Застройщики жалуются на зависимость от банков при проектном финансировании и на невозможность сменить кредитора в ходе реализации проекта.
Высокая стоимость заёмных средств и зависимость от банковского финансирования стали ключевыми факторами давления на отрасль. В текущих условиях банк всё чаще выступает не просто кредитором, а фактически одним из главных участников проекта, от позиции которого зависит возможность его дальнейшей реализации, заявили участники дискуссии на форуме "Движение" в Сочи.
"Сегодня в стоимости квартир у всех застройщиков около 20% составляют финансовые услуги. Это банковские расходы", — заявил председатель совета директоров ГК "Основа" Александр Ручьёв.
По его словам, при такой нагрузке отрасли нужно обсуждать не только меры поддержки спроса, но и саму модель отношений между девелоперами и банками.
Новости по теме:
Девелоперы выступили против блогерских обзоров на новостройки
Региональная экспансия российских девелоперов пошла на спад
Сооснователь застройщика элитного жилья создал нового девелопера...
Власти усилят контроль над девелоперами для недопущения банкротств
Девелоперы поверили в восстановление спроса на новостройки...
“
"Хотелось бы, чтобы мы сформулировали несколько предложений, не связанных только с тем, что “дайте нам денег на субсидирование ипотеки” или “дайте господдержку”. Нужно понять, что сделать, чтобы в 2027–2029 годах прибыль снова начала формироваться у большинства девелоперов", — отметил Ручьёв.
Одной из наиболее острых проблем участники сессии назвали так называемое банковское рабство. Сейчас застройщик фактически привязан к одному банку на весь срок реализации проекта и не может перейти к другому, даже если условия финансирования стали хуже или другой банк готов предложить более подходящую модель.
Участники дискуссии обратили внимание на то, что проблема особенно заметна в длинных проектах, где за время реализации могут измениться сроки, темпы продаж, себестоимость и общая рыночная ситуация. В какой–то момент застройщики вынуждены обсуждать с банками вопрос изменения условий. При этом на рынке могут быть банки, готовые подхватить объект и предложить условия, которые лучше соответствуют текущей экономике проекта. Но у застройщика нет простого и понятного механизма для такого перехода.
Девелоперы считают, что в условиях высокой ключевой ставки такая зависимость становится особенно опасной. Если банк ужесточает условия или не готов адаптировать финансирование под изменившуюся экономику проекта, застройщик оказывается ограничен в манёвре. При этом речь может идти не только о прибыли компании, но и о сроках реализации проекта.
Владелец ГК "Точно" Николай Амосов отметил, что многие проекты, которые сейчас находятся в реализации, запускались несколько лет назад при других рыночных параметрах.
"Часть проектов строилась и формировалась в другой рыночной реальности. Тогда была одна себестоимость, одни условия, одни расчёты. Сейчас рынок другой, поэтому с банками приходится вести новый рабочий диалог", — рассказал Николай Амосов.
По его словам, для девелоперов сейчас важно договариваться с банками с учётом изменившейся ситуации, а не исходить из параметров, которые были заложены несколько лет назад.
Участники дискуссии предложили обсудить возможность перехода девелопера от одного банка к другому. По их мнению, такая мера могла бы сделать рынок проектного финансирования более конкурентным.
По данным ЦБ РФ, по итогам I квартала 2026 года застройщиков по проектному финансированию кредитовали 28 из 302 действующих банков. По сравнению с IV кварталом 2025–го доля отказов в предоставлении ссуд выросла с 5 до 7%. Просроченная задолженность увеличилась на 10%, с 49 млрд до 54 млрд, при общей задолженности 10,27 трлн рублей.
