Сергей Софронов: "Девелопмент — бизнес оптимистов"

Каковы итоги первого полугодия для рынка в целом и конкретно для ПСК?

— Если говорить о рынке, то вот данные по количеству зарегистрированных договоров долевого участия. В первом полугодии 2025 года в Санкт–Петербурге было зарегистрировано 15 600 ДДУ, в 2026–м — 15 400. То есть в целом показатели сопоставимы. Для нас же 2026 год был чуть успешнее: мы сделали плюс 20% по выручке. Увеличение объёмов связано с ростом цен и запуском новых проектов.

В прошлом году, в IV квартале, мы запустили два новых проекта: комфорт–класс "Сезоны" в Приморском районе и бизнес–класс "Галерная гавань" на Васильевском. Во II квартале этого года вывели в продажу премиальный проект "Акватория" на Выборгской набережной.

В целом итоги полугодия для нас умеренно позитивные. Но мы так же, как и весь рынок, ощутили неравномерность спроса в первом полугодии 2026–го. Сказалось ужесточение условий льготной семейной ипотеки с 1 февраля. Январь закрыли хорошо, лучше, чем в 2025–м, а дальше объёмы сократились. Самым низким месяцем у всех оказался май — рынок Петербурга откатился к минимуму четырёхлетней давности. В июне на ожиданиях ужесточения условий по семейной ипотеке спрос вырос. Нас томили до последних дней, а потом сказали, что все корректировки переносятся на октябрь. Так что рынок опять в ожидании новых условий.

Ваша компания вошла в тройку крупнейших застройщиков Петербурга в год, когда рынок сжался почти на 40%. Благодаря чему это произошло и какая стратегия оказывается выигрышной в текущих рыночных условиях?

— Наша стратегия на протяжении многих лет не меняется кардинально. Мы работаем в разных классах: комфорт, бизнес, премиум и даже сервисные апартаменты. В 2025 году структура выручки выглядела так: 50% дал комфорт–класс, 25% — бизнес, 15% — премиальная недвижимость, и 10% — апартаменты. У нас диверсифицированный портфель.

Исходим из того, что фундаментальный спрос на недвижимость сохраняется. Да, сейчас высокие ипотечные ставки и сокращаются льготные программы, но цикл девелоперского проекта длительный. Если мы приобретаем участок без готовой документации, вывести его на рынок сможем через год–два. Мы рассчитываем, что ключевая ставка будет постепенно снижаться, как прогнозирует ЦБ, и спрос на рынок будет возвращаться.

Люди хотят улучшать жилищные условия. В Петербурге большой объём ветхого жилья и мало квадратных метров на душу населения. Плюс наш город — это агломерация, которая притягивает людей из других регионов: порядка 30% сделок на рынке Петербурга проходит с региональными клиентами. Поэтому потребность в новом, качественном жилье никуда не исчезнет.

ПСК в последнее время активно приобретает новые проекты: как они чувствуют себя в нынешних реалиях?

— Наилучшую динамику по темпам реализации из новых проектов показывает проект комфорт–класса в Приморском районе, запущенный в конце прошлого года. Это сложившаяся локация с устойчивым спросом, в которой мы запускаем уже свой второй проект.

Два проекта бизнес–класса на Васильевском острове, запущенные в 2025–м, тоже показывают хороший спрос. В премиальном проекте на Выборгской набережной на старте продаж спрос был даже выше ожиданий, потом, как обычно, произошло сокращение. Но по мере роста строительной готовности он всегда выравнивается.

Важно то, что у разных проектов — разные способы финансирования. В комфорт–классе большая доля ипотеки, и он заметнее реагирует на корректировки условий по льготным ипотечным программам: при очередном ужесточении условий по таким программам спрос увеличивается и далее закономерно снижается после изменения условий. На длительной дистанции спрос в сегменте комфорт–класса стабилен. Например, по давно запущенным проектам ("Респект" у станции метро "Лесная" и "ПЛЮС Пулковский" на Пулковском шоссе) первые полугодия 2025–го и 2026–го по выручке абсолютно повторяют друг друга — ни снижения, ни роста, идут ровно.

В дорогой недвижимости влияние льготных программ меньше. Там финансирование происходит за счёт собственных средств или рассрочки. У людей есть возможность вытащить деньги из бизнеса, продать другую недвижимость или забрать вклады. В таких проектах застройщик должен учитывать индивидуальную ситуацию клиента: смотрим, когда у него раскрывается депозит или продаётся жильё, и выстраиваем графики платежей.

Есть гипотеза, что в сложившихся рыночных условиях застройщики будут вынуждены начать экономить на благоустройстве, местах общего пользования и в целом привычный уже уровень жилых комплексов может несколько упасть. Вы поддерживаете эту точку зрения?

— Конкретно мы по такому пути точно не пойдём: во–первых, существуют обязательства перед покупателями, а во–вторых, экономия на МОПах и благоустройстве не сработает. Если по смотреть на структуру себестоимости, то сама стройка не настолько дорогая. Основную маржинальность отнимают высокая ставка проектного финансирования и стоимость земли. Плюс социальная нагрузка, которую город накладывает на застройщиков. Если порезать отделку, потребительские характеристики ухудшатся, темпы реализации сократятся, а экономия будет копеечной.

К тому же качество жилья за 10 лет выросло кардинально, у покупателей сформировалась насмотренность и соответствующий запрос. Например, проект с участком на 24–й линии Васильевского острова на рынке был с 2016 года и по параметрам не дотягивал до бизнес–класса. После его покупки мы существенно переработали проект, ставший комплексом "Ассамблея", переместили его в сегмент выше, сделали дорогое благоустройство и места общего пользования. И продажи пошли.

Говорят, что застройщики в последние годы несколько перестарались в своём увлечении МОПами: в итоге помещения стоят незагруженными и не сильно влияют на привлекательность продукта. Разве не так?

— Точно нет. Когда проектировалась "Северная корона", внутри компании были мнения, что это окажутся невостребованные метры. Удалось отстоять точку зрения, что нужно всё–таки делать, и сейчас эти пространства реально живут. Там большой лаунж с ресепшеном, фитнес–клуб с массажным кабинетом, детская игровая и переговорная. Даже сейчас, когда дом заселён процентов на 30, а в остальных квартирах люди заняты отделкой, эти зоны уже востребованы. Самая популярная — фитнес. Массажный кабинет начали использовать ещё до заселения, переговорные сейчас крайне востребованы для встреч с дизайнерами и подрядчиками, в клубной гостиной люди работают за ноутбуками.

Прогнозы — дело неблагодарное, и всё же всех волнует, что будет с ценами, сроками сдачи, предложением, спросом...

— Со сроками сдачи всё просто. Недавно отменили мораторий на неустойку за просрочку ввода объекта — это сигнал рынку, что сдавать надо вовремя. Массовых задержек на рынке сейчас нет. По нашим проектам — никаких просрочек не было и нет. По спросу: в прошлом году за второе полугодие в городе зарегистрировали 22 800 ДДУ — намного больше, чем в первом. Но тогда двигала льготная ипотека. В этом году, думаю, мы повторим или чуть перекроем первое полугодие. Мой личный прогноз — минус 10–15% по объёмам реализации относительно 2025 года. По объёмам предложения в Петербурге высокий кредит не позволяет запускать новые проекты массово. Высокая себестоимость, низкий спрос, плюс город мало выдаёт разрешений на строительство. Я прогнозирую, что в этом году перелома не будет. Может быть, когда ставка снизится, а власти увидят дефицит, тогда тренд развернётся. В более долгосрочной перспективе, если сбудется прогноз ЦБ по снижению ключевой ставки к 2028 году до однозначных значений, ипотека будет на уровне 9–11%. Тогда ежемесячные платежи снизятся, вернётся дополнительный спрос. Плюс высвободятся деньги с депозитов, часть придёт на рынок недвижимости, оживится вторичка, которая подпитывает первичку. Чтобы цена не улетела в космос, надо сбалансировать объёмы предложения, вовремя увеличить его. Для этого нужен земельный банк и разрешения на строительство с посильной социальной нагрузкой, чтобы через 2–3 года запустить новые проекты. Возможно, для Петербурга решением будет программа реновации — она может сильно переформатировать рынок.

Вы недавно участвовали в крупнейшем в России форуме недвижимости "Движение". Какие инсайты привезли оттуда: что удивило, насторожило или вселило надежду?

— Для нас этот форум — возможность свериться с рынком. Если раньше все говорили про развитие продукта, планировки, качество жизни, а топ–менеджмент уходил в стратегию, то сейчас про продукт говорят меньше — он дошёл до плато. На первый план вышла эффективность. Топ–менеджмент вернулся к операционке, смотрит на микроулучшения в стройке и продажах. Мы от этой практики не уходили: регулярно проводим планёрки, коммерческий блок и строительный блок общаются. И у нас даже есть практика — раз в месяц ключевые сотрудники и собственник компании объезжают все проекты, чтобы видеть процессы своими глазами. Так что всё делаем правильно. Безусловно, яркий тренд — использование искусственного интеллекта. Самое интересное, что готовых решений ни у кого нет, но все говорят о необходимости его внедрения. Важно, что ИИ — это не замена человеческого ресурса, а дополнение. Он берёт на себя рутину и обработку больших данных, в основном в коммерческих блоках, но в перспективе может оказывать влияние и на снижение строительной себестоимости. В целом форум не был оптимистичным, власти чётко дали понять: больше поддержки не будет, программы сокращаются, рассчитывайте на себя.

Но девелопмент — бизнес оптимистов. Мы, кстати, в III квартале запускаем новый проект во Фрунзенском районе, который так и назовём — "Оптимист".