимость отделочного ремонта составляет $60-70 за 1 м2 для бизнес-центра любого уровня. Иногда бывает дороже, но это зависит от фантазии клиентов.<BR><BR><B>Арендаторы - кто они</B><BR>Престижные места исторического центра привлекательны для иностранных компаний, юридического и финансового консалтинга, представительства крупных российских фирм. Они предпочитают офисные центры в классическом виде - без складских или торговых помещений. <BR>Более прагматичные арендаторы, например перевозчики, ищут офис поближе к порту или автомобильной трассе, торговые фирмы интересуются офисом рядом со складами и оптовыми базами.<BR>Привлечение арендаторов в будущий бизнес-центр начинается, как правило, задолго до его ввода в эксплуатацию. Управляющая компания всегда стремится заполучить "якорного арендатора". Таким "якорем", а точнее, живцом может стать фирма с громким именем, на которое клюют другие арендаторы. <BR>Как правило, первые арендаторы имеют льготы по ренте. По мере раскручивания объекта ставки повышаются, а к абсурдным требованиям арендаторов прислушиваются не так внимательно.<BR>В малом и среднем бизнесе все не так. Начиная от небогатых финансовых возможностей и заканчивая желанием иметь "удобства" - подготовленную инфраструктуру для нормального существования своих сотрудников. <BR>Для этих арендаторов важны кроме обычных требований близость общественного транспорта (не все клиенты арендаторов приезжают на автомашинах), охрана и еще множество других факторов, которые не могут обеспечить в НИИ или в офисах-квартирах.<BR>Поднаторевшие в аренде офисных помещений руководители фирм не желают сами ремонтировать офисы, следить за тем, как себя ведет отопительная система, и нанимать персональную охрану - удобнее переложить все эти проблемы на плечи управляющего бизнес-центром.<BR><BR>По данным агентства недвижимости Atlantic ONCOR, ЗАО "Гамма-Капитал", ФСК "Петербургская недвижимость", ЗАО "Строительный дом "Бекар", бизнес-центра "Прин".