В РФ стартовала программа льготной промышленной ипотеки на приобретение готовых производственных помещений. Каковы перспективы проекта в Петербурге?
Премьер–министр Михаил Мишустин подписал постановление, утверждающее параметры программы предоставления льготных кредитов предприятиям на покупку недвижимости для промышленного производства.
Купить уже созданное
Кредиты будут выдаваться на срок до 7 лет по ставке 5% годовых. Для технологических компаний она составит 3%. Максимальная величина кредита — 500 млн рублей. По оценкам экспертов, в Петербурге этой суммы хватит, чтобы приобрести помещение площадью от 7 тыс. до 12 тыс. м2.
Как заявляют в правительстве, промышленная ипотека позволит бизнесу быстрее разворачивать производство, ведь создание цехов с нуля занимает несколько лет, а покупку готовых площадей сдерживают высокие кредитные ставки. В числе ожидаемых эффектов назывались сокращение в 2–3 раза срока реализации инвестпроектов, а также снижение риска простоя незаполненных площадей.
Как ожидается, данный вид кредитования в первую очередь поможет малым и средним предприятиям. Именно они и смогут воспользоваться новой кредитной программой.
Очень лёгкая промышленность
По задумке властей, программа льготной ипотеки подстегнёт строительный рынок сегмента light industrial. Покупая такой бизнес, можно в короткие сроки запустить производство. Для банков только что построенная недвижимость может быть более привлекательной в качестве залога. Поскольку она новая, на неё есть все документы от застройщика.
Проблема только в том, что льготные кредиты будут выдавать на приобретение готовых производственных площадок. Они же будут выступать залогом по кредиту. Но, как говорят эксперты, в Петербурге подходящих объектов немного.
Эксперты IPG.Estate оценивают текущий объём предложения в городе в 35 тыс. м2. В Северной столице подобный формат недвижимости реализуют пока только три девелопера. ГК "Первый базис" Феликса Зборовского построила в Приморском районе Left&Right (4,5 тыс. м2) и Workshop (5,2 тыс. м2), компания "Промбокс" реализовала в Шушарах одноимённый комплекс на 11 тыс. м2, девелопер "Терминал" открыл объект в "Мебельном технопарке" (15 тыс. м2).
Производители производств
Пока не ясно, попадут ли под действие программы промышленной ипотеки девелоперы производственной недвижимости — застройщики индустриальных и промышленных технопарков. Ранее заявлялось, что на них льготная программа будет также распространяться, причём лимиты финансирования должны были составить 2 млрд рублей, а срок увеличен до 10 лет. Как предполагают эксперты, это направление будет запущено отдельным постановлением правительства России.
В Петербурге и Ленинградской области действует 12 индустриальных парков. В области в числе крупнейших — "RAUM Бугры" под Всеволожском и "Левобережный", расположенный на 189 га бывшего Киришского биохимического завода. В Петербурге кроме особой экономической зоны можно отметить "Марьино" в Петергофе (130 га), которое развивает "ВТБ Девелопмент", и два парка (в Пушкине и Колпино) компании "А Плюс Девелопмент".
Как говорят участники рынка, размещение производства в действующем парке позволяет сократить срок реализации проекта в 2–3 раза по сравнению с тем, если бы инвестор строил предприятие самостоятельно.
Спрос растёт
Представители консалтингового бизнеса говорят, что сейчас в Петербурге есть интерес к покупке производственных площадок.
Ряд экспертов считают, что в городе достаточно производственных зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, то есть строить в чистом поле необходимости нет.
"Например, множество цехов на Кировском заводе, законсервированных зданий на Ижорских заводах. Можно быстро запустить производство на существующих объектах, как это сделал некоторое время назад “Севкабель”. В то же время сейчас нет публичной информации о каких–то запланированных масштабных производственных проектах, для осуществления которых понадобилась бы льготная ипотека", — говорит Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg.
Возможно, упомянутая программа рассчитана на госкомпании, которым нужно экстренно проводить импортозамещение в сферах, где уход иностранных поставщиков оказался критичным.
"Судя по всему, в правительстве понимают, что рыночное кредитование индустриального строительства по ставкам, зависящим от ключевой ставки ЦБ, лишает подобные проекты экономической целесообразности. Фактически это механизм параллельного госкредитования, отраслевого развития на отдельных условиях. В производственных сферах требуются большие вложения в основные фонды: как в недвижимость, так и в оснащение, оборудование", — подводит итог Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
"Строить надо где–то недалеко от жилых кварталов либо осуществлять развозку персонала. Посмотрим, как будут банки выдавать такую ипотеку, что они будут требовать в качестве залога, это тоже немаловажный момент", — говорит Константин Пороцкий, управляющий партнёр ГК "Омакульма".
“
Льготный кредит, безусловно, увеличит спрос на покупку объектов со стороны производственных предприятий. В этом году спрос и так был довольно высоким — все хотят развиваться, увеличивать свои мощности, вкладываться в собственные индустриальные объекты. Но проблема в том, что готовых к продаже объектов, сопоставимых с финансовыми возможностями претендентов, не так много. Имеющееся предложение довольно специфично и требует юридических и технологических усилий для доработки. В итоге спрос в лице среднего бизнеса, которому интересны универсальные помещения 5–10 тыс. м2, не удовлетворён.
Иван Починщиков
управляющий партнёр IPG.Estate
“
Любой инструмент поддержки — это хорошо, он точно найдёт своего потребителя. Промышленная ипотека лучше всего подходит для компаний, которые нашли подходящее им здание или помещение и нуждаются в недорогих деньгах для его приобретения. Например, это может быть выкуп арендуемой площадки. Сложностей я вижу две. Во–первых, найти подходящее помещение — задача непростая. Во–вторых, банки при выдаче кредита по льготной ставке в любом случае будут проверять финансовое состояние заёмщика и качество приобретаемого объекта, который пойдёт в залог, поэтому воспользоваться промышленной ипотекой смогут только те, у кого и так всё в целом неплохо.
Александр Паршуков
директор по развитию индустриального парка "Марьино"
“
Важно понимать, что на данном этапе реализации программы речь идёт исключительно о "приобретении" готовых производственных объектов, допуская при этом возможность реконструкции и переоборудования помещений. Безусловно, такие объекты в Санкт–Петербурге есть. С учётом установленного лимита ипотеки 500 млн рублей площадь продаваемых лотов может находиться в диапазоне от 5 тыс. до 7 тыс. м2.
Дмитрий Панов
председатель Санкт–Петербургского регионального отделения "Деловой России"
