Застройщики жалуются на зависимость от банков при проектном финансировании и на невозможность сменить кредитора в ходе реализации проекта.
Высокая стоимость заёмных средств и зависимость от банковского финансирования стали ключевыми факторами давления на отрасль. В текущих условиях банк всё чаще выступает не просто кредитором, а фактически одним из главных участников проекта, от позиции которого зависит возможность его дальнейшей реализации, заявили участники дискуссии на форуме "Движение" в Сочи.
"Сегодня в стоимости квартир у всех застройщиков около 20% составляют финансовые услуги. Это банковские расходы", — заявил председатель совета директоров ГК "Основа" Александр Ручьёв.
По его словам, при такой нагрузке отрасли нужно обсуждать не только меры поддержки спроса, но и саму модель отношений между девелоперами и банками.
“
"Хотелось бы, чтобы мы сформулировали несколько предложений, не связанных только с тем, что “дайте нам денег на субсидирование ипотеки” или “дайте господдержку”. Нужно понять, что сделать, чтобы в 2027–2029 годах прибыль снова начала формироваться у большинства девелоперов", — отметил Ручьёв.
Читайте также:
Девелоперы выступили против блогерских обзоров на новостройки
Региональная экспансия российских девелоперов пошла на спад
Сооснователь застройщика элитного жилья создал нового девелопера в Петербурге
Власти усилят контроль над девелоперами для недопущения банкротств
Девелоперы поверили в восстановление спроса на новостройки в Петербурге
Одной из наиболее острых проблем участники сессии назвали так называемое банковское рабство. Сейчас застройщик фактически привязан к одному банку на весь срок реализации проекта и не может перейти к другому, даже если условия финансирования стали хуже или другой банк готов предложить более подходящую модель.
Участники дискуссии обратили внимание на то, что проблема особенно заметна в длинных проектах, где за время реализации могут измениться сроки, темпы продаж, себестоимость и общая рыночная ситуация. В какой–то момент застройщики вынуждены обсуждать с банками вопрос изменения условий. При этом на рынке могут быть банки, готовые подхватить объект и предложить условия, которые лучше соответствуют текущей экономике проекта. Но у застройщика нет простого и понятного механизма для такого перехода.
Девелоперы считают, что в условиях высокой ключевой ставки такая зависимость становится особенно опасной. Если банк ужесточает условия или не готов адаптировать финансирование под изменившуюся экономику проекта, застройщик оказывается ограничен в манёвре. При этом речь может идти не только о прибыли компании, но и о сроках реализации проекта.
Владелец ГК "Точно" Николай Амосов отметил, что многие проекты, которые сейчас находятся в реализации, запускались несколько лет назад при других рыночных параметрах.
"Часть проектов строилась и формировалась в другой рыночной реальности. Тогда была одна себестоимость, одни условия, одни расчёты. Сейчас рынок другой, поэтому с банками приходится вести новый рабочий диалог", — рассказал Николай Амосов.
По его словам, для девелоперов сейчас важно договариваться с банками с учётом изменившейся ситуации, а не исходить из параметров, которые были заложены несколько лет назад.
Участники дискуссии предложили обсудить возможность перехода девелопера от одного банка к другому. По их мнению, такая мера могла бы сделать рынок проектного финансирования более конкурентным.
По данным ЦБ РФ, по итогам I квартала 2026 года застройщиков по проектному финансированию кредитовали 28 из 302 действующих банков. По сравнению с IV кварталом 2025–го доля отказов в предоставлении ссуд выросла с 5 до 7%. Просроченная задолженность увеличилась на 10%, с 49 млрд до 54 млрд, при общей задолженности 10,27 трлн рублей.
