Минимальная цена квартиры в новостройках в старых границах Москвы выросла за год с 5,1 млн до 7,7 млн рублей — рост на 51%. Комфорт–класс занимал 42 % экспозиции год назад, сейчас — 29 %. Это не ценовой пузырь в привычном смысле.
В 2025 году в Москве стартовало ровно 40 новых жилых проектов — минимум за десятилетие. Для сравнения: в 2024–м их было 63. Снижение на 37%. Из этих 40 проектов на массмаркет пришлись считаные единицы: в I квартале 2026 года в строящемся комфорт–классе Старой Москвы не начался ни один новый проект. Шесть новых корпусов, запущенных за квартал, — всё, что рынок получил в доступном ценовом диапазоне.
Логика у этого проста и безжалостна. При ставке проектного финансирования 18–20 % годовых девелопер, берущийся за массмаркет, принимает на себя кредитный риск без достаточного ценового коридора. Квартиры бизнес–класса дают маржу, позволяющую этот риск выдержать. Комфорт–класс — нет. Именно поэтому бизнес–класс впервые занял первое место по объёму экспозиции в столице, оттеснив массмаркет.
Что исчезло первым? Студии. Их в продаже стало вдвое меньше за год — 4,7 тыс. против 8,7 тыс. Однокомнатных убыло на 26 %, двухкомнатных — на 19 %. При этом предложение квартир от четырёх комнат и больше выросло на 16 %. Средняя площадь квартиры в массмаркете выросла до 49 м², хотя ещё в 2022 году рынок активно уходил в компактные форматы. Это статистический эффект: маленькие квартиры раскупаются быстро, в экспозиции остаются большие. Расценивать этот рост как признак оздоровления рынка нельзя.
В апреле 2026 года аналитики IRN.ru констатировали: нишу новостроек эконом– и комфорт–класса в Москве фактически занял Фонд реновации. Рынок частного девелопмента в этом сегменте теряет позиции не постепенно, а резко.
Массовым явлением стала рассрочка вместо ипотеки. В элитном сегменте доля сделок с рассрочкой достигала 80 % по итогам первой половины 2025 года. В массмаркете — тоже резко выросла. Это означает, что застройщики де–факто стали кредиторами своих покупателей, не имея банковских компетенций и резервов.
Схема работает до тех пор, пока проект строится и деньги поступают. Когда темп продаж замедляется, а эскроу–счета наполняются медленнее ожидаемого, стоимость проектного финансирования для девелопера растёт. Ответ — повышение цены квадратного метра. Именно этот механизм объясняет, почему массмаркет в Москве за 2025 год подорожал на 23 % — быстрее всех остальных сегментов, хотя спрос в нём упал сильнее всего.
По итогам I квартала 2026 года в масс–сегменте зарегистрировано 3,6 тыс. сделок — минус 51% год к году. Доля ипотеки при этом выросла до 79%. Средняя ставка по рыночной ипотеке снизилась до 20,6%.
Примечательный фактор: сегодня вторичка выигрывает у новостройки. Продажи на вторичном рынке Москвы выросли на 18 % год к году, на первичном — всего на 4 %. Готовое жильё дешевле новостройки примерно на 18 %, не требует ремонта с нуля и не несёт риска задержки сдачи. При нынешних ценах эта разница становится решающей.
Сейчас московский рынок держится на двух опорах: семейной ипотеке и постепенном снижении ключевой ставки. Если последнее продолжится и ставка уйдёт к 13–14% во втором полугодии, возможно оживление запусков в комфорт–классе — через механизм КРТ, который снижает себестоимость за счёт участия города. Без этого инструмента доступный сегмент в Москве фактически приговорён.
