Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых, что соответствовало ожиданиям рынка. Для недвижимости это означает сохранение текущей модели работы: стоимость финансирования остаётся высокой, а главным фактором неопределённости становятся параметры льготной ипотеки и дальнейшая траектория снижения ставки.
При ставке 14% проектное финансирование остаётся дорогим, а рыночная ипотека продолжает ограничивать спрос покупателей.
По оценке бизнес-партнёра TrendAgent Санкт-Петербург Веры Голубевой, сохранение ставки означает, что главным ограничением для рынка остаётся доступность финансирования. Покупатели по-прежнему чувствительны к размеру ежемесячного платежа, поэтому часть спроса занимает выжидательную позицию в ожидании более благоприятных условий.
“
"Сохранение ключевой ставки на уровне 14% означает, что существенного изменения условий для покупателей не произошло. Рынок по-прежнему зависит от доступности ипотечного финансирования: при текущих параметрах часть клиентов откладывает решение о покупке, ожидая снижения ставок или изменения условий программ", — отмечает Вера Голубева.
Для строительного рынка решение ЦБ стало сигналом стабильности: новых ограничений не появилось, но условий для быстрого восстановления спроса также не сформировалось.
Как отмечает директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова, решение регулятора соответствовало ожиданиям участников рынка.
“
"Решение ЦБ сохранить ключевую ставку было ожидаемым. В последние дни основными сценариями для рынка были сохранение или повышение, поэтому сам факт отсутствия изменений можно воспринимать позитивно — главное, что ставка не увеличилась", — говорит она.
При этом текущий уровень ставки пока не позволяет говорить о возвращении рыночной ипотеки к прежним объёмам. "Говорить о заметном улучшении ситуации пока преждевременно. Уровень 14% всё ещё остаётся высоким для полноценного восстановления рыночной ипотеки и возвращения спроса к привычным объёмам", — уверена Ксения Садкова.
Дорогие деньги продолжают менять экономику проектов
При ключевой ставке 14% девелоперы продолжают работать в условиях высокой стоимости капитала. Для новых проектов это означает более жёсткий отбор земельных участков, осторожный вывод новых очередей и пересмотр финансовых моделей.
Высокая стоимость кредитования влияет не только на спрос, но и на предложение. Девелоперы учитывают длительный цикл реализации проектов: от приобретения земли до выхода на продажи проходят годы, поэтому сегодняшние решения должны учитывать возможное изменение рыночных условий.
На рынке земли уже заметна переориентация спроса на более подготовленные активы — участки с градостроительной документацией и разрешениями на строительство. Территории, требующие длительной подготовки, становятся менее привлекательными в условиях дорогого финансирования.
Для покупателей ситуация также остаётся сложной. Снижение ставки относительно пиковых значений поддерживает ожидания рынка, но уровень 14% пока не возвращает доступность рыночной ипотеки.
Изменения семейной ипотеки могут повлиять на спрос сильнее ставки
После решения ЦБ внимание участников рынка сместилось к льготным программам. Именно изменение параметров семейной ипотеки может оказать более заметное влияние на спрос в краткосрочной перспективе.
“
"Дополнительным фактором станет изменение параметров семейной ипотеки с 1 октября — это может привести к снижению доли сделок с использованием этого инструмента уже в следующем месяце", — предупреждает Ксения Садкова.
Ранее рынок уже реагировал на изменения ипотечных условий. В июле продажи новостроек в Петербурге выросли на 26% на фоне новостей об изменении условий семейной ипотеки и снижения ключевой ставки. В городе заключили 2,8 тыс. сделок по ДДУ, при этом доля ипотечных сделок снизилась на 4 процентных пункта — до 47%.
Рынок рассчитывает на постепенное снижение ставки
Участники рынка ожидают дальнейшего снижения ставок, но не прогнозируют резкого изменения ситуации в ближайшие месяцы.
“
"Базовый сценарий до конца года, на который надеется рынок, — постепенное движение к более низким значениям, но кардинального изменения ситуации в ближайшие месяцы не произойдёт", — прогнозирует Ксения Садкова.
По её оценке, более заметный эффект для спроса может появиться при дальнейшем снижении ключевой ставки.
“
"На более длинном горизонте снижение ключевой ставки хотя бы до 11-12% может заметно повысить доступность рыночной ипотеки и стать существенным фактором поддержки спроса", — считает Ксения Садкова.
Для девелоперов это означает сохранение осторожной стратегии управления портфелем: новые проекты будут запускать прежде всего компании с сильным земельным банком и устойчивой финансовой моделью. Для покупателей главным ограничением останется стоимость кредита.
Роман Корнышев
коммерческий директор ГК "Вертикаль"
Ожиданий по снижению ставки не было, иллюзий мы не питаем. Очень хочется верить, что это не переворот тренда — от курса на снижение в сторону перехода к последующему повышению. Что это лишь пауза в снижении.
