07:0031 октября 2026
По расчётам "Пульса продаж новостроек", в августе 2026 года на каждые 100 непроданных квартир в строящихся ЖК города приходилось ещё восемь квартир в уже введённых домах. Годом ранее — 9,2.
Петербург при этом идёт против общей динамики крупных городов. В выборке из 18 городов средний "навес" готовых непроданных квартир вырос с 7,7% в августе 2025 года до 9,3% год спустя. Два года назад показатель составлял 7,3%. За последний год он увеличился в 15 из 18 городов.
Петербург с 8% находится ниже среднего уровня выборки. В Москве и Новой Москве показатель составляет 8,7%, столько же в Новосибирске, в Екатеринбурге — 9,1%. Выше всего "навес" в Саратове — 71,4%, Самаре — 17,5%, Воронеже — 13,5% и Краснодаре — 13%.
Само наличие квартир после ввода участники рынка проблемой не считают. Часть предложения застройщики изначально рассчитывают реализовать уже в готовом доме, когда квартиру можно показать покупателю и продать дороже. Для массового жилья ориентиром участники рынка называют 70–80% продаж к моменту ввода, однако многое зависит от финансовой модели конкретного проекта.
Как считали
Читайте также:
Тихая гавань депозитов, акции или золото: куда вкладываться при действующей ставке
Вклад закрыт: почему россияне начали интенсивно выводить деньги из банков
Средняя площадь квартир в масс-маркете Петербурга уменьшилась до 43 "квадратов"
Своя квартира на курорте: новый сценарий петербургских покупателей
Ввод и всё: Петербург рискует столкнуться с дефицитом квартир в новостройках
Под "навесом" аналитики понимают отношение непроданных квартир в сданных ЖК к остатку в строящихся домах. Показатель 8% означает, что на каждые 100 непроданных квартир на стройке приходится ещё восемь готовых.
Фактический остаток в строящихся проектах "Пульс продаж новостроек" берёт из отчётности застройщиков. Квартиры, не проданные к моменту ввода, закрепляются за сданным ЖК. Затем их количество уменьшается исходя из средней скорости продаж за 3 или 24 месяца — используется более быстрый вариант.
Полученную оценку аналитики сверяют с количеством квартир, выставленных в готовых новостройках на "Циане", "Яндекс Недвижимости" и "Домклике".
В Петербурге модель на август давала около 5,5 тыс. непроданных квартир в сданных ЖК. На "Циане" в момент замера было около 5 тыс. предложений в готовых новостройках города, на "Яндекс Недвижимости" — около 3,2 тыс. Всего в 18 исследованных городах аналитики насчитали около 66 тыс. непроданных квартир в сданных ЖК и 711 тыс. — в строящихся домах.
Остаток по плану
Коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко говорит, что компания ориентируется примерно на 70% продаж во время строительства и 30% после ввода. В небольших проектах соотношение может составлять 80 к 20.
"Продать всё до ввода можно, но получится дешевле. Чем быстрее продаём, тем ниже цена. Сейчас все застройщики борются за среднюю стоимость квадратного метра, и продажи после ввода её поднимают", — говорит Яна Вирченко.
При проектном финансировании процент непроданных квартир нужно рассматривать вместе с расчётами с банком. Пока дом строится, деньги покупателей находятся на эскроу–счетах, а строительство финансирует банк. После ввода средства раскрываются и направляются в том числе на погашение проектного кредита.
Поэтому одинаковый остаток в двух проектах может означать разную ситуацию. Если денег на эскроу хватает для расчёта с банком, оставшиеся квартиры можно продавать без прежней процентной нагрузки. Если долг сохраняется, девелоперу необходимо получить выручку от готового остатка, а проценты продолжают начисляться.
Коммерческий директор ГК "Траектория" Роман Корнышев считает комфортной для Петербурга распроданность около 70–80% к моменту ввода.
"Если продано 70–80% всего объёма, раскрытые эскроу гасят долг, а готовый остаток становится маржой проекта, которую можно реализовать без давления банка. Если распроданность ниже и долг остаётся, деньги для погашения кредита находятся как раз в непроданных квартирах, а проценты продолжают начисляться", — говорит Роман Корнышев.
После ввода застройщик также несёт расходы на содержание непроданных квартир, коммунальные платежи и работу подразделений, связанных с продажами и заселением. Но наличие этих затрат ещё не означает, что цены придётся снижать.
