Решить проблему преобразования территории "Красного треугольника" существующими методами невозможно, признают в Смольном. Чиновники предложили разработать принципиально новый механизм "СуперКРТ". С помощью него, как ожидается, можно будет как объединять усилия множества собственников, так и изымать недвижимость у тех, кто не готов подчиняться общим правилам. Такой подход может сработать и на других объектах.
Что не так с "Красным треугольником"
"Красный треугольник" включили в программу комплексного развития территорий (КРТ) в 2020 году. До этого площадка значилась в списках комплексного и устойчивого развития (КУРТ, предшественник КРТ). Однако стандартный механизм КРТ здесь не сработает из–за беспрецедентно сложного имущественного статуса недвижимости. Дело в том числе в том, что регламенты реализации проектов КРТ нежилых территорий требуют согласия всех собственников (в противном случае объекты изымают), что на данном объекте невозможно. Не говоря уже о том, что в Петербурге программа КРТ в принципе буксует: по ней пока не реализовано ни одного проекта — ни в жилом, ни в нежилом сегменте.
“
"На сегодняшний день основная проблема этой территории — то, что она находится в различных видах собственности: государственной, частной, а также общедолевой, где переплетены интересы города и бизнеса. Когда мы говорим о том, что придём сюда с КРТ, возникает вопрос: что делать с теми частными собственниками, которые здесь уже есть? Нам что, в рамках КРТ их выгонять? Они инвестировали в реставрацию и приспособление этих объектов, заинтересованы в том, чтобы остаться, и не хотят уезжать. Им комфортно в локации, где они работают", — рассказала на Форуме стратегов заместитель председателя комитета по охране памятников Петербурга (КГИОП) Екатерина Козарева.
Из–за критического износа или полного отсутствия сетей локация не может развиваться по частям. При этом инвестор не способен реконструировать отдельный корпус, если примыкающая к нему охранная галерея, например, принадлежит обанкротившемуся юрлицу, а земля под ней — городу. Понуждение через суды не работает: КГИОП регулярно выигрывает иски против собственников (включая комитет имущественных отношений Смольного) с требованиями провести противоаварийные работы, но заброшенные корпуса, разделённые между несколькими владельцами, продолжают разрушаться. В то же время отдельные объекты на территории приведены в порядок и приносят доход: здесь работают производства, магазины, офисы, рестораны, спортивные и музыкальные студии. Это то, что принадлежит частным собственникам. Городские площади находятся в удручающем и, по сути, аварийном состоянии.
Читайте также:
Суд встал на сторону чиновников в споре вокруг земли в "Красном треугольнике"
В Петербурге отреставрируют один из корпусов "Красного треугольника"
"Почти руины": кто и на чьи деньги будет спасать "Красный треугольник"
"Красный треугольник" может получить новую концепцию развития
На территории Красного треугольника предложили построить доминанты по 75 м
“
"Мы понимаем, как вовлекать единичный объект культурного наследия в инвестиционный процесс. Но как вовлекать суперкомплекс, на сегодняшний момент не понимаем. Нужно думать о “СуперКРТ” для таких больших территорий. Мы всегда готовы к конструктивному диалогу, никогда не отказываемся, но есть проблематика, которую нам одним сложно решить", — констатировала Екатерина Козарева.
С такой позицией согласен председатель комитета по экономической политике и стратегическому планированию (КЭПСП) Алексей Зырянов. "Механизм операторства не работает на больших территориях, где слишком много инвесторов и у каждого свои интересы. Поэтому необходимо переходить к созданию концептуально иного инструмента, я его называю “СуперКРТ”, — через оператора или товарищество, которое позволит сочетать интересы государства и различных инвесторов", — отметил он.
Анатомия "СуперКРТ"
Концепция "СуперКРТ" может стать специальным правовым режимом для крупных исторических зон со статусом памятников, пояснил "ДП" один из участников форума. Этот механизм должен решать три ключевые задачи. Во–первых, консолидацию управления без перераспределения прав собственности. Добросовестные инвесторы сохраняют свои площади, но обязуются подчиняться единому мастер–плану и оператору инженерной инфраструктуры. Во–вторых, упрощённое изъятие долей у неэффективных собственников и банкротов. Если владелец годами не содержит свою часть объекта культурного наследия, механизм "СуперКРТ" должен позволять оперативно выкупать её по рыночной стоимости для последующей передачи стратегическому инвестору. Третья задача — бюджетное софинансирование инженерной инфраструктуры. Ни один частный девелопер не окупит реставрацию 545 тыс. м2 недвижимости, если на него полностью переложат миллиардные затраты по прокладке магистральных сетей, говорит эксперт.
Отметим, что законодательных инициатив на эту тему пока нет. В своих рассуждениях эксперты обычно апеллируют к опыту Кронштадта, где развитие запустили благодаря кооперации средств частного бизнеса, федеральных и городских властей, а также за счёт появления ресурсного оператора, координирующего процесс.
Впрочем, инвесторы, готовые зайти на "Красный треугольник", существуют, однако Смольный пока не смог пойти на решительный шаг. Проблема в том, что в последние годы чиновники крайне неохотно расстаются с городской недвижимостью, пусть даже это грозит разрушением объектов. Ещё в 2021 году крупнейший частный собственник на этой территории — ООО "Управляющая компания “Бюро имущественных операций”" (УК "БИО") — подписал со Смольным соглашение о намерениях по приспособлению памятника к современному использованию. Компания даже договорилась с частью соседей о совместной реализации проекта, но серьёзно продвинуться не смогла.
