Эволюция мегаполиса: как человекоцентричный подход трансформирует города

Одним из ключевых ответов становятся масштабные проекты комплексного развития территорий — новые городские районы, где жильё, образование, рабочие места, рекреации и сервисы проектируются как единая экосистема. Насколько полицентрическая модель как этап эволюции мегаполиса подходит Петербургу — и какие решения подчёркивают уникальность региона? "ДП" поговорил с экспертами и участниками рынка о том, как меняются подходы к развитию Северной столицы и почему такие проекты уже стали частью долгосрочной городской стратегии.

Основные тренды развития крупных российских городов задаются национальными целями развития Российской Федерации, поскольку мегаполисы выступают основными драйверами их достижения, говорит директор Института дизайна и урбанистики ИТМО Сергей Митягин. "В частности — это создание комфортной и безопасной среды для жизни, что выражается как в благоустройстве, улучшении экологической ситуации, развитии креативных кластеров экономики, так и во внимании к вопросам идентичности", — добавляет эксперт.

"Полицентрическое устройство — пожалуй, безальтернативная модель развития крупного города, который не желает мириться с болезнями роста, в первую очередь транспортными", — замечает архитектор, городской планировщик Даниил Веретенников. По его словам, формирование альтернативных подцентров в периферийных районах способствует более равномерному распределению потоков и снижению нагрузки на центр мегаполиса.

Подобные проекты давно стали частью глобальной и российской практики развития мегаполисов. Масштабные территории, создаваемые как самостоятельные городские среды, появились как ответ на запрос людей жить ближе к работе, учреждениям образования и насыщенной инфраструктуре, а городов — на инструмент управляемого роста. В России к таким примерам можно отнести развитие "Большого Сити" и территории бывшего ЗИЛа в Москве, района "Академический" в Екатеринбурге, новых городских кластеров в Казани и Тюмени. Их объединяет общий принцип: формирование не отдельных жилых кварталов, а полноценных городских систем с собственными центрами активности, учебными заведениями, рекреациями и местами приложения труда.

Комплексное решение

Петербург развивается в той же логике — через формирование новых точек притяжения за пределами исторического центра, среди которых деловой сити в Лахте, туристический кластер в Кронштадте, новые кварталы на намывных территориях.

Даниил Веретенников уточняет, что для Петербурга характерно преобладание экстенсивного развития над интенсивным: застройка свободных территорий происходит активнее, чем редевелопмент уже освоенных зон. При этом город постепенно движется в сторону смешанного использования территорий. По словам эксперта, это соответствует глобальному тренду на отказ от жёсткого функционального зонирования. То есть новая норма — территории, где жильё, работа, образование, сервисы и досуг формируют единую среду повседневной жизни.

Говоря о конкретных решениях, коммерческий директор "Главстрой Санкт-Петербург" Алексей Бушуев замечает, что базовым стандартом становится синхронное развитие жилой, социальной, коммерческой и транспортной инфраструктуры, реализующее принцип "15-минутного города".

"Проекты комплексного освоения территорий сегодня дают возможность масштабного развития локации, ведь запрос семей вышел далеко за пределы самой квартиры. Определяющим фактором становится качество такой экосистемы, где предоставлена возможность жить, работать, учиться и проводить досуг в пределах одного района. Это меняет саму модель девелопмента — от строительства жилья к формированию полноценной городской среды", — говорит собеседник "ДП".

По его словам, современный городской район уже невозможно рассматривать исключительно как жилую функцию — ключевым элементом его конкурентоспособности становится образовательная среда.

Отдельное направление — развитие общественных пространств и рекреационных зон. По словам участников рынка, запрос жителей всё чаще связан с возможностью больше времени проводить на открытом воздухе, заниматься спортом и отдыхать рядом с домом. Для северных районов Петербурга таким ресурсом становятся территории вдоль Юнтоловского заказника и прибрежные зоны, где постепенно формируются прогулочные маршруты, общественные пространства и новые сценарии рекреационного использования.

Ещё один важный элемент полицентричной модели — создание точек приложения труда внутри района. Оно предполагает как развитие локальной коммерческой инфраструктуры, так и появление специализированных кластеров, способных создавать рабочие места рядом с жильём. Эксперты отмечают, что именно сочетание жилой функции с образовательной, сервисной и деловой активностью позволяет новым территориям снижать маятниковую миграцию и постепенно превращаться в самостоятельные городские локации.

С учётом существующей динамики развития городов и глобального тренда на ускорение ключевым вектором повестки становится человек, убеждён стратег, бренд-дизайнер пространственного развития и визионер креативной экономики Олег Питецкий.

Новая точка отсчёта

По словам экспертов, опрошенных "ДП", подобные проекты — не временный девелоперский тренд, а закономерный этап развития крупных городов. По мере роста мегаполиса и усложнения городской системы модель, при которой основные функции концентрируются исключительно в историческом центре, постепенно уступает место полицентричной структуре.

Эксперт также добавил, что человеческий капитал становится ключевой единицей конкуренции как на российском, так и на глобальном рынке. "Среда меняется через людей. Формируются новые запросы, трансформируются сервисы, создаются сообщества, развивается локальная культура, усиливается идентичность. Приход "сильного" пользователя, носителя знаний, способен запускать внутренние изменения и фактически "перепрошивать" городскую ткань изнутри", — уверен он.

В этой парадигме полицентрическая модель становится не только градостроительным решением, но и инструментом устойчивого развития территорий.

Эксперты рынка отмечают, что долгосрочные проекты комплексного развития наиболее эффективны в случаях, когда территория последовательно развивается под управлением единого оператора. Это позволяет сохранять целостность мастер-плана, синхронизировать ввод жилья и инфраструктуры, а также адаптировать проект под изменение потребительских сценариев и запросов городской среды.

"Именно такой комплексный подход становится определяющим для устойчивости проекта и сохранения его актуальности в долгосрочной перспективе", — соглашается коммерческий директор "Главстрой Санкт-Петербург".

Одним из примеров, который наиболее часто упоминают эксперты при обсуждении темы КРТ в Северной столице, является "Юнтолово" в Приморском районе Петербурга, которое развивается в логике единой городской среды. Проект последовательно дополняется образовательной, коммерческой и общественной инфраструктурой, а также рекреационными пространствами. При этом развитие территории не ограничивается текущими этапами строительства: девелопер ведёт проработку дальнейших сценариев преобразования локации с учётом трансформации потребительских предпочтений и новых требований к качеству городской среды.

Экономика доверия

На фоне сохраняющейся турбулентности рынка недвижимости интерес покупателей к проектам комплексного освоения территорий не снижается, однако меняется сама логика их восприятия, говорит лидер направления исследований в категории "Недвижимость" агентства ORO Александра Тихомирова. По её словам, рынок постепенно смещается в сторону рационального выбора: ключевую роль начинают играть конкретные продуктовые параметры и уже реализованный опыт строительной компании.

"Доверие к девелоперу и его способность соблюдать сроки становятся критически важными факторами. Отдельное значение приобретает качество среды — именно здесь комплексные проекты сохраняют своё конкурентное преимущество", — уточняет эксперт.

Покупатель всё меньше ориентируется на декларации и всё больше оценивает уже сформированную среду, транспортную связанность, наличие образовательной и коммерческой инфраструктуры, а также перспективы территории.

В таких условиях преимущество получают долгосрочные проекты с уже реализованными очередями и понятной логикой развития. По словам Алексея Бушуева, в подобных районах постепенно формируется устойчивая аудитория: жители со временем меняют формат жилья внутри одной локации по мере изменения жизненной ситуации. Этому способствует широкая продуктовая линейка — от компактных квартир до семейных форматов — и создание сопутствующей инфраструктуры.

Дополнительным фактором становится способность девелопера управлять коммерческой функцией территории. Формирование сбалансированного пула арендаторов и появление локальных точек притяжения напрямую влияет на качество городской среды и повседневные сценарии жителей. В качестве примера Алексей Бушуев приводит гребной клуб "Причал’Ю" в "Юнтолово", который стал одним из общественных объектов, интегрированных в структуру жилого района.

Масштабные проекты комплексного развития территорий изначально рассчитаны на длительный горизонт реализации — нередко более десяти лет. За это время меняются потребительские предпочтения, требования к городской среде и сами стандарты жилья. Поэтому ключевым принципом сегодня является сочетание гибкости проектных решений с единым мастер-планом территории, позволяющим проекту эволюционировать без потери общей логики развития.

Эксперты, опрошенные "ДП", отмечают, что полицентричная модель сегодня перестаёт быть исключительно градостроительной концепцией и становится инструментом долгосрочного развития мегаполиса. Для Петербурга это означает постепенный переход от точечной застройки к формированию самостоятельных городских локаций с собственной инфраструктурой, рабочими местами и качеством среды. И именно крупные проекты КРТ представляют собой площадку, где этот сценарий уже реализуется на практике.