ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЕ МАГАЗИНЫ

<BR><B>Предложение догоняет спрос</B><BR><BR>Пустующих торговых площадей в Петербурге больше не стало, и спрос на них не уменьшился. <BR>Это произошло, несмотря на уход с рынка некоторого количества торговых фирм (по разным оценкам, за последние месяцы закрылось от 70 до 100 продовольственных магазинов). Кризис повлиял на цены, а также увеличил количество предложений, которое раньше всегда отставало от спроса.<BR>Закрытие универсамов выводит на рынок коммерческой недвижимости новые объекты. Собственники выставляют магазины на продажу, если был взят кредит для приобретения помещения или организации бизнеса - в этом случае перед ними стоит проблема быстрого возвращения кредита. <BR>В противном случае площади сдаются в аренду, тем более что продать их сегодня довольно сложно. По мнению риэлтеров, продажа сегодня более выгодна, однако сделок по аренде значительно больше.<BR><BR><B>Запросы корректируют спрос</B><BR>С августа до октября 1998 года в риэлтерских компаниях был "мертвый сезон" - заявок на покупку или аренду торговых площадей не поступало. <BR>В лучшем случае, спрос остался на прежнем уровне, некоторые агентства отмечают, что он упал до минимума. Кроме того, изменились запросы клиентов. Еще год назад торговцы в основном интересовались магазинами площадью 50-150 м2. Сегодня лидеры спроса - помещения в 100-200 м2.<BR>По данным Городской комиссии по распоряжению объектами нежилого фонда, наблюдается спрос на небольшие помещения. При этом на один и тот же объект претендует пять-шесть компаний.<BR>Риэлтеры отмечают, что магазины стремятся покупать или арендовать торговцы, владеющие ларьками и павильонами в торговых зонах, - они стремятся к более основательному ведению бизнеса.<BR><BR>Равняйсь!<BR>Соотношение спроса и предложений сегодня - 50 на 50. По мнению риэлтеров, это объясняется текущим параллельным процессом: уходящие с рынка торговцы отказываются от помещений, вновь открывающиеся магазины претендуют на них.<BR>Закрылось много мелких магазинов. Крупные сети, однако, с рынка не ушли, и процесс переезда больших магазинов в маленькие помещения не наблюдался. По мнению риэлтеров, торговля заняла выжидательную позицию. Те, у кого есть некоторое количество средств, пытаются перепрофилировать продуктовые магазины или ищут субарендаторов.<BR><BR><B>Передел </B><BR>Несмотря на всеобщее признание того факта, что арендная плата на объектах муниципальной собственности дешевле частной, за последнее время участились случаи отказов от аренды помещений у КУГИ - прямых и скрытых. Иными словами, идет переуступка прав аренды - например, в пользу мифической "дочерней" фирмы арендатора. Субаренда активизируется. После вступления в силу распоряжения, упростившего сдачу помещений в субаренду, договор субаренды стал носить уведомительный характер. При наличии разрешений от Госсанэпиднадзора и Госпожнадзора КУГИ легко разрешает субаренду. Арендаторы продовольственных магазинов приглашают субарендаторов, торгующих книгами, лекарствами, хозтоварами и т.д. Сдача в субаренду идет небольшими площадями. <BR>Отмечается также распространение продаж прав аренды на помещения, арендованные в КУГИ.<BR><BR><B>Цена - по договоренности</B><BR>Цены на аренду в долларовом выражении начали снижаться с октября 1998 года, после того как первый шок от кризиса стал проходить и началось закрытие магазинов. Для того чтобы удержать арендаторов, которые стали подыскивать себе помещения подешевле, арендодатели придумали хитрость со стоимостью доллара: как правило, цена доллара ниже курса ЦБ РФ.<BR>Сегодня цены колеблются. В листингах риэлтерских фирм с предложениями на покупку и аренду коммерческой недвижимости цены теперь появляются иногда в рублях, часто с пометкой "договорная". Часто договоры заключаются "в индивидуальном порядке": цена обозначена в долларах, но курс доллара устанавливается по договоренности. Иногда - поквартально. Курс иногда рассчитывается по среднеарифметическому показателю между официальным курсом ЦБ и курсом, действовавшим до 17 августа.<BR>Ставки аренды на муниципальную недвижимость для мелких собственников, не имеющих льгот, довольно высоки. Кроме главного фактора, влияющего на стоимость арендной платы, - местоположения объекта, в историческом центре есть еще один - принадлежность зданий к списку памятников федерального или местного значения.<BR>Как правило, новые договоры аренды перезаключаются по сниженным ценам: арендодатели пытаются удержать арендаторов. <BR>По разным оценкам, цены в долларовом выражении понизились в среднем по Петербургу на 25-40%. По мнению риэлтеров, если курс доллара стабилизируется или хотя бы станет ясно, с какой скоростью он будет расти, предпочтения владельцев торгового бизнеса будут смещены от аренды помещений к их покупке. Владельцы коммерческой недвижимости и сегодня готовы продавать помещения и скидывать до 10% объявленной цены.