В свою очередь, городские чиновники регулярно выдвигают собственные идеи по развитию квартала. В июне председатель Законодательного собрания Петербурга Александр Бельский заявил, что город рассматривает несколько вариантов: создание крупного производственного кластера, открытие суперколледжа, размещение кампусов и пространств межвузовского университета или обустройство парка на месте акватории Обводного канала. Ранее озвучивались концепции творческого кластера с музеем Михаила Шемякина или "Арт–парка пива".
Не только Обводный канал
"Красный треугольник" — не единственная проблемная зона в центре города. По схожим причинам десятилетиями не развивается Апраксин двор. Там аналогичный "лоскутный ковёр" из частных, государственных и смешанных долей, плюс статус ОКН и разрушенная инженерия. По Апраксину двору также есть интересант — концерн "Питер" Николая Пономарёва, который долгое время не может получить от Смольного корпуса, находящиеся в совместной с городом собственности.
В качестве позитивного аналога урбанисты приводят Новую Голландию. Прошлое у территорий похожее, но рукотворный остров удалось реанимировать благодаря тому, что он передавался единому оператору целиком и с абсолютно чистыми, бесконфликтными юридическими правами.
“
"Разумеется, для решения проблемы “Красного треугольника” необходимы серьёзные решения и нестандартные механизмы, — считает вице–президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. — Однако есть ощущение, что город сам не понимает, чего он хочет. Возможности для развития есть и в текущем законодательстве. Самое простое — собрать весь пул городской недвижимости и выставить его на торги, желательно по минимальной цене — рыночная стоимость этих объектов с учётом будущих затрат на реконструкцию всё равно отрицательная. На этой площадке есть инвесторы, которых могло бы заинтересовать такое предложение. Особенно если город пойдёт навстречу относительно функционала объектов и других условий. Важно не дробить территорию и не пытаться продать наименее проблемные корпуса, оставляя самые сложные разваливаться и дальше. Альтернатива — включить в КРТ свои корпуса и объекты тех, кто уже согласен на совместную работу. Так можно будет запустить этот процесс и начать преобразования. Иначе в поисках идеального механизма, времени и инвестора можно дождаться того, что сохранять там уже будет нечего".
Досье
→ Статьёй 65 Градостроительного кодекса РФ выделяются четыре основных вида комплексного развития территории (КРТ): КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенной территории, КРТ по инициативе правообладателей.
→ КРТ нежилой застройки касается территорий с капитальными нежилыми строениями, включая промзоны. Например, в Москве через этот механизм состоялся редевелопмент промзоны «Октябрьское поле» — на месте завода ЖБИ и других объектов были построены жильё, школа, бизнес–центр, технопарк.
Сергей Степанов
стратегический партнёр ГК "Академия"
Надо ли и дальше консервировать исторические здания
Есть объекты культурного наследия, которые последние десятилетия жили в такой обособленной логике. Мы это в своё время называли консервацией. Непонятно было, как это всЁ развивать, но задача стояла сохранить то наследие, которое нам досталось, не разрушить и передать новым поколениям. Сейчас только "Домом.РФ" поставлена задача минимум 1 тыс. объектов вовлечь в экономический оборот. То есть принят новый тезис: консервация ведёт к деградации. Поэтому нужно сделать, чтобы эти объекты получили вторую жизнь — не просто были отреставрированы и стояли, а чтобы они стали полноценным элементом развития, были встроены в это развитие. Чтобы территории, особенно исторические, получили понимание того, как они будут развиваться.
Максим Ельцов
генеральный директор "ПИА Недвижимость"
Почему собственникам сложно договориться
По "Красному треугольнику" и похожим объектам серого пояса главная проблема — не техническое состояние и даже не экономика использования, а невозможность нормально договориться между разношёрстным набором собственников. У всех разные цели, ожидания, бюджеты и системы принятия решений. Особенно тяжело, когда в этой мозаике есть городские структуры, доли окончательно не выделены в натуре, права перемешаны и до конца не определены. В детали "СуперКРТ" я не погружался. Но без дополнительных механизмов, которые и подталкивают несговорчивых собственников, и учитывают их экономические интересы, подобные истории не сдвинуть. При этом какие бы правила ни придумали, пострадавшие всё равно найдутся: часть владельцев будет говорить, что их права ущемили. Это очень похоже на расселение коммуналок, только в куда большем масштабе. Не всегда удаётся удовлетворить все стороны — иногда позиция отдельных собственников губит перспективы всего объекта.
Дмитрий Садовников
директор в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Петербурге
Кому необходимо выступить драйвером перемен
Новый механизм должен решить две ключевые задачи. Первая задача — определить стратегию развития территории, включая её оптимальный функциональный состав. Вторая — предусмотреть инструменты, которые позволят обеспечить реализацию собственниками установленных функционалов недвижимости в обозначенные сроки. Сегодня, на мой взгляд, больше всего "Красному треугольнику" не хватает действующей силы, в роли которой могут выступить городские власти. Их участие позволило бы не только решить две обозначенные выше задачи, но и, возможно, частично снять охранные обязательства или смягчить их условия. Пролоббировать вопрос с коммуникациями также значительно проще при поддержке городских властей, чем силами множества отдельных собственников. Если учитывать всю предысторию "Красного треугольника", рассчитывать на существенные изменения в ближайшей перспективе довольно сложно. Чтобы такой механизм получил реальное законодательное закрепление и начал работать на практике, могут потребоваться годы.
