При запуске девелоперского проекта часто доминирует один фактор — либо маркетинг, либо архитектура. Как снизить риски на практике, рассказывает Оксана Солодянкина, основатель ПЛАН БЮРО.
Риск 1: маркетинг формирует продукт, который невозможно эффективно реализовать
Маркетинговое исследование отвечает на вопрос, какой продукт востребован рынком и часто предлагает ориентироваться на успешные проекты конкурентов. Однако, без архитектурного анализа конкретного участка копирование продуктовой модели игнорирует различия в рельефе, пешеходных потоках, окружении и сценариях использования территории. Воспроизводится продукт, эффективный в другой точке города, но не работающий в текущей локации. В результате девелопер сталкивается с необходимостью пересмотра концепции уже после утверждения ключевых параметров.
Риск 2: архитектура создаёт качественное, но неликвидное решение
Обратная крайность — формирование архитектурной концепции без рыночной валидации. Архитекторы могут предложить сильное с точки зрения образа фасадов и среды решение с развитой общественной инфраструктурой, сложными пространственными сценариями и высокими стандартами качества. Однако, без маркетингового анализа остаётся неочевидным, готов ли рынок оплачивать такие решения в конкретной локации. Для девелопера это означает рост себестоимости, удлинение сроков реализации и давление на финансовую модель.
Риск 3: потери времени и управляемости проекта
Односторонний анализ почти неизбежно приводит к дополнительным итерациям на поздних стадиях — при прохождении экспертизы, корректировке финансовой модели или в процессе продаж. Изменения, которые могли быть учтены на предпроектном этапе, становятся дорогими и болезненными, снижая предсказуемость сроков и итоговых показателей проекта.
Вывод
Маркетинговый анализ без архитектуры формирует гипотезы, не всегда реализуемые в пространстве. Архитектурный анализ без маркетинга создаёт решения, не всегда востребованные рынком. В обоих случаях для девелопера это означает повышенные риски.
Комплексный подход в предпроектном анализе позволяет сформировать целостное понимание будущего проекта — от спроса и экономики до пространственных ограничений и сценариев использования.