Готовое можно продать дороже
У квартиры после ввода появляется преимущество перед строящимся объектом: покупатель может увидеть дом, двор, отделку общих зон, вид из окна и сразу получить ключи.
Поэтому часть ликвидных квартир девелоперы сознательно оставляют до высокой стадии готовности.
Генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов отмечает, что застройщику необязательно распродавать весь дом до завершения строительства. Если такой сценарий предусмотрен финансовой моделью, готовые квартиры могут стоить дороже строящихся.
Но количество лотов после ввода нужно оценивать вместе со скоростью их реализации.
"Один проект может войти в эксплуатацию с заметным количеством непроданных квартир и достаточно быстро реализовать их после получения ключей. В другом объём формально будет меньше, но одни и те же лоты могут оставаться в экспозиции длительное время. Поэтому для рынка важна не только доля готового предложения, но и его структура, срок нахождения квартир в продаже и соответствие продукта текущему спросу", — говорит бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург Вера Голубева.
Что именно осталось
Генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов условно разделяет непроданные квартиры на две группы.
Первая — ликвидные лоты, которые девелопер сознательно придерживает до финальной стадии. Это могут быть видовые квартиры и другие форматы, цена которых растёт вместе с готовностью дома.
Вторая — вынужденный остаток: квартиры с неудобными планировками, избыточной площадью или ценой, которую покупатель не принимает.
По оценке Максима Ельцова, если к завершению проекта непроданными остаются более 15–20% квартир, это уже повод проверить цену и продукт. Но 1% мало что объясняет без состава предложения.
Пентхаус, большая семейная квартира и стандартный массовый лот могут провести в продаже совершенно разное время. Поэтому небольшой остаток не всегда свидетельствует об успешном проекте, а большой — о проблемном.
Скидка нужна не всегда
Получение разрешения на ввод не запускает автоматическую распродажу оставшихся квартир. Если проект востребован, кредит погашен, а непроданные лоты ликвидны, девелоперу может быть выгоднее дождаться покупателя, чем снижать цену.
"Если ЖК качественный и в хорошей локации, у девелопера может не быть необходимости снижать цену. Рассрочки, индивидуальные условия и другие инструменты используются как нормальная работа с продажами, а не признак проблемного проекта", — говорит Александр Свинолобов.
В ГК "Полис" специальных скидок именно для готового остатка нет. Рассрочку предоставляют максимум на 6 месяцев. После ввода покупатель хочет сразу получить ключи, а длинная схема увеличивает для продавца риск неполного расчёта.
В итоге готовый остаток становится проблемой при сочетании нескольких обстоятельств: проект ещё должен банку, квартиры долго не продаются, а среди них преобладают лоты, которые рынок не принимает по существующей цене.
Екатерина Немченко
коммерческий директор холдинга "РСТИ"
Объём остатков готовых квартир на момент ввода объекта в эксплуатацию является важным параметром, характеризующим успешность реализации проекта. К сожалению, прошли времена, когда полный объём в проектах продавался в процессе строительства и на вводе готовых квартир в новостройках в продаже не оставалось. Долгое время показатель остатков готовых квартир 5–10% от общего количества квартир в проекте на момент ввода считается приемлемым и закладывается в сценарий реализации проекта, учитывается в финансовой модели. Исключением могут быть проекты верхнего ценового сегмента, где непроданные остатки на момент ввода могут составлять 30–50% от общего объёма. В настоящий момент показатель до 10% остатков от общего объёма на момент ввода и его реализация в течение 0,5–1 года после ввода в эксплуатацию является целевым, но ситуация у застройщиков складывается по–разному, зависит от сегмента, объёма проекта, ценовой политики и стратегии ведения продаж в процессе реализации.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Хорошей в текущих условиях будет распроданность порядка 75–80%. С бΌльшими остатками вполне можно жить при условии, что они будут реализованы в течение пары лет. В дорогой недвижимости распроданность порядка 60% на момент готовности дома — явление нередкое и нормальное. Как и срок реализации таких лотов может доходить до 3–4 лет после сдачи дома. Если смотреть, через какое время после ввода непроданная квартира начинает становиться финансовой проблемой для девелопера, то здесь как такового точного срока нет, если речь о небольших и сокращающихся остатках. Но если дом сдан, а квартиры в нём остаются непроданными пятый год — это точно нездоровая ситуация.
Другие материалы спецпроекта "Рейтинг строительных компаний" читайте
здесь
.
