Проект реконструкции Морского вокзала, заявленный на ПМЭФ, никак не удаётся оформить юридически. Хотя инвестор планировал выйти на площадку весной.
Как стало известно "ДП", город до сих пор не согласовал схему и условия реализации проекта развития имущественного комплекса Морского вокзала на пл. Морской Славы. Инвестор планировал перезапустить в нём гостиницу. "Юридическая схема находится в стадии финализации и в скором времени будет подтверждена", — прокомментировали в "Азимут Хотелс Компани".
Соглашение о намерениях по этому проекту было подписано в июне прошлого года на Петербургском международном экономическом форуме между правительством города, АО "Пассажирский порт Санкт–Петербург “Морской фасад”", ООО "Азимут Хотелс Компани" и ООО "Управляющая компания Севкабель Порт". Источники сообщают, что в проекте также может принять участие АО "Корпорация развития Санкт–Петербурга", которое готово выполнить отдельные функции его юридического сопровождения.
"Стороны выражают взаимное намерение реализовать плодотворное сотрудничество, направленное на развитие имущественного комплекса", — написано в соглашении. Впрочем, как это обычно и бывает в таких документах, никакой конкретики не проговаривалось. В релизе Смольного сообщалось, что проект предполагает "реновацию объектов транспортной инфраструктуры" и повышение качества услуг по обслуживанию судов и пассажиров порта. Заявленный объём инвестиций — от 3 млрд рублей. Срок реализации — 2022–2027 годы.
Сроки окупаемости назывались в пределах 20 лет. На площадку инвестор планировал выйти весной 2022 года. "В настоящий момент AZIMUT работает над реализацией проекта по строительству четырёхзвёздочного отеля на 339 номеров и медиацентра. Начало работ по реконструкции здания Морского вокзала запланировано на весну 2022 года, ориентировочные сроки завершения — 2023–2024 годы, — сообщили "ДП" в "Азимут Хотелс Компани".
Проект является актуальным для города, так как имущественный комплекс Морского вокзала требует существенных инвестиций в реновацию, сообщили "ДП" в комитете по инвестициям. "В настоящее время идёт обсуждение организационно–правовой модели реализации проекта, стороны должны согласовать его технико–экономические параметры, распределить риски и договориться по всем существенным вопросам, включая достижение договорённостей с финансирующими организациями. Сроки реализации проекта во многом будут зависеть от финансового закрытия сделки", — уточнили в комитете.
"Сроки реализации зависят от многих факторов — прежде всего от задачи комплексной реализации проекта всей территории. Со своей стороны мы приложим все необходимые усилия для его скорейшего претворения в жизнь", — сообщили в "Азимут Хотелс Компани".
По информации "ДП", именно юридические нюансы сделки сегодня не дают запустить проект. Изначально обсуждались различные варианты сотрудничества: концессия, государственно–частное партнёрство, аренда, создание специальной проектной компании (СПК) в форме общества с ограниченной ответственностью. В какой–то момент остановились на последнем варианте, решив, что вкладом в СПК АО "Морской фасад" будет недвижимость, а инвестора — средства на реализацию проекта. Однако в имущественном блоке такая схема вызвала критику, поскольку создавала риск "выбытия имущественного комплекса из собственности СПК" и в целом могла быть истолкована как нарушение федерального закона "О защите конкуренции". По информации "ДП", внушительный список вопросов к предложенному варианту был и у комитета по финансам. После многочисленных обсуждений и переписок проект передали в комитет имущественных отношений, правда, как сообщают источники, недоработанным. Недавно в Смольном прошло очередное совещание, но никаких конкретных решений на нём, по информации "ДП", принято не было. С учётом текущей стадии обсуждения и в целом подходов города шансы начать реализацию проекта весной практически равны нулю, отмечают участники рынка.
Предположительно сейчас идёт активное обсуждение возможности заключения договора аренды: какие именно помещения передавать инвестору и каким образом учесть его обязательства по их капитальному ремонту. Вопрос о полноценной реконструкции инвестором здания гостиницы также ещё окончательно не снят с рассмотрения.
"Вопрос использования недвижимого имущества, внесённого в уставный капитал акционерного общества, которое на 100% принадлежит государству, связан с целым рядом ограничений. Как правило, государство как собственник АО через механизмы корпоративного управления пытается жёстко контролировать юридическую судьбу переданной недвижимости. Причём любой вариант отчуждения недвижимости АО в пользу третьих лиц рассматривается как изначально нежелательный. А вот к вопросу аренды недвижимости, находящейся в собственности АО, государство относится гораздо легче, как к вполне разумному источнику доходов для АО. Поэтому, на мой взгляд, оптимальным вариантом развития гостиничного комплекса на территории Морского вокзала является передача его в аренду гостиничному оператору. Однако в договоре аренды имущества необходимо чётко и подробно прописать обязанности арендатора по содержанию гостиницы", — комментирует Дмитрий Егоров, партнёр, соучредитель компании "Экстра Юс", руководитель практики по недвижимости и корпоративному управлению.
Отметим, что здание на площади Морской Славы входит в состав крупного проекта "Гавань 2.0" по развитию культурно–досугового, туристического и делового кластера.
Напомним, что вопрос о привлечении инвестиций в гостиничный комплекс Морского вокзала рассматривается очень давно. Различные варианты прорабатывались начиная с 2002 года, когда арендатором всего комплекса было ЗАО "Морской вокзал". На сегодняшний день большинство помещений комплекса находятся в собственности АО "Пассажирский порт Санкт–Петербург “Морской фасад”".
