Многофункциональные комплексы в Петербурге: формат ищет своё место

Проекты, совмещающие несколько функций, были и остаются единичными на рынке Северной столицы. Но от этого интерес к ним всегда высок.

Факторы для развития

Отставание Петербурга от Москвы в сегменте МФК объясняется не отсутствием спроса, а структурными особенностями рынка. Исторически город на Неве развивался иначе: плотность коммерческой застройки в центре ограничена охранными зонами, доступных участков под комплексные проекты мало, а девелоперы традиционно тяготели к монофункциональным форматам — жилью или офисам отдельно.

Москва пришла к МФК через давление высокой конкуренции и стоимости земли: при цене участка в несколько миллиардов рублей смешение функций — единственный способ обеспечить проекту экономику. В Петербурге этот порог давления исторически был ниже. Но по мере того, как центральные локации вымываются с рынка, а стоимость земли приближается к столичным уровням, логика становится схожей.

Дополнительный фактор — зрелость арендаторов. Корпоративные клиенты в Петербурге сегодня иначе смотрят на офисный продукт: они ищут не просто рабочие метры, а среду — с инфраструктурой, сервисом и транспортной доступностью. Это именно то, что МФК может дать лучше, чем классический бизнес-центр.

Формат в деле

Один из свежих петербургских проектов, использующих логику МФК, — "Арт Плаза" у Московских ворот (девелопер — ГК "Полис"). Комплекс объединяет 199 жилых юнитов, офисные помещения, коворкинги, спа, фитнес-центр и ресторан.

"Идея строительства МФК находилась в нашем фокусе давно. Рынок показывал устойчивый спрос на бизнес-центры, а локация у Московских ворот подсказала финальную концепцию", — говорит коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко. — Территория у Московских ворот — центр деловой активности южного сектора Петербурга. Здесь сосредоточены офисы ИТ-компаний, логистических операторов, конгресс-центры. Последние годы мы наблюдаем масштабный редевелопмент промзон — растут креативные кластеры, новые жилые кварталы. Именно здесь, в точке притяжения бизнеса и новой городской жизни, мы решили строить МФК, где работа и отдых естественно дополняют друг друга".

Выбор масштаба — осознанное решение. Как рассказывает Яна Вирченко небольшой объём — 199 юнитов — позволит удерживать заполняемость на уровне 78–82%, что в апарт-сегменте считается границей устойчивой доходности. "Крупные апарт-комплексы на 500–800 юнитов регулярно сталкиваются с проблемой низкой загрузки именно потому, что рынок не успевает их "переварить". Здесь мы намеренно остались в зоне управляемого объёма", — говорит она

Управление переданo профессиональному оператору — компании RBI PM. Это принципиальный момент: в отличие от большинства апарт-проектов, где собственники самостоятельно решают вопрос аренды, централизованное управление обеспечивает единый стандарт сервиса и предсказуемую доходность для инвестора.

Кто покупает и зачем

Спрос на юниты в МФК формируется из нескольких сегментов одновременно. Корпоративные клиенты используют их для командировочного размещения сотрудников на время реализации длительных проектов — это дешевле гостиницы и комфортнее съёмной квартиры. Туристы обеспечивают краткосрочную загрузку. Частные инвесторы рассматривают юниты как инструмент рентного дохода в условиях высокой ключевой ставки, когда альтернативы депозиту ищут всё активнее.

У различных районов города есть свои особенности. Так, в туристических апарт-отелях в историческом центре заполняемость в низкий сезон резко падает. Принадлежность территории к деловому поясу города снижает сезонную зависимость загрузки. Это подтверждают показатели проектов, расположенных, например, в локации у Московских ворот.

Перспективы, или сдержанный оптимизм

Говорить о буме МФК в Петербурге пока преждевременно. Барьеры сохраняются: дефицит подходящих участков, сложность согласования смешанных функций, высокая стоимость проектного финансирования. Проект, совмещающий жильё, офисы и гостиничную функцию, требует от девелопера компетенций сразу в нескольких сегментах — это не каждому под силу.

Тем не менее тренд обозначен. Редевелопмент промышленных территорий — "серый пояс" Петербурга — открывает площадки, на которых монофункциональное жильё уже не даёт необходимой экономики. Именно здесь МФК может стать ответом: смешение функций повышает стоимость проекта и его устойчивость к рыночным колебаниям.