Пригородный центр исполнения заказов Ulmart
Фото: Сергей Коньков

Застарелые комплексы. Крупнейшие девелоперы инвестируют 3,5 млрд рублей в реконцепцию восьми торговых комплексов в Петербурге

Половина торговых комплексов Петербурга построены на заре 2000–х годов и нуждаются в обновлении. Крупнейшие девелоперы ХК "Адамант", FortGroup и "ИКЕА" инвестируют 3,5 млрд рублей в реконцепцию восьми торговых комплексов в городе в надежде на рост трафика и доходности.

Расплатой Петербурга за статус колыбели торговли стало огромное количество устаревших комплексов. Как указывают в Knight Frank St Petersburg, от начала работы комплекса до наступления момента целесообразной реконцепции обычно проходит 7–14 лет. Далеко не все объекты, открытые в начале 2000–х годов, прошли испытание временем. По данным Colliers Int., доля таких проектов превышает 50% от общего числа торговых центров города. По подсчетам "ДП", в Петербурге более 40 комплексов старше 10 лет.

После провального 2017 года в Петербурге снова открываются торговые комплексы

После провального 2017 года в Петербурге снова открываются торговые комплексы

1028
Елена Домброва

Ситуацию усугубляет тот факт, что иногда экстренные меры нужны для сравнительно молодого объекта. "Один из индикаторов — стабильно высокий уровень вакантных площадей, — говорит Екатерина Заволокина, руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Петербурге, — если этот показатель составляет порядка 20%, то собственнику уже точно стоит задуматься об изменениях, если свыше 30%, то реконцепция становится необходимостью, так как объект умирает". Чтобы избежать этого, владельцы торговой недвижимости проводят масштабные обновления.

"ИКЕА" в ногу со временем

Крупнейший владелец торговых комплексов в Петербурге — ХК "Адамант", под управлением которой 22 торгово–развлекательных комплекса общей площадью более 1,2 млн м2, сообщила о реновации четырех своих комплексов. Так, в ТРК "Балкания NOVA" (начал работу в 2006 году) проходит процесс обновления двух этажей. В ТРК "Меркурий" (открыт в 2003 году) "Адамант" проводит обновление торговой галереи, добавлены магазины. После перепланировки появились новые арендаторы площадью более 1 тыс. м2.

ТК "Балканский 5" (первая очередь сдана в 2004 году) меняет внутреннюю архитектуру и интерьер. Реконструкция проходит сразу на двух этажах, их общая площадь — 5 тыс. м2. В список работ входит обновление отделки, внешнего вида общих зон, интерьера, а также новый панорамный лифт. Наконец, в ТРК "Континент" на Бухарестской ул. планируется увеличение площади пространства с китайскими товарами "Китай–Город", открытого в 2017 году. "Формат показал свою эффективность и здесь, и на Выборгском шоссе, поэтому принято решение о расширении", — говорят в пресс–службе.

Второй по масштабу владелец торговых комплексов — FortGroup — также ведет обновление ряда своих комплексов. В августе начинает реконцепцию ТРК "Сити Молл", первый этап которой включает создание нового фудкорта на четвертом этаже комплекса, замену витрин и обновление отделки на втором этаже. На время работ комплекс продолжит работу, финал реконструкции намечен на 2019 год.

В течение 2 лет проходила реновация ТРК "Южный Полюс" (открыт в 2006 году), в рамках которой появилась развлекательная зона, была реконструирована центральная входная группа, изменены планировочные решения ряда зон.

Какие торговые комплексы Петербурга имеют промышленное прошлое

Какие торговые комплексы Петербурга имеют промышленное прошлое

7255
Елена Домброва

Наконец, "ИКЕА", которая с двумя комплексами "МЕГА" (оба открыты в 2006 году) занимает 12% рынка торговой недвижимости города, сейчас трансформирует комплексы в пространства для встреч.

