Без права выкупа. Арендаторы помещений в зданиях–памятниках лишились права на приватизацию

Верховный суд (ВС) РФ в декабре прошлого года выпустил обзор судебной практики, в котором среди прочего речь шла о продаже объектов культурного наследия (ОКН) по 159–ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности РФ". Позиция суда: действие закона не распространяется на такие объекты. Правоотношения, связанные с памятниками, регулируются 178–ФЗ "О приватизации" и 73–ФЗ "Об объектах культурного наследия", постановил суд. А согласно п. 1 ст. 29 178–ФЗ, введенной в январе 2015 года, памятники, включенные в реестр объектов культурного наследия, можно приватизировать либо на конкурсе, либо в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество, либо путем внесения в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.

На этом основании городской комитет имущественных отношений (КИО) отказывает в приватизации арендаторам помещений в зданиях–памятниках из реестра объектов культурного наследия, подавшим заявки после публикации обзора. По данным "ДП", уже отказано в 50 случаях. Заявки по зданиям со статусом выявленных объектов культурного наследия, которые не числятся в реестре, комитет продолжает рассматривать в обычном режиме. Так, в начале года вышло распоряжение о приватизации помещений в доходном доме П. П. Жако на Большой Морской ул., 11.

Предприниматели отказами КИО ожидаемо недовольны, но и сам комитет не в восторге от нового порядка. Его председатель Валерий Калугин в марте заявлял, что собирается на треть перевыполнить план доходности от продажи и аренды городского имущества на 2019 год, поэтому вынужденные отказы от сделок комитету совсем не нужны.

"Новая позиция вызывает недовольство арендаторов, которые претендовали на выкуп помещений в зданиях–памятниках. Однако КИО просто вынужден был реагировать на проблему, созданную очень нестандартным решением Верховного суда. Игнорировать его, с точки зрения государственного органа власти, было бы неправильно, да и, скорее всего, невозможно. Хотя с точки зрения задач повышения доходов бюджета для КИО это невыгодно", — говорит Владислав Козельский, исполнительный директор ООО "Недвижимость. Консалтинг. Стратегии".

Проблема федеральная, но наиболее остро стоит для Петербурга, где концентрация объектов культурного наследия максимальная, говорят в Смольном. Чтобы решить ее, КИО инициировал внесение изменений в федеральное законодательство. "Описанные в определении ВС обстоятельства свидетельствуют о наличии в действующем законодательстве противоречия между двумя группами специальных правовых норм, каждая из которых имеет особое значение. Одна из них регулирует статус объектов культурного наследия, а другая — специальные меры по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства. Комитет выступил с инициативой о внесении изменений в действующее законодательство, предусматривающих нераспространение ст. 29 178–ФЗ на правоотношения, регулируемые 159–ФЗ", — комментируют в комитете. Но пока эта инициатива заметно не продвинулась.

Закрепить приоритет 159–ФЗ над 178–ФЗ комитету нужно для увеличения количества новых сделок с арендаторами и для сохранения ранее заключенных договоров. По мнению юристов, решение ВС ставит под сомнение все сделки по ОКН, заключенные с 2015 года. Это около 50 договоров купли–продажи на общую сумму более 2 млрд рублей, платежи по которым еще окончательно не перечислены в бюджет. В числе сделок — продажа структуре предпринимателя Евгения Пригожина помещений Елисеевского магазина на Невском пр. Объект был оценен в 810,5 млн рублей (115 млн рублей компании зачли за реставрацию). В КИО говорят, что пока не видят поводов ретроспективно пересматривать сделки. "Процессуальным инструментом для формирования практики применения правовых норм является соответствующее постановление Верховного суда РФ, но такое постановление по рассматриваемому вопросу еще не издано", — добавляют в комитете.

Позиция ВС уже была применена судами Московского и Уральского арбитражных округов. Елена Крестьянцева, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев Групп", уверена: "Ситуация с отказами может поменяться, если будет прямо закреплен приоритет норм о преимущественном праве выкупа имущества субъектами малого и среднего предпринимательства перед нормами об отчуждении памятников культурного наследия. Право на компенсацию при этом не возникнет, если нормам не будет придано ретроспективное действие, что случается крайне редко".

Разрешить проблему в текущей ситуации сможет только уточнение федерального законодательства, в том числе в части уточнения отдельных положений 159–ФЗ и 178–ФЗ.

От того, насколько быстро законодательная инициатива КИО найдет поддержку в российском парламенте, зависит, как скоро в Петербурге будет вновь запущена процедура выкупа по преимущественному праву объектов недвижимости, расположенных в объектах культурного наследия.

"Процессуальные возможности для пересмотра решения ВС исчерпаны, и ситуация может быть решена лишь путем законодательных изменений, допускающих возможность выкупа памятников без торгов в рамках реализации преимущественного права по 159–ФЗ. Но рассчитывать на компенсацию арендной платы за период "задержки" в выкупе объекта будет проблематично: отказы в выкупе памятников (до корректировки), скорее всего, будут рассматриваться судами как правомерные, и легальных оснований для компенсации не будет", — считает Юрий Нефедов, юрист АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры".