Почти каждое пятое здание исторической застройки центра может рассматриваться как объект для реконструкции. При этом чаще в поле зрения проектировщиков попадают памятники архитектуры, а не рядовые старинные здания.
"Деловой Петербург" изучил проектную активность в отношении зданий в историческом центре, в границах объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО (большая часть четырёх центральных районов, за исключением новой застройки Васильевского острова, плюс некоторые другие территории).
Мы получили информацию о градостроительных планах участков, которые выдавались в центре с момента начала публикации таких сведений на сайте городского комитета по градостроительству и архитектуре в сентябре 2022 года на основании поправок, внесённых перед тем в закон "О градостроительной деятельности в Санкт–Петербурге".
Что такое градпланы и сколько их
Градостроительный план — необходимый для проведения проектных работ документ, который содержит важную информацию об установленных для участка ограничениях и действующих нормативах. Оформление градплана — первый обязательный этап в случае, если планируется получение разрешения на строительство. Он также может понадобиться при реконструкции и других работах.
По нашим подсчётам, всего в Петербурге с сентября 2022 года на момент подготовки материала было выдано более 13 тыс. градпланов, при этом на 3,5 тыс. участков градпланы за рассматриваемый период выдавались два и большее число раз. По Градостроительному кодексу, информация, указанная в градплане, может использоваться для проектирования или получения разрешения на строительство в течение 3 лет с момента получения документа. Поэтому, по–видимому, повторные заявки были связаны не с истечением срока годности, а с тем, что в этих случаях проект перерабатывался или цель использования менялась. Общая площадь участков проектирования составляет около 19 тыс. га, или около 13% площади города (которая, по официальным данным, составляет около 144 тыс. га).
Что же касается исторического центра, в его границах было выдано около 800 градпланов, более чем по 100 участкам градпланы запрашивались 2 раза и более. С одной стороны, в центре выдано всего около 6% от общего числа градпланов. Но с учётом того, что площадь центра как объекта ЮНЕСКО (около 4 тыс. га) составляет около 2,8% от общей площади города, можно сказать, что к застройке и развитию центра, наоборот, привлечено повышенное внимание. Общая площадь участков проектирования составляет более 570 га, то есть примерно 14% площади исторического центра.
Тысячи ценных зданий
Мы наложили градостроительные планы участков на ценную историческую застройку центра Петербурга методом пространственного объединения. Ценная застройка в данном случае — это памятники архитектуры, а также так называемые средовые объекты (здания), которые в свою очередь подразделяются на ценные и рядовые постройки. То есть речь идёт почти обо всех постройках, что охраняются в центре нашего города после недавних корректировок закона о зонах охраны (когда были введены конкретные списки средовых объектов в центре на смену более обобщённому понятию исторического здания).
Всего, по данным "ДП", в историческом центре насчитывается около 9,2 тыс. ценных зданий разных типов. Из них памятников градостроительства и архитектуры около 3,7 тыс. (отметим, что сюда не включены памятники других типов, например памятники археологии и исторические захоронения), 4,6 тыс. рядовых средовых объектов и около 900 ценных средовых объектов.
По нашим подсчётам, примерно 1,6 тыс. ценных зданий центра (около 17%, или примерно пятая часть) стоят на участках, для которых выдавались градостроительные планы. Их них памятников градостроительства и архитектуры около 1,2 тыс., средовых (ценных и рядовых) зданий — менее 400. Разумеется, такое сопоставление даёт только приблизительную картину. Бывает, например, что на одном участке стоит несколько зданий, а проектирование ведётся только для какого–то одного (или вообще для застройки свободной части участка).
Но при всей условности такой оценки можно заметить, что памятники как будто вызывают больше интереса для приспособления их к современному использованию, чем здания центра, не являющиеся памятниками. Возможно, это связано с тем, что, как отмечали градозащитники, в некоторых случаях согласовать приспособление к современному использованию здания–памятника может быть проще, чем сделать это с обычным зданием в центре города. Что вытекает из особенностей согласований работ: в случае памятников можно провести историко–культурную экспертизу и проделать необходимые преобразования, а в случае с обычными зданиями центра сложнее отступить от регламентов.
Интерес к памятникам (с точки зрения проектирования на их территории) не ограничивается историческим центром: градпланы могли затронуть участки примерно 3 тыс. памятников в административных границах города примерно из 10 тыс.
Не квартир ради
Градпланы, к сожалению, не позволяют однозначно определить вид планируемых работ. Хотя собственник или пользователь участка указывает в заявлении на получение градплана цель, с которой запрашивается документ (и эта цель учитывается, в частности, при рассмотрении возможности подключения участка к инженерным сетям), она формулируется в свободной форме и во многих случаях — более или менее абстрактно. Например, "ДП" рассказывал о случае с известным участком на Тучковом буяне, где градплан в 2023 году запрашивался для "специальной деятельности".
Вообще говоря, такой вид использования, как "специальная деятельность", по федеральному классификатору предполагает строительство мусоросжигающих заводов и мест размещения опасных отходов. Но застройщик земли бывшего ГИПХа, очевидно, имел в виду что–то другое.
Тем не менее можно отметить, что по многим позициям градпланы запрашивались с целью реконструкции. Среди функций часто фигурируют образование и просвещение, деловое управление или гостиничное обслуживание. Для памятников архитектуры является обычным указание просто "историко–культурная деятельность" (формально этот вид использования подразумевает сохранение и изучение памятника). В свою очередь в случае средовых зданий чаще, чем для памятников, в качестве назначения указывают жилую застройку. Так или иначе, жильё не является превалирующей целью при получении градпланов в центре, в отличие от ситуации в целом по городу (в городе строятся в основном жилые дома, что, естественно, находит отражение и в градпланах).
Это примерно соответствует экспертным оценкам. Так, глава компании "АСМ" Алексей Михайлов в комментарии "ДП" отметил, что здания центра обычно приспосабливаются под бизнес–центры и гостиницы, встречается также, что расселённые дома переделывают целиком под жильё. Попытки развивать музейную деятельность не всегда бывают успешны (сложно вспомнить примеры больших частных музеев, за исключением Музея Фаберже на Фонтанке), поскольку такая деятельность, как правило, убыточна. Один из немногих музеев, которые приносят прибыль, — Исаакиевский собор, добавил эксперт.