"Обновляются дизайн–концепции, состав магазинов, кафе и ресторанов, открываются парки и скверы", — говорят в пресс–службе "ИКЕА" в России, не раскрывая инвестиций в проект. В апреле в "МЕГЕ Дыбенко" открылось MEGA Mesto — пространство для встреч, в котором уже состоялось множество событий и выставок. За последний год в "МЕГЕ Парнас" появилось 36 новых арендаторов. На следующий год запланировано обновление ТК "Променад", сообщили в комплексе.

Нет конкурентов — нет обновлений

"В числе объектов, которым не помешало бы обновление, некоторые комплексы "Адаманта", объекты компании "Торговый дом" у станций метро "Академическая" и "Проспект Большевиков", — говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. По его мнению, такие комплексы можно достроить, не повредила бы и смена арендаторов.

Затраты на обновление сильно варьируются в зависимости от объема работ. По оценке Сергея Федорова, руководителя направления складской и индустриальной недвижимости Rusland SP, на смену дизайна, планировки потребуется 15–20 тыс. рублей на 1 м2 общей площади.

Исходя из этой оценки, за последние 2 года крупнейшие девелоперы инвестируют в реконцепцию и частичный ремонт около 3,5 млрд рублей. Наиболее затратная часть обновления — инженерные системы, а также подъемные механизмы (эскалатор, лифт). В случае их замены затраты ощутимо вырастут. Однако цена ошибки еще выше.

"Если объект не менялся долгое время, непременно наступит рубеж, когда посетители начнут отдавать предпочтение другим торговым центрам, а товарооборот и платежеспособность арендаторов снизятся. В результате доля арендной платы в общем объеме товарооборота станет несопоставимо велика, и арендатор покинет комплекс", — предупреждает Екатерина Аридова, исполнительный директор департамента управления недвижимостью Colliers International.

Впрочем, пока ситуация на рынке не располагает к обновлениям. В прошлом году не было введено ни одного торгового комплекса, в этом году к вводу запланированы скромные 13 тыс. м2. "С одной стороны, это повышает спрос на существующие объекты, с другой стороны, однако, отсутствие ввода не меняет конкурентную среду для существующих объектов, а появление других комплексов рядом заставляет собственников начинать изменения в своем объекте", — отмечает Екатерина Заволокина.

Как правило, срок жизни торгового центра составляет 10 лет. После объекту требуется реконцепция, так как он уже не будет отвечать потребностям современного покупателя, а показатели посещаемости и товарооборота будут падать. В Петербурге у нас молодые объекты, и реконцепция им не требуется. Тренды говорят о том, что торговые центры становятся не просто местами, где ты можешь сделать покупки, а общественными пространствами, где можно встретиться с друзьями. Но стоит помнить о качестве состава арендаторов, отвечающих потребностям целевой аудитории.
Патрик Сьоберг
Исполнительный Директор По Управлению Торговыми Центрами Srv В России
Мы проводим нестандартную реконцепцию. Обычно устаревшие торговые комплексы приводят в соответствие с современными трендами, мы же решили переформатировать торговый центр в бизнес–центр. Сейчас эта работа в разгаре, надеемся в течение полугода завершить. Решение было связано с тем, что комплекс не выдержал конкуренции с соседними ТК, потерял актуальность. По поводу ожидаемой доходности скажу так: у торгового центра она была нулевой, наш бизнес–центр будет однозначно доходным.
Георгий Рыков
генеральный директор "БестЪ"
Мы начали реконструкцию "Пассажа" в 2014 году, окончание — в 2018 году. Уже отреставрировали фасад, входные группы, части лестниц, провели ремонт кровли, установку значительной части новых инженерных сетей, гидроизоляцию и укрепление сводов цокольного этажа, подготовку под отделку для новых арендаторов. "Пассаж" был заполнен всегда, но сейчас мы привлекаем арендаторов более высокого уровня, генерирующих трафик, в том числе связанных с едой и развлечениями. Это отвечает мировым тенденциями развития торговых центров. Торговое пространство дополняется зонами для активного семейного времяпрепровождения.
Дмитрий Абрамов
партнер Jensen Group
Елена Домброва, Наталья Модель Все статьи автора
4 июля 2018, 00:03 21393
Новости партнеров
Реклама