Склады получили оценку

По словам Дмитрия Мизикова, руководителя департамента оценки активов филиала консалтинговой группы «НЭО Центр» в Петербурге, при расчетах учитывалась цена предложений при продаже складов, а также ставка аренды в каждом конкретном складе.

«Был рассчитан коэффициент капитализации, учитывающий риски, зависящие от площади объектов: чем больше площадь склада, тем выше ставка и выше риск недополучения дохода.

Стоит отметить, что стоимость складов класса А, представленных в таблице, от их локации практически не зависит: все они расположены в достаточно удачных для их функции местах. Стоимость метра в большей степени зависит от общей площади объекта и от наличия/отсутствия в составе складского комплекса рефрижераторных складов», -- подчеркнул он. По данным Colliers International, стоимость продажи складов класса А в среднем составляет от $1000-1500 за 1м2.

Докризисный уровень

Марина Журкевич, генеральный директор ООО «Интертерминал-Предпортовый», считает, что положительная динамика показателей рынка позволила говорить о его докризисном уровне.

«Наблюдалось резкое повышение спроса со стороны арендаторов, а также укрепилась тенденция увеличения и перевода арендуемых площадей из класса С в классы А и В, -- рассказала она. -- Позитивным фактором стало увеличение арендных ставок, повышения которых можно ожидать и в наступившем году. Текущая 100%-ная заполняемость и пониженная девелоперская активность в 2011 году могут привести к дефициту складских площадей».

По словам Анны Нестеровой, начальника отдела аренды управляющей компании «ТЕОРЕМА», сейчас компании, вынужденные переждать кризис в складах экономкласса, почувствовали возможность и острую необходимость улучшать условия ведения бизнеса. Крупные московские компании решительно возрождают и расширяют сеть своих представительств в Петербурге.

«В 2008-2009 годах многие складские комплексы не успели завершить строительно-отделочные работы и не произвели благоустройство территорий, из-за чего их предложения не привлекательны для арендатора по сравнению с ранее построенными и успешно эксплуатируемыми комплексами», -- уточнила она.

Ставки аренды

Виталий Антонов, генераль­ный директор компании «Эспро Девелопмент» (входит в ГК «Эспро»), рассказал, что сейчас базовая ставка аренды в складском комплексе класса А в Петербурге составляет $100 за 1м2. В зависимости от месторасположения комплекса ставка может меняться в пределах $95-115. В классе В ставки ниже, они находятся на уровне $80-90 за 1м2.

Незначительный рост ставок возможен не ранее середины 2011 года -- как ответ на превышение спроса над текущим предложением, вызванное отсутствием новых проектов.

Свободные площади

«Доля свободных качественных складских площадей в Северной столице по итогам 2009 года составляла порядка 30%. В 2010 году свободные площади составляли около 150-200 тыс. м2 складских площадей, что означает снижение уровня вакансии в классе А до 20%. Снижение этого показателя продолжится и в 2011 году», -- прогнозирует Виталий Антонов.

В компании Raven Russia Property Advisors Ltd уверены, что налицо кардинальное изменение рынка: появилось большое количество потенциальных арендаторов, в том числе крупных международных и российских компаний.

«Сохраняется интерес к аренде со стороны производственных компаний, в основном для крупноузловой сборки. Арендаторы на наших проектах в полной мере отражают сложившуюся ситуацию, в прошлом году были подписаны контракты с компаниями «ДИКСИ» (более 30 тыс. м2) и Johnson Controls (15 тыс. м2).

Мы прогнозируем увеличение спроса к концу года и, соответственно, рост арендных ставок. Вполне вероятно, что в ближайшее время рынок складской недвижимости опять станет рынком продавца, а не покупателя и тогда снова возникнет дефицит складских площадей», -- отметили в Raven Russia.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты