Продавцы воздуха: в крупных ТЦ Петербурга пустует каждый десятый "квадрат"

Торговые центры Петербурга пустеют. В крупнейших объектах средняя вакансия достигла 11%, а в отдельно взятых уже перевалила за 40%. Параллельно с этим трафик упал на 5%, а состав арендаторов продолжает меняться.

По состоянию на июнь 2026 года в крупнейших ТЦ Петербурга (восемь объектов, арендопригодная площадь которых составляет более 70 тыс. м2) вакансия составляет 11%. Такими подсчётами с "ДП" поделились в IBC Real Estate. Если смотреть на рынок в среднем, то ситуация выглядит менее пугающей, но бросается в глаза неоднородность: индикатор варьируется от 4 до 43% в зависимости от формата торгового объекта, его локации и состава арендаторов.

Проблемы неравенства

По мнению руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерины Ногай, сложнее всего сейчас развиваться крупноформатным объектам, которые открывались в последние годы. Они столкнулись не только с последствиями исхода международных игроков и стремительного развития онлайн–торговли, но и со сниженными темпами экспансии крупнейших российских ретейлеров.

“

"Став более избирательными в подборе локаций для новых магазинов, игроки готовы заходить в новые объекты в случае качественно подобранного состава арендаторов и на выгодных условиях", — говорит эксперт.

Не первый год

Структурная трансформация рынка началась несколько лет назад под влиянием сразу нескольких факторов: развитие онлайн–каналов, изменение потребительского поведения, уход части международных брендов, постепенное смещение спроса в сторону более эффективных форматов торговой недвижимости.

Сейчас эти процессы стали наиболее заметны в тех торговых центрах, которые уже много лет не проводили обновление как самих объектов, так и пула арендаторов. В результате там наблюдается наибольшая концентрация пустующих площадей, а посещаемость снизилась в разы.

По предварительным итогам первого полугодия 2026 года Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. м2 торговых площадей) в Петербурге оказался примерно на 5% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Это заметно хуже среднероссийской динамики (около –2%).

Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев замечает, что даже внутри Петербурга ситуация между объектами может различаться очень существенно.

"Именно поэтому вакантность сегодня определяется уже не столько общей ситуацией на рынке, сколько качеством конкретного объекта: его расположением, концепцией, составом арендаторов, транспортной доступностью и способностью формировать устойчивые сценарии регулярного посещения", — говорит он.

По мнению эксперта, наиболее сложная ситуация складывается у объектов, концепция которых долгое время строилась вокруг fashion–галереи и крупных международных брендов. Значительная часть выбора и сравнения товаров сегодня происходит в цифровой среде, поэтому классическая fashion–модель перестала быть драйвером регулярного трафика. Наиболее устойчивыми выглядят объекты, которые встроены в повседневные маршруты потребителей.

Обновляйся — или проиграешь

По оценкам экспертов Российского совета торговых центров (РСТЦ), в реконцепции или серьёзном обновлении сегодня нуждаются до 75% объектов.

“

"Рост вакантности — это следствие нескольких факторов. Часть торговых центров морально устарела и не соответствует ожиданиям покупателей и арендаторов", — поделился с "ДП" основатель и управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.

По его словам, собственники часто попросту не имеют возможности инвестировать в модернизацию. Доходность торговой недвижимости падает, кредиты под 17–20% неприменимы, а налоговая нагрузка для многих объектов "съедает" практически весь доход. Однако о глобальном кризисе рынка говорить рано. Происходит не кризис торговых центров как формата, а усиление расслоения рынка.

Однако региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева указывает, что в тех объектах, где сейчас высока вакансия, она наблюдалась исторически.

"Рекорд вакансии есть в отдельных объектах, но пока по рынку в целом мы это не фиксируем. Всё очень индивидуально и зависит не только от локации объекта, но и от позиции собственника по скидкам на аренду. По итогам первого полугодия вакантность в торговых центрах варьируется от 0 до 40% в зависимости от объекта, так же как и в прошлом году", — говорит эксперт.

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в первом полугодии 2026 года в Петербурге открылся всего лишь один новый торговый комплекс — "Кронунг Новогорелово". До конца года в городе планируется ввести ещё два объекта: "ЭкоПарк Парнас" и ТЦ у станции метро "Международная". Примечательно, что новые ТЦ будут представлены только в "районных" и "окружных" форматах (GLA — до 20 тыс. м²). Таким образом, совокупный ввод торговых площадей в 2026 году в Петербурге может достичь 37 тыс. м².

Рост вакансии в компании связывают с закрытием некоторых крупных арендаторов, преимущественно fashion–профиля.

Как раньше — не будет

Трафик в ТЦ также продолжает сокращаться все последние годы. Олег Войцеховский считает, что возвращения к показателям доковидных лет ждать не стоит. Часть покупательского спроса на продукты и товары в сегментах "эконом" и "средний" окончательно ушла в онлайн, и этот процесс необратим.

Рост возможен у тех ТЦ, которые работают в более высоких ценовых сегментах, а также у тех, что наравне с шопингом предлагают досуг, рестораны, развлечения и сервисы, трансформируясь в многофункциональные общественные пространства.

Не видит предпосылок для восстановления посещаемости и Михаил Васильев. Скорее можно ожидать стабилизации рынка с дальнейшим перераспределением трафика между различными типами объектов.

В целом эксперты отмечают, что серьёзно меняются структура и портфель арендаторов. Часть ТЦ заполняются арендаторами, которые предлагают товары и услуги повседневного спроса.

“

"В новых концепциях доля общепита, фуд–форматов и досуга доходит до свыше трети арендопригодной площади (GLA) против 7–12% несколько лет назад. ТЦ активно заполняются неторговыми функциями — медицинскими, образовательными центрами, клубами по интересам, культурными коворкингами", — говорит Войцеховский.

Часть объектов, где реконцепция невозможна, по его мнению, сменят функцию, вплоть до перепрофилирования под апартаменты, склады последней мили, дарксторы.

По прогнозам РСТЦ, по итогам 2026 года общий уровень вакантности в ТЦ Петербурга сохранится в диапазоне 6–15%, но в отдельных ТЦ будет достигать и 30%.

“

Средний показатель вакантности, по нашей аналитике, близится к 7%, что выше показателей начала этого года на 3% в абсолютных цифрах. По проектам в управлении ГК "Ай Би Групп" к концу II квартала мы выходим на полную заполняемость. Так, в "Экополис premium" открылись новые бутики: Fashionstore.ru (официальный партнёр брендов Bogner, Paul & Shark, BOSS и пр. в России), "Божья коровка" (премиальный магазин детской одежды брендов MonnaLisa, Karl Lagerfeld, Diesel, Bronka Fashion). Готовится к открытию магазин нишевой косметики и парфюмерии Cosmotheca. В центре дисконтов и аутлетов "Румба" открывается магазин Tommy Jeans. Посещаемость изменилась по–разному. "Румба" в сравнении с аналогичным периодом прошлого года показала плюс 3%. ТК "Юго–Запад" прибавил 11%, что обусловлено открытием в феврале этого года фитнес–клуба Urbanfit. Несмотря на кризис рынка и череду закрытий, сравнительно успешным по продажам получился май. Хорошую выручку показали категории одежды и обуви, а также операторы общепита и развлечений, в частности кинотеатр.

Святослав Борисов

генеральный директор УК ООО"Ай Би Ритейл"

“

С тех пор как смартфоны превратились в универмаги, которые всегда с нами, а клики заменили походы за покупками, встал вопрос: зачем людям приходить в торговые центры, если любой товар можно доставить домой. Ответ прост: за тем, что нельзя упаковать в коробку и отправить курьером, — за эмоциями, впечатлениями, общением. Логичным шагом является изменение набора арендаторов в пользу баланса между функциональностью и актуальностью. Иногда не обойтись без обновления или изменения концепции торгового центра. Изменения вакансии в торговых центрах за последнее время сильно зависят от их формата. Микрорайонные центры совершенно не заметили изменений рынка, доля вакансии близка к нулю. Районный ТРЦ "ЭкоПарк.Мурино" имеет вакансию в пределах 2%, за прошедший год существенных изменений не произошло. Меняется набор арендаторов, существенно растёт доля развлечений. Рост вакансии на данный момент является проблемой в основном для торговых центров большего формата, которые отсутствуют в нашем управленческом портфеле.

Роман Стогов

коммерческий директор Steit

“

Стильные торговые центры по–прежнему пользуются высоким спросом у арендаторов. Если объект развивается, поддерживает актуальный состав арендаторов и обеспечивает стабильный трафик, свободные помещения в нём долго не пустуют. Мы также видим устойчивый интерес к небольшим районным торговым центрам в крупных жилых комплексах. Для предприятий общественного питания это более удобный формат, чем помещения на первых этажах жилых домов, так как проще решить вопросы с вентиляцией, разгрузкой, размещением вывески и другими техническими требованиями. При этом такие объекты находятся рядом с гостем и обеспечивают стабильный ежедневный поток гостей.

Виталий Свидовский

соучредитель и генеральный директор компании "Теремок" в Санкт–Петербурге

“

Вакантность — это не только следствие ухода арендаторов, но и показатель того, насколько быстро собственник способен найти качественную замену освободившимся площадям. В текущих условиях подбор новых арендаторов требует значительно больше времени и усилий, чем несколько лет назад. Растут требования как со стороны бизнеса, так и со стороны потребителей, поэтому стандартные подходы к управлению торговыми объектами работают всё менее эффективно. Успешные торговые центры делают ставку на развитие тех направлений, которые невозможно полноценно заменить цифровыми сервисами. Особенно востребованными становятся фитнес–клубы, медицинские центры, образовательные проекты, семейные развлекательные пространства, гастрономические концепции и различные сервисы повседневного спроса. Во многих случаях именно они начинают выполнять функцию новых якорных арендаторов.

Андрей Должиков

генеральный директор ТРК "Лето